Куришев Роман Володимирович
Методи роботи по здачі приміщень в оренду
Крок 1. Ціноутворення
Крім інформації з відкритих джерел можна звернутися до брокерів. Брокери зацікавлені в отриманні відсотка і розуміють, що приміщення з підвищеною ставкою буде «висіти». Але вони можуть рекомендувати здати за ставкою, нижчою від ринкової, так що їх думка треба враховувати, але не приймати за основу.
Терміни. Термін здачі залежить від місця, ставки і відповідності характеристик приміщення запитам клієнта. З досвіду роботи термін може бути від двох днів (наприклад, 40 кв.м.) до 2 років (40 000 кв.м.). Якщо ви хочете прискорити термін - знижуєте ставку. Іноді власник не йде на зниження ставки, що призводить до збільшення терміну здачі і істотних витрат на обслуговування будівлі. Допомогти переконати власника може розрахунок. Наприклад, якщо взяти рік без орендаря + три роки за високою ставкою це буде менше, ніж здавати 4 роки за низькою ставкою. Тобто при здачі в оренду є два варіанти стратегії: або максимальна ставка, або стабільний дохід. За фактом стабільний дохід в періоді приносить більше грошей.
Подивившись конкурентні приміщення на ринку, порівнюєте своє за наступними споживчим критеріям: клас будівлі, забезпеченість парковкою, громадське харчування всередині і зовні, корисність планування, навколишня забудова, інфраструктура, вхідна група та дизайн громадських зон та ін. Якщо ваш об'єкт краще за параметрами, коштувати він повинен дорожче, в іншому випадку орендаря може насторожити дешевизна пропозиції.
Крок 2. Конкурентні переваги
Підвищити ставку або прискорити термін здачі, ви можете за рахунок зміни якісних характеристик приміщення і сервісних послуг. Одним з важливих переваг є повна інформаційна відкритість.
При здачі нових приміщень в Європі вам запропонують до 6 варіантів розстановки робочих місць, або візьмуть ваш проект. Вам запропонують вибрати колір стін і підлоги, план установки перегородок і прокладку комунікацій. Все це робиться за рахунок власника при укладенні довгострокового договору оренди. Якщо у вас маленьке приміщення або бізнес центр класу «В» і нижче ви можете самостійно намалювати такий план. Не всі орендарі орієнтуються в площі, і розстановка робочих місць дає зрозуміти кількість співробітників, які зможуть сісти і можливу перспективу збільшення штату компанії. Для приміщень без обробки вартість ремонту можна компенсувати канікулами, при цьому повинна бути адекватна або велика компенсація. На жаль, на сьогоднішній момент буде дуже складно здати таке приміщення, так як орендарі не готові вкладати власні кошти.
При наявності у вас меблів ви можете пропонувати її в оренду безкоштовно або за символічну плату. Не намагайтеся на цьому заробити - не буде затребувана і вам доведеться меблі десь зберігати.
Деякі власники намагаються заробити на продажу послуг зв'язку. В одному елітному мікрорайоні з масажного салону вимагали $ 1000 в місяць за один комп'ютер. У таких випадках орендар або з'їде, або буде користуватися альтернативними джерелами зв'язку. Тому краще відразу пропонувати послуги зв'язку безпосередньо від провайдера.
Сервера в оренду. Даний вид послуги може бути затребуваний, коли в будівлі кілька орендарів. При наявності у вас серверної, зробленої за всіма нормами, ви можете пропонувати зберігання і захист інформації.
На деяких об'єктах нерухомості не пускають після 21-24, пропоную переглянути цю політику. Я знаю орендаря, який виїхав з бізнес центру саме з цієї причини, так як отримував товар вночі.
Так само перевагою буде прозорість і надійність власника: прямий довгостроковий договір, залік ПДВ, 100% безготівковий розрахунок, з можливістю обліку при оподаткуванні всіх сум за договором оренди, включаючи експлуатаційні платежі.
Крок 3. Підготовка документації
Договір оренди
Комерційна пропозиція (КП)
Сайт можна використовувати і в якості автоматичної розсилки по брокерам та цільової розсилки. Для цього програмується движок, в який ви довантажувати табличку * .xls з поштою, назви компанії і ПІБ. Мало того, в движку сайту можна передбачити автоматичне щомісячне нагадування для орендарів про оплату комунальних та орендних внесків. При розробці сайту ставиться кілька завдань: здача в оренду площ, сервісні послуги бізнес-центру або експлуатуючої компанії, продаж орендного бізнесу, не забувайте про це при проектуванні.
Крок 4. Канали пошуку цільової аудиторії
Можливі канали пошуку в залежності від ваших фінансових можливостей і обсягу площ:
Крок 5. Вибір орендаря
Трапляється, коли на одну площу претендують кілька орендарів. В такому випадку орендар вибирається з критеріїв: надійність бізнесу, бренд, вік компанії, адекватність людей, платоспроможність, відповідність приміщення бізнесу, причина переїзду, термін оренди, підвищення ліквідності приміщення.
Приклад розстановки робочих місць
Приклад структури комерційної пропозиції для здачі в оренду