Чи можна будувати багатоквартирний будинок на приватній ділянці? Чи можна будувати багатоквартирний будинок на ділянці для ІЖС? Чи можна будувати багатоквартирний будинок на землі під ІЖС?
Не мало людей, що мають у власності земельну ділянку, намагаються перетворити його в прибутковий об'єкт, тим більше, якщо для цього є сприятливі умови. У курортних зонах могли помітити, що люди будують на своєму приватному земельній ділянці готелю або магазини. У центрах міст на приватних землях деякі будують кафе швидкого харчування, готель або офісний центр. На прилеглих до міста приватних земельних ділянках приватники будують багатоквартирні будинки. Ідея хороша. Чому б не заробити? «Мій земельну ділянку, що хочу, те й роблю. Я - господар на цій земельній ділянці », - так думає господар земельної ділянки. У Росії приватна власність захищається законом і кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися нею (ст.35 Конституції РФ). Але не варто забувати, що Російська Федерація - правова держава (ст.1 Конституції РФ) і дії господаря земельної ділянки не повинні переходити законодавчі межі і порушувати встановлені законами правила і норми, а думати громадянин-приватник може про що завгодно.
Дозвіл на будівництво
Відповідно до ст.51 Містобудівного кодексу РФ будівництво, реконструкція об'єктів капітального будівництва здійснюються на підставі дозволу на будівництво. Дозвіл на будівництво - це документ, що підтверджує відповідність проектної документації вимогам, встановленим містобудівним регламентом, проектом планування території та проектом межування території, а також допустимість розміщення об'єкта капітального будівництва на земельній ділянці відповідно до дозволеним використанням такої земельної ділянки. Дозвіл на будівництво дає право здійснювати будівництво, реконструкцію об'єкта капітального будівництва.
Згідно ст.222 Цивільного кодексу РФ самовільно побудовою є будівля, споруда або іншу будову:
- зведені, створені на земельній ділянці, що не наданому в установленому порядку;
- зведена на земельній ділянці, дозволене використання якого не допускає будівництва на ньому даного об'єкта;
- зведені, створені без отримання на це необхідних дозволів або з порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності. Воно не має права розпоряджатися будівлею: продавати, дарувати, здавати в оренду, здійснювати інші операції. Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок, крім випадків, передбачених п.3 і п.4 ст.222 ГК РФ.
В силу ст.42 Земельного кодексу РФ власники земельних ділянок та особи, які не є власниками земельних ділянок, зобов'язані дотримуватися при використанні земельних ділянок вимоги містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів.
Висновок: на земельній ділянці, відведеній для цілей будівництво індивідуального житла, слід будувати індивідуальний житловий будинок. Проектну документацію можуть не оформляти тільки ті, хто будує, реконструює або капітально ремонтує об'єкт індивідуального житлового будівництва, тобто будинок для однієї сім'ї висотою не вище трьох поверхів.
Співінвестори в бізнес: зверніть увагу
Якщо надійшла пропозиція виступити співінвестором будівництва будівлі або будівлі, що будується, поцікавтеся дозвільною документацією на будівництво, в тому числі з документами на земельну ділянку, на якому будується або будуватиметься будинок. Якщо вид використання земельної ділянки та призначення споруджуваного будинку не збігаються, то можете стати заручником вищевказаної ситуації.
Багатоповерхівка: на ділянці для ІЖС
Якщо пропонують брати участь в договорі пайового будівництва невеликого багатоквартирного будинку, також не забудьте перевірити дозвільні документи і призначення земельної ділянки, на якому збираєтеся споруджувати багатоквартирний будинок. Ви не можете стати власником квартири, розташованої в багатоквартирному будинку, побудованому на землі для індивідуального житлового будівництва або на дачній ділянці. Такий будинок може спіткати врахувати самовільної будівлі. Ви не зможете стати навіть співвласником будинку, побудованого на приватному індивідуальному земельній ділянці. Виділити частку в такому будинку вам теж не зможуть, так як собственик, на земельній ділянці якого воно побудовано, не має права виділяти, продавати, дарувати частки в майні і здійснювати будь-які угоди з частками і з усім будинком, так як воно є самовільно побудовою. Верховний суд РФ у своїх рішеннях наклав заборону на власність на квартири в багатоповерхівках на шести сотках.
Підготував: адвокат Васильєв А.Л.