Судової тяганини з КК: ПЕРСПЕКТИВИ ТА ЦІНА ПИТАННЯ
- Скажіть, Павло Олександрович, які суперечки в сфері ЖКГ найчастіше доходять до суду?
- Які ситуації можуть бути "виграшними"? Може, людина і не подумав би, але насправді у нього хороша перспектива?
- Це ситуації, пов'язані з примусом керуючих організацій до виконання обов'язків за договором управління. При цьому ми розуміємо що договір управління між організацією і жителем не обов'язково повинен бути письмовим. Керуюча компанія прийшла в ваш будинок, було рішення загальних зборів, і на КК в силу цього рішення покладається певний набір обов'язків, також як і на вас - споживача. І ви з КК пов'язані цим договором.
- Тобто, якщо ми хочемо змусити КК провести якусь роботу.
- Як Ви вважаєте, якщо вступить в силу федеральна ініціатива по ліцензуванню керуючих компаній, як це змінить ситуацію?
- Я вважаю, що це така чергова правова маніпуляція. Що таке «ліцензування»? Це означає що держава, «государеве око» буде стежити за тим, щоб послуги належним чином надавали тільки ті організації, які отримають ліцензії. Як і в сфері будівництва. Що у нас, краще будувати стали, після того як ввели ліцензування і в цій сфері з'явилися саморегулівні організації? Щоб вступити в цю СРО, потрібно не просто прийти і сказати: «Я хочу приєднатися». Потрібно пройти кілька етапів різних бесід і взаємного обміну документами, а можливо, що і коштами. І тут буде те ж саме. Мені здається, що держава за допомогою демагогії про ліцензування КК просто намагається якось налагодити контроль над приватними керуючими організаціями. Але в результаті ми можемо повернутися до того, що на ринку будуть, образно кажучи, ЖЕУ і МУ ДЕЗи, які свого часу вже показали неефективність і розвалилися.
- Раніше ви згадали, що багато людей не наважуються на судові розгляди, оскільки це економічно недоцільно.
- Я б навіть запропонував внести наступну законодавчу ініціативу: громадяни по побутовим спорах повинні бути звільнені від обов'язку сплачувати судові витрати в разі поразки. Така поправка вже діє на суперечки між працівниками та роботодавцями. Тобто, якщо ви судіться з роботодавцем і програєте, то він не зможе стягнути з вас судові витрати на оплату послуг свого адвоката. Ось за позовами про захист прав споживачів у сфері житлово-комунального господарства я б запропонував внести таку ж корективу. Це збільшить відсоток судового захисту прав, і в цілому буде сприяти популяризації судового захисту прав споживача. У трудових спорах боку свідомо нерівноправні, і по набору прав і обов'язків працівнику може бути страшно виступати з таким позовом - тому держава так зробило. А керуюча компанія і житель - це, я вважаю, абсолютно те ж нерівноправне становище.
- Можете назвати цифри, у скільки приблизно жителю Саратова обійдеться захист прав в суді у справах, пов'язаних з ЖКГ?
ПІДГОТОВКА ДО СУДУ: КЕРІВНИЦТВО ДО ДІЇ
- Припустимо, ми все-таки зважилися захищати свої права в суді. З чого потрібно починати, якщо ми хочемо, наприклад, домогтися ремонту в під'їзді?
- Спочатку ви повинні визначити, яке ваше право порушено. І яка саме керуюча організація займається вашим будинком. Йдете туди і дізнаєтеся, чи укладений у вас договір управління, на якій підставі вашим будинком управляє ця КК. Вони вам надають копію протоколу загальних зборів, і стандартний договір на підпис, якщо ви його не підписували раніше. Підписуєте його заднім числом і говорите: "Я б хотів, щоб ви зробили ремонт". І уточнюєте, ремонт чого саме. Пишете до них звернення. Це не обов'язково, але практично краще зробити так. Це просто набір доказів. Швидше за все, вам відмовляють або не відповідають. Після цього, щоб зафіксувати факт неналежного виконання житлово-комунальних послуг, скаржитеся в Госжілінспекціі. Інспектор приїжджає, складає акт, і копія акта залишається у вас. Цей документ ви докладаєте до заяви в суд, держмито Не платите, і за місцем знаходження КК або за місцем вашого проживання звертаєтеся до суду.
Що КК може сказати в суді. Перше: "У нас немає грошей це зробити". Не минає: якщо у вас немає грошей - до побачення: ви більше не керуюча компанія, не треба заходити на цей ринок. Друге: "Заявник - неналежний платник". Це теж не проходить: якщо житель боржник - йди до суду і натискати, або уступай право вимоги боргу колекторам, щоб вони цим займалися. Третє: "У нас зараз немає можливості провести ремонт, тому що у нас немає персоналу". Але і це знову ж таки не жителя проблеми. Виходить абсолютна обов'язок зробити ремонт.
Вам потрібно буде підтвердити такі моменти. Те що є бездіяльність з боку КК-це факт, який повинен бути заактувати. І те, що вина за ваш розбитий під'їзд лежить саме на КК: довести причинно-наслідковий зв'язок між бездіяльністю і заподіяною шкодою. Тут потрібно буде зробити посилання на договір управління. Якщо ви ці елементи доведете - перспектива виграшу дуже висока.
- Давайте коротко назвемо етапи підготовки до судового процесу.
Перше: встановити належну керуючу компанію.
Друге: встановити документ, що підтверджує їх право керування будинком і вашу обов'язок їм платити.
Третій етап - збір доказів, в тому числі звернення до свою керуючу компанію. Після цього в Госжілінспекціі, прокуратуру, Росспоживнагляд.
Четвертий етап - це актування з представником компанії, що управляє. Якщо вони не є, просто звертаєтеся в спецзакладу, наприклад - хоча цього можна уникнути, тому що це за гроші робиться.
П'ятий етап - отримуєте відповіді звідусіль.
Шостий етап - пишете позов.
Це справа краще довірити фахівцеві. Тому що потрібно дуже чітко і грамотно підходити до своїх вимог - саме від того, що ви пишете, буде відштовхуватися суд. І те ж саме потім потрапить в резолютивній лист суду. Реальна ситуація: пристави приходять в КК і кажуть: відремонтуйте дах. А ті: "Яку дах? У будинку три літери. Будинок один, а дахи три. І який дах ремонтувати?" Об'єкта три, а громадянин просить відремонтувати дах. А яку, незрозуміло. У тому під'їзді, де він живе? Але ніде цього не сказано - так що може він просив у сусідньому під'їзді дах полагодити. Суд це не досліджує. А виконавчий лист уже видано. І в таких випадках громадянин просто не може відновити свої права. Доводиться судитися іншим мешканцям, тому що по одному і тому ж приводу судитися не можна. Ну, або громадянин просто спочатку уточнює, яку дах, якого розміру, і в якому під'їзді - треба дуже чітко все писати.
Сьомий етап - подаєте цей позов.
Восьмий етап - судіться.
У суді вам необхідно викласти всі докази того, що у вас є договір управління, що ви намагалися звернутися до КК, що у вас зафіксовані порушення. Але представники КК запросто можуть прийти і сказати: він (а) звернувся (лась) до суду, але ми ремонт вже зробили. Ви скажете: ні, не зробили. Суд, звичайно ж, вам не повірить, і запропонує провести експертизу. А тут вже буде боротьба за те, яке експертна установа вибирати. Як правило, керівники організації співпрацюють з одними і тими ж експертними установами, тому краще самостійно надати суду ще одне.
Приходьте до експертної установи і звертаєтеся з питанням. Вони вам пишуть листа: ми готові провести експертизу. Чи надаєте копію статуту, ліцензії установи, і копію листа про те, що вони готові. Ну і вартість, скільки це буде коштувати, ви зобов'язуєтеся суду оплатити. Потім формуєте питання для експертів. Це буде два клопотання - про призначення експертної установи і про питання. Подаєте обидва в суд. І якщо друга сторона теж їх подає, то тут вже питання буде вирішуватися, як на терезах. Установа одне може бути лояльне, а інше ваше незалежне - і суд вже сам вибере, яке з них може бути задіяно.
- Повернемося до того, як довести бездіяльність керуючої компанії. Які це можуть бути документи?
- Це буде відповідь - наприклад, постанову про притягнення до адміністративної відповідальності. Постанова Росспоживнагляду, або акти прокурорського реагування, які є дуже сильним документальним доказом - подання про усунення порушень, наприклад. Також це може бути залучення до адміністративної відповідальності з боку Госжілінспекціі. Якщо адміністративне правопорушення є, це теж показник бездіяльності.
- А фотографія як доказ підійде?
- Сфотографувати я можу будь-яке будівництво, і потім заявити, що у мене ось так будинок виглядає. А люди дуже часто зловживають своїми правами, тому фотографія пройде тільки в сукупності з актом. Який ви, наприклад, склали з сусідами, вийшовши на місце - але перед цим повідомили керуючу компанію, а вона не з'явилася. Фотографії докладаємо, скріплюємо, підписуємо. Мешканці таких-то квартир будинку №, з додатком свідоцтва, що ви КК повідомляли. Ось в такому вигляді це буде грати.
- Що являє собою актування з керуючою компанією?
- У разі надання комунальних послуг неналежної якості або їх ненадання існує порядок актування цього факту. Після вашого звернення в керуючу компанію її співробітники повинні протягом чотирьох днів прийти скласти акт. Якщо вони не з'явилися, то ви з кимось іншим складаєте акт про те, що вони не з'явилися. Прикладаєте повідомлення або телеграму, і складаєте акт самостійно - про те, що залили сусіди, про те що протікає дах і так далі. Типова ситуація: сусіди зібралися і викликали КК, а КК не з'явилася або написала «заперечую». Описуєте все що відбувається, і все - у вас є вже сформований доказ на основі норм права, тому що іншого вже не придумаєш. А в суді, якщо представник КК буде відмовлятися, суддя його запитають: "А ви чому не прийшли?". Це вже оцінка доказів судом. Вас повідомили, а ви не з'явилися. Чому? Це вже зловживання правом. А це тягне за собою заходи аж до відмови в позові - наприклад, керуюча компанія просто програє.
На "пряму лінію" ІА "ЖКХ64" зателефонувала мешканка Саратова Ольга Воробйова.
- Можливо - це передбачено договором управління. Тому що пеня буває двох видів: законна пеня і договірна пеня. Якщо в договорі з вашої керуючої організацією прописано таку умову, і ви з ним погодилися, то ви зобов'язані її платити, - відповів Павло Дуксін.
- Я ні з чим не погоджувалася, нас загнали в це ТСЖ зовсім без жодної згоди. - заперечила дзвонила.
- В такому випадку це неправомірно і ви можете оскаржити ці дії в суді. Напишіть скаргу в прокуратуру, що вам нараховують незаконні пені на пені. Це неправомірно. «За замовчуванням» цього бути не повинно. Я б розцінив таке нарахування як замах на шахрайство.
- Ну, значить, його не існує. Якщо договору у вас немає, значить, ви його, судячи з усього, не підписували, і його не існує. Логічно ж? Якщо його не існує, отже, нарахування пені на пені внедоговорное, і суперечить законодавству, - пояснив Павло Олександрович.
Далі мова зайшла про співвідношення пені та боргів, і їх взаємозв'язок один з одним.
- Пеня - це заборгованість, звичайно. А нарахування пені на пені неправомірно. Заборгованість є сумою основного боргу та нарахований відсоток або пеню. Ось в даному випадку це загальна сума заборгованості. Але питання ваш був поставлений таким чином, що ви не зовсім згодні з нарахуванням пені на пені. Цього бути не повинно в вашому випадку. Пені на пені платити ви не повинні, а ось якщо у вас прострочена заборгованість - її ви платити зобов'язані в силу закону, - підсумував Павло Дуксін.
ВІДПОВІДІ НА ЗАПИТАННЯ, надіслані електронною поштою
- Шановні мешканці будинку № 8 по вулиці Чехова. У вашому випадку необхідно зажадати копію протоколу загальних зборів, з якого б випливало, що тарифи на капітальний ремонт затверджені. Затвердити тариф у вашому випадку може тільки загальні збори власників як вищий орган управління житловим будинком. Крім вас цього зробити ніхто не може. Якщо ви звернетеся в керуючу організацію із заявою про надання копії протоколу загальних зборів, то організація зобов'язана відповісти вам протягом 20 днів. Якщо відповідь не буде дана, подавайте до мирового суду. Нехай в суд принесуть протокол загальних зборів і покажуть, що ви - мешканці, нібито кілька років тому затвердили ці цифри. Я вас запевняю, після цього судового процесу до вас будуть приходити з пропозиціями провести загальні збори і затвердити ставки. Тому що якщо зборів і рішення раніше не було - це незаконне збирання грошей з будинку.
Ми справно платимо за електроенергію, а наша керуюча компанія має заборгованість перед ТОВ «СПГЕС». Будинок багатоквартирний. Директор СПГЕС загрожує обмежити подачу електроенергії. Чи має він на це право? Адже ми платимо, а за інших не відповідаємо. Жителі.
- Обмежити подачу електроенергії в вашому домі мають право, при дотриманні деяких процедур і попереджень. Однак якщо ви платите в свою КК, а вона привласнює гроші і не перераховує на рахунки ресурсопостачальними організації, це не звільняє вас від обов'язку сплачувати. Ви можете укласти прямий договір безпосередньо з ресурсопостачальними організацією - Житловим Кодексом РФ це передбачено, і в даному випадку це найбільш ефективний спосіб, щоб не створювати непотрібну ланку у вигляді акумулювання грошових коштів на рахунку КК, якою ви не довіряєте. Сходіть в СПГЕС і укладіть договір. Особистий. З індивідуальним особовим рахунком, який у вас вже є, але гроші акумулюються на рахунку керуючої організації. Тоді буде простіше: ви будете знати, за що ви платите і за якими показниками приладів обліку.
- Вам потрібно буде дізнатися реквізити вашої ресурсопостачальними організації. Переводите їм в безготівковому порядку грошові кошти із зазначенням призначення платежу: заборгованість за таку-то послугу власника ПІБ квартири № будинку №. І тоді ви на майбутнє автоматично забезпечите себе: будете відсутні в загальному списку боржників, з яких будуть стягувати борги. Без будь-яких договорів, просто погашаєте заборгованість перед ресурсопостачальними організацією. Ви ж не винні, що керуючі компанії не можуть між собою розібратися. Так робиться. А коли керуюча компанія нагадає вам про борг, ви покажете платіжку, що ви вже все погасили.
Я є власником квартири. Зробила ремонт, поставила меблі. Хочу отримувати дохід, пускаючи квартирантів. Але не хочу звертатися в посередницьку фірму. Просто знайшла студентів і пустила їх на квартиру. Яке тягар податків я несу і як я повинна декларувати свої доходи, яку суму показувати? Світлана.
- Питання про те, чи повинні ви декларувати дохід або не повинні, знаходиться цілком у компетенції вашого громадянської свідомості. Ви можете декларувати дохід з податку на майно фізичних осіб. Точніше кажучи, зобов'язані декларувати. Інша справа, що такого роду відносини можна будувати на безоплатних засадах. Якщо ви людей знаєте, то це може бути договір безоплатного користування майном, який не підпадає під якісь податкові декларації - але якщо це дійсно так. Обманювати в даному випадку не можна, інакше ви можете понести відповідальність. Тому якщо ви вибрали режим комерційного найму, краще декларувати той дохід, який ви отримуєте з квартири. Як платити податки - це питання, яке кожен громадянин для себе вирішує сам.
- Але виходячи із запитання, «будинок визнаний аварійним» - мабуть це означає, що будинок уже визнаний непридатним для проживання. Це якось змінює ситуацію? - уточнюємо ми.
- Тобто, якщо є судове рішення.