Василь Неділько, керуючий партнер юридичної компанії «Неділько і Партнери»
Угода з нерухомістю - процес хвилюючий, захоплюючий і нервовий; особливо в той момент, коли мова заходить про грошові розрахунки. Коли платити гроші за квартиру? У момент підписання договору? А якщо угода не відбудеться? Після реєстрації переходу права власності? А раптом покупець потім не заплатить, а квартира вже буде належати йому?
За межами Москви і Санкт-Петербурга люди більше довіряють один одному, а тому угоди частіше проходять на довірі: умови визначає або продавець, або покупець. У двох столицях, а також в деяких інших великих містах Росії суми при купівлі нерухомості більш значні - а люди більш підозрілі. Через це учасники угод використовують способи, що дозволяють безпечно (як вони вважають) здійснювати розрахунки, дотримуючись баланс інтересів покупця і продавця. Розглянемо плюси і мінуси найбільш популярних способів розрахунків по операціях.
Спосіб № 1: банківська комірка
На сьогоднішній день готівкові гроші - це найпопулярніший спосіб розрахунків по операціях серед громадян Росії. Тому розрахунки з використанням банківського осередку зустрічаються найбільш часто. Принцип такий: покупець і продавець спільно орендують банківську комірку, закладають в неї гроші, призначені для оплати квартири, і прописують у договорі оренди особливі умови доступу до осередку. Ці умови повинен контролювати банк.
Наприклад, перші 25 днів після розміщення грошей осередок може розкрити продавець, пред'явивши в банку паспорт та виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно (ЕГРП). В останні п'ять днів доступ до осередку отримує покупець після пред'явлення власного паспорта.
Все виглядає начебто просто і начебто надійно: якщо угода відбулася, гроші отримує продавець, якщо немає - покупець. Але це на перший погляд. Продавець може підробити виписку з ЕГРП, щоб отримати гроші з осередку - угода при цьому може не відбутися. Це дійсно можливо: підробити виписку досить просто, так як у неї немає ніяких ступенів захисту. У банку документи перевіряє рядовий менеджер, який не є експертом по фальсифікації документів.
Якщо виписка пред'явлена, банк повинен допустити продавця до осередку. Звичайно, з боку продавця це чистий кримінал - проти нього можна порушити кримінальну справу, а банк спробувати залучити до відповідальності за неналежну перевірку документів. Правда, все це займе багато часу і не факт, що гроші в результаті вдасться повернути.
У той же час покупцеві потрібна квартира, а не гроші - інакше він спочатку не пішов би на угоду. Відповідно, йому потрібно буде відразу накладати арешт на квартиру і не допускати її продажу третій особі. Може, гроші повернути і не вийде, але мета угоди - квартиру - відстояти можливо. Головне тут - діяти швидко, рішуче і юридично грамотно.
Друга складність - реєстрацію можуть призупинити на досить тривалий термін, який перекриває стандартний термін оренди банківської комірки. Тут рецепт простий: відразу орендуйте осередок на більший період часу, щоб не переживати з приводу можливого припинення, а також уважно стежте за ходом реєстрації. Можна прописати в договорі, що, якщо реєстрація переходу права власності не відбудеться протягом 45 днів, договір припиняє свою дію і сторони зобов'язані повернути все отримане за угодою.
Третій сценарій - крадіжка грошей з осередку. Таке теж трапляється, але рідко. Можливо, багато хто пам'ятає гучну історію, коли грабіжники проникли крізь чорний хід в сховищі одного великого банку і викрали цінності з багатьох осередків. У нашій практиці був випадок, коли банк «за звичкою» відкрив ВІП-клієнтці осередок з грошима за угодою, вирішивши, що вона розкриває свою особисту осередок. Добре, що у клієнтки не було наміру вкрасти гроші і все закінчилося благополучно. Так чи інакше, інцидент показує, що подібне вилучення грошей в принципі можливо.
У стандартній ситуації банк не несе відповідальності за вміст комірки - тільки за її збереження і обмеження доступу до неї. Іншими словами, якщо продавець розкриває осередок і бачить там порожнечу, банк може сказати: «Ви туди нічого не клали». Врятувати від такої ситуації може опис вкладення, завірена банком. У цьому випадку банк буде нести відповідальність не тільки за збереження, але і за вміст комірки. На жаль, не всі банки надають таку послугу, однак скористатися нею стоїть. Втім, опис вкладення навряд чи влаштує тих, хто не вказує в договорі повну вартість нерухомості, передаючи частину грошей неофіційно.
Спосіб № 2: акредитив
Образно кажучи, акредитив - це банківська комірка для безготівкових грошей. Банк зобов'язується перевести гроші з рахунку покупця на рахунок продавця після пред'явлення певних документів. Наприклад, тій же самій виписки з ЕГРП. Ризики, пов'язані з призупиненням реєстрації та підробкою виписки з ЕГРП (або інших документів) існують і тут. Правда, в ситуації з акредитивом з'являються і додаткові ризики.
Перший ризик - відгук ліцензії. У разі припинення банком розрахунків або відкликання ліцензії знаходяться на його рахунках кошти будуть заморожені. Якщо у банку не вистачить грошей на всі виплати, власники рахунку встануть в загальну чергу кредиторів - причому обов'язкове страхування вкладів на кошти на акредитив не поширюються. Що робити? Використовувати для акредитивів тільки великі банки, у яких точно не відкличуть ліцензію.
Проте при дотриманні певних пересторог акредитив можна назвати зручною формою розрахунків. Не потрібно возитися з інкасацією великих сум, перевіряти справжність купюр і потім думати, чи не вкрадуть гроші з осередку.
Спосіб № 3: депозит нотаріуса
Розрахунки через депозит нотаріуса стали більш актуальними після внесення змін до чинного законодавства. Йдеться про суттєве розширення переліку операцій, які тепер можна проводити тільки після посвідчення у нотаріуса.
Депозит нотаріуса дуже схожий на розрахунки через акредитив - тільки в цьому випадку функції банку виконує нотаріус. Після оформлення договору купівлі-продажу покупець нерухомості перераховує гроші на депозитний рахунок нотаріуса. Після реєстрації права власності продавець звертається із заявою про передачу грошей до цього ж нотаріуса - і той передає гроші продавцю після того, як переконається, що з операцією все в порядку.
Зараз така форма розрахунків використовується досить рідко, так як, по-перше, не всі про неї знають, а по-друге, не кожна нотаріальна контора надає таку послугу. Безсумнівним плюсом є те, що нотаріус більш ретельно, ніж менеджери банку, перевірить документи, що підтверджують успішне проведення операції. Але і тут є один мінус: це відповідальність нотаріуса.
Зараз відповідальність нотаріуса забезпечується всім належним йому майном, а також страховим відшкодуванням за договором страхування цивільної відповідальності. У грошовому вираженні це 5 млн руб. Якщо цього страхового відшкодування виявиться недостатньо, то додаткові гроші повинні будуть виділити нотаріальна палата або компенсаційний фонд Федеральної нотаріальної палати. Правда, виплати з такого компенсаційного фонду мають істотні обмеження по одній угоді. На практиці це означає, що при наявності проблем компенсації може просто не вистачити для покриття збитків по великій угоді.
У кожного з описаних способів проведення розрахунків є свої переваги і недоліки. Любителі готівкових розрахунків нікуди не дінуться від використання банківської комірки. У цьому випадку бажано зробити опис вкладення і вибрати нейтральний великий банк. При безготівкових розрахунках краще використовувати акредитив у великому фінансово-стійкому банку. Шанувальники нотаріальних угод зможуть скористатися порівняно новим інструментом - розрахунок через депозит нотаріуса. Правда, при великих угодах я б все-таки віддав перевагу акредитиву в надійному банку.