Арешт квартири - тема для нас нова. Колишні радянські люди за звичкою вважають житло своєю фортецею, але в гонитві за булочками і бонусами дикого капіталізму часто ризикують саме їм. Чому наш будинок не завжди фортеця і за що житло можуть заарештувати? Розбираємося в юридичних тонкощах.
Ще вчора ви були повноправним власником житла, а сьогодні вже не можете ні продати його, ні здати в оренду, ні подарувати, ні обміняти, ні навіть заповідати.
По-перше, варто сказати, що арешт квартири може бути проведений тільки за рішенням суду. Це - досить поширена міра при судовому розгляді. Наприклад, ви взяли споживчий кредит в банку, спочатку платили, а потім перестали, за кредитом накопичилися гігантські відсотки. Банк подає на вас в суд. Позивач - банк, відповідач - ви. А у вас у власності квартира. Позивач, тобто банк, побоюється, що ви свою квартиру продасте або подаруйте, і тоді його фінансові претензії не будуть задоволені. І звертається до суду з клопотанням про накладення арешту на вашу нерухомість. Справа ускладнюється тим, що якщо про арешт іншого майна ви напевно дізнаєтеся, коли до вас прийде пристав і почне описувати речі, то про арешт квартири, як показує практика, вам можуть зовсім не повідомити. Так що іноді це буває «приємним» сюрпризом. Єдиний плюс (який, насправді, так собі плюс) полягає в тому, що, як правило, в заарештованої квартирі можна продовжувати жити. вилучати з власності її не будуть. До рішення суду. А ось коли рішення суду передадуть в виконавче провадження, пристави дадуть вам п'ять днів на погашення боргу, а потім почнуть підготовку до продажу вашої квартири з торгів.
Щоб накласти арешт, позивачеві не потрібно знати, яка саме нерухомість є у відповідача. Арешт найчастіше накладають відразу на все його майно. Арешт на нерухомість накладається тільки в разі, коли кошти на арештованих рахунках відповідача не покривають суму позову позивача. Клопотання про накладення арешту має бути розглянуто судом в день надходження. За результатами розгляду суд виносить спеціальне визначення, яке вступає в силу негайно. Копія ухвали повинна бути відправлена відповідачу протягом п'яти днів. А позивач отримує на руки виконавчий лист, який передає судовим виконавцям або в Росреестр, реєструючий угоди з нерухомістю, щоб виключити можливість проведення операції з заарештованої квартирою. Другий варіант швидше, тому і застосовується частіше.
Якщо ви купуєте заарештовану квартиру
У разі, коли в момент накладення арешту на квартиру вже відбувається процес її купівлі-продажу, в реєстрації угоди буде відмовлено. Якщо ж арешт накладено після прийняття заяви про реєстрацію угоди, то реєстрація припиняється. І покупцеві квартири тоді не позаздриш.
Але все може виявитися не так погано. Звичайно, можна відразу написати заяву про повернення документів з державної реєстрації без розгляду і забути про цю операцію, як про поганому сні. Але в багатьох випадках арешт в результаті знімається. Тому, якщо квартира вам сподобалася, а через скасування угоди з її купівлі зірветься цілий ланцюжок угод, то має сенс розібратися в історії з арештом і дочекатися його зняття.
Щоб не потрапляти в такі ситуації, потрібно замовити виписку по здобувається квартире з ЕГРП. Чим цей папірець буде свіже, тим краще. Якщо виписка, яку ви взяли, застаріла в процесі підготовки договору купівлі-продажу, потрібно взяти ще одну, благо це неважко і недорого.
Хто і коли може накласти арешт?
Які найпоширеніші випадки накладення арешту на квартиру? По-перше, в разі боргу за банківським кредитом або боргу приватній особі. Відомі тисячі прикладів, коли колишній чоловік або недолугий син бере кредит, а потім віддуватися за це доводиться його родичам.
По-друге, в разі судових розглядів. пов'язаних з нерухомістю, коли позивач побоюється, що відповідач може продати або подарувати спірну квартиру.
По-третє, в разі інших фінансових претензій від компенсації за псування майна, як у відомій справі про нанопили, до конфіскації майна за рішенням суду.
При цьому згідно із законом фінансові претензії повинні бути відповідні вартості нерухомості. Чи не заарештовують все майно, якщо вимоги позивача можуть бути забезпечені накладенням арешту на його частину, припустимо, на одну з кількох квартир.
Коли квартиру заарештувати не можна. Іноді керуючі компанії і співпрацюють з ними колекторські агентства залякують боржників по квартплаті арештом квартири. Так ось це блеф. Можуть відключити електроенергію, воду і газ, але арешт житла законом в даному випадку не передбачено.
Правила, винятки, іпотека
Відповідно до закону не можна заарештовувати квартиру, якщо вона є єдиним житлом відповідача. Тоді заарештують меблі, коштовності, колекцію порцелянових слонів, але квартиру не чіпатимуть.
Якщо квартира куплена в шлюбі, то в будь-якому випадку вважається спільною власністю подружжя, навіть якщо власником записаний один. Тоді, якщо квартира не єдине житло для кого-то з подружжя, може бути накладено арешт на його частку в квартирі. Частка другого з подружжя при цьому арештована бути не може.
Тут, звичайно, є винятки. Так, якщо квартира іпотечна, арешт її можливий. навіть якщо вона є єдиним житлом. Банк забере її без праці і продасть без докорів сумління. З такої квартири вас можуть виселити, що називається, на вулицю. Тому якщо у вас прострочення по іпотеці, все-таки не треба тягнути до останнього. Не піддавайтеся влади жаху, дійте: домовляйтеся з банком, а якщо все зовсім погано, шукайте покупця, щоб квартира не пішла за копійки.
Зняття арешту на нерухомість зазвичай проводиться за заявою відповідача судом, який накладав арешт. Арешт скасовується разом з рішенням суду у справі в тому випадку, якщо рішення було прийнято на користь відповідача. Тоді відповідач вправі через суд зажадати компенсації або відшкодування збитків за порушення його прав через арешт нерухомості. В іншому випадку арешт зберігається до тих пір, поки відповідач виконає рішення суду. Але як тільки зникають підстави для арешту, наприклад, збитки відшкодовано, борг виплачений, а майно розділене, арешт знімається. Може він знятися і в процесі судового розгляду, якщо позивач змінює позовні вимоги і накладений арешт виявляється зайвим. Тоді відповідач направляє в суд клопотання про скасування арешту, а суд у разі задоволення клопотання відправляє повідомлення в Росреестр.
У випадку з іпотечною квартирою арешт знімається відразу після того, як неплатник відновив виплати, а в разі податкових заборгованостей - після виплати суми боргу, штрафів і пені (ми перевірили, це слово відмінюється).
Хтось втрачає, а хтось - знаходить
Якщо відповідач не виконав рішення суду, арештована квартира може бути продана з торгів (як правило, це стосується іпотечних квартир). Судовий пристав-виконавець встановлює строк в п'ять днів для погашення боргу, і якщо він не погашається, пристав описує квартиру та готує документи для передачі на реалізацію в Росмайно, а воно виставляє квартиру на аукціон. У цих торгах може прийняти будь-яка юридична або фізична особа, яка подала заявку і сплатила завдаток.
Купівля житла, виставленого на реалізацію часто вигідна, але для такої покупки потрібно володіти певним складом особистості. Хтось став бомжем, а ви - вигідно купили. Які сни будуть снитися вам в такій квартирі? З практичної точки зору теж є серйозні мінуси: по-перше, подивитися квартиру перед аукціоном і зрозуміти її стан не можна, купуєте кота в мішку, по-друге, часто колишні власники, які не навмисні так просто здаватися, оскаржують рішення суду у вищих інстанціях. І все-таки кількість охочих придбати на аукціонах арештоване житло постійно зростає, як зростає і кількість відправленого на реалізацію іпотечного житла.
Арешт майна взагалі і квартири зокрема - справа сумне. На вулиці опиняються ридаючі діти, хвора бабуся і веселий кокер-спанієль (який взагалі-то теж майно, особливо якщо породистий). У пошуках подробиць почитайте новини за запитом «арешт майна» і «виселення», а за літературним бекграундом можете звернутися до Чарльзу Діккенсу. Його документальний нарис «Помічник судового пристава» не втратило свіжості. Бажано почитати його до того, як візьмете іпотеку. Але можна і після.