Малюнок 25 - Іпотечна система Казахстану [55]
Повернення цього кредиту здійснюється протягом 15-30лет.
На малюнку 26 представлена схема класичної американської моделі іпотеки.
Малюнок 26 - Дворівнева американська іпотечна модель
На малюнку 27 наведена схема іпотечного кредитування в умовах американської іпотечної моделі.
Дворівнева схема ( «американська модель») спирається на вторинний ринок заставних. Суть цієї моделі полягає в наступному.
Банк видає іпотечний кредит позичальникові в обмін на зобов'язання протягом певного терміну щомісяця переказувати в банк фіксовану суму. Це зобов'язання позичальника забезпечено заставою житла, що купується.
Банк продає кредит одному з агентств іпотечного
Малюнок 27 - Схема іпотечного кредитування в умовах американської іпотечної моделі
кредитування, передаючи при цьому і зобов'язання щодо забезпечення. Агентства негайно відшкодовують банку виплачені позичальнику кошти і натомість просять переводити одержувані від нього щомісячні виплати за вирахуванням прибутку (маржі) банку в агентство. Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов'язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство на підставі вимог інвесторів до прибутковості відповідних фінансових інструментів.
Іпотечні агентства, купивши кілька іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх в пули і створюють на основі кожного нову цінний папір, джерелом виплат по якій є платежі позичальників. Ці виплати гарантовані не заставою нерухомості, а агентством як юридичною особою. Агентства реалізують іпотечні цінні папери на фондовому ринку і потім також виступають посередниками, передаючи інвестору, який купив цінний папір, виплати агентству від банку за вирахуванням своєї маржі.
У США ставки за іпотечними цінними паперами лише незначно вище ставок за державними цінними паперами, що пояснюється впевненістю інвесторів у тому, що в разі масового дефолту позичальників держава надасть необхідну фінансову допомогу іпотечним агентствам для погашення ними своїх зобов'язань. Підтримка держави дає можливість розглядати цінні папери іпотечних агентств як практично безризикові і дозволяє вкладати в них кошти найбільш консервативними інвесторам, таким як пенсійні фонди, забезпечуючи перетікання в іпотечні кредити найдешевших на ринку ресурсів.
Однорівнева схема ( «німецька модель») являє собою автономну збалансовану модель іпотеки, що базується на ощадно-позичковий принципі функціонування за типом німецьких «приватних стройсберкасс» - Bausparkasse, французьких Livret Epargne Logement, американських Savings amp; Loans.
Німецька модель значно відрізняється від американської. Основна розбіжність засноване на ставленні європейців до нерухомості як до одиничного, неповторному товару. Це в свою чергу призводить до того, що кожна заставна ускладнена безліччю подробиць і не піддається уніфікації, чим обмежується вторинний ринок заставних. Ніхто не буде швидко приймати рішення про покупку цінних паперів, умови реалізації якої в кожному конкретному випадку різні. Отже, для підтримки балансу активів і пасивів німецькі позичкові компанії і банки змушені активно виступати в якості емітентів власних цінних паперів і формувати досить великий статутний фонд, що в американській моделі не обов'язково. Крім того, для залучення довгострокових коштів в Німеччині сильно розвинена система накопичувальних рахунків (або система стройсбережений). Суть цієї системи полягає в наступному.
Якщо клієнт хоче отримати кредит в банку на будівництво будинку, то спочатку він повинен відкрити спеціальний «накопичувальний рахунок» в іпотечному банку. Як тільки на рахунку накопичиться необхідна частина вартості майбутнього житла (на це піде приблизно п'ять-вісім років), він отримує право на державну дотацію (до 10% вартості житла і пільговий кредит для оплати відсутньої частини). Погашення кредиту зазвичай триває 10-15 років. При цьому за рахунок цільових внесків у кредитних установ є можливість використовувати їх для видачі позик громадянам, що звернулися за кредитом раніше. Німецька модель вже на старті пропонує громадянам конкретні типи житла в районах забудови, концентруючи необхідні кошти для освоєння території забудови. Треба відзначити, що така схема орієнтована на людей із середнім і навіть низьким рівнем доходу.
Будівельна ощадна каса, будучи замкненою фінансовою структурою, починає свою діяльність з формування статутного капіталу і має на його основі свій власний джерело коштів (включаючи квартирний фонд) для видачі кредитів. Всі наявні кошти каси (власні та залучені) використовуються тільки для здійснення статутної діяльності, тобто на фінансування будівництва житла та видачу іпотечних кредитів на покупку побудованих квартир [52].
На малюнку 28 представлена схема німецької моделі іпотеки.
Малюнок 28 - Одноуровневая німецька іпотечна модель
На малюнку 29 наведена схема іпотечного кредитування в умовах європейської іпотечної моделі.
Тепер розглянемо представлені на малюнку 30 основні моделі погашення боргу, які використовуються для зниження кредитних ризиків [2].
Іпотечні кредити розрізняються залежно від схем видачі, погашення та обслуговування. Двома основними типами іпотечних кредитів є постійний іпотечний кредит і кредит зі змінними виплатами.
Головною різновидом постійного іпотечного кредиту є самоамортізірующійся кредит.
Малюнок 29 - Схема іпотечного кредитування в умовах європейської іпотечної моделі
Малюнок 30 - Основні моделі погашення боргу
Іпотечний кредит з фіксованою процентною ставкою, рівновеликими періодичними платежами (стандартний або самоамортізірующійся) - історично перший і найбільш простий вид іпотечної позики.
Періодичний платіж включає виплату в рахунок погашення боргу і сплату відсотків по кредиту. Величина платежу визначається як сума, яку необхідно вносити щомісяця, щоб повністю погасити кредит протягом терміну дії кредитного договору за певною відсотковою ставкою. Платіж визначається з урахуванням поточної вартості грошового потоку.
Іншими словами, даний вид кредиту передбачає рівні щомісячні платежі, що включають 1 / 12фіксірованной річної процентної ставки, помноженої на суму невиплаченого залишку по кредиту на початок місяця, і частина невиплаченого залишку основної суми кредиту. Позичальник протягом всього терміну позики виплачує щомісяця рівну суму, що дозволяє рівномірно розподілити боргове навантаження. У перші роки більшу частину платежу складають відсотки, оскільки сума боргу ще дуже велика, поступово частка процентних платежів знижується, а частка невиплаченої залишку кредиту зростає;
Розглянемо різновиди кредиту зі змінними виплатами, показані на малюнку 30.
Пружинний кредит або кредит з фіксованим платежем основної суми (диференційований метод). Особливості кредитування наступні:
- періодичні фіксовані платежі в рахунок погашення основної суми боргу;
- виплати відсотків на решту боргу.
Різновидом кредиту є виплата протягом декількох років тільки процентних платежів, а потім виплата рівних платежів в рахунок боргу і відсотків на непогашений залишок кредиту.
Іпотечний кредит з «кульовим» платежем передбачає велику виплату основної суми боргу після закінчення п'яти або семи років, можливо і в інші терміни. Термін кредиту - 30років, процентна ставка - фіксована, але нижче, ніж за стандартними 30-річним кредитами. Протягом певного періоду часу основна сума боргу або взагалі не погашається, або погашається мала її частина.
Кредит за участю в доходах і в прирості вартості представляє собою схему фінансування, при якій кредитор безпосередньо бере участь в інвестуванні: кредитор одночасно отримує і платежі по кредиту, і певну частину регулярного доходу і (або) частина від суми збільшення вартості власності.
Участь кредитора може бути різним. Так він може претендувати на частину перевищення ренти, частина перевищення чистого операційного доходу (кредит за участю в доходах), частина приросту капіталу або виручки, отриманої від реалізації нерухомості (кредит за участю в прирості вартості) і т.п.
Кредит з наростаючими платежами застосовується для позичальників, які розраховують на зростання доходів. Процентна ставка і термін кредиту фіксовані, проте сума щомісячних платежів по кредиту в перші роки нижче, ніж в наступні. В умови кредиту включається щорічна норма зростання суми щомісячних платежів. На певному етапі починаються виплати рівновеликими платежами за схемою самоамортізірующегося кредиту.
Щомісячні виплати по позиці в перші роки недостатні для покриття повної суми відсотків, нарахованих на основну суму боргу. Різниця між платежами і накопиченими відсотками додається до основної суми боргу, і в перші роки позики має місце негативна амортизація боргу. Більш високий рівень платежів в наступні роки розраховується так, щоб повністю погасити зрослу основну суму боргу. Розмір збільшення платежів протягом певного періоду часу обмежується законодавчо.
Кредит із зворотним аннуитетом фінансує поточні витрати власника житла. Передбачає зниження виплат по кредиту в кінці терміну або їх припинення. Основна мета даної моделі кредитування - підтримка пенсіонерів, які потребують додаткових коштах і мають у власності житло.
Кредит зі змінною ставкою мають на меті більш справедливий розподіл процентного ризику, надаючи можливість кредиторам періодично змінювати процентну ставку по довгостроковому позиці відповідно до визначеного індексом (відсотком за казначейськими векселями, депозитними сертифікатами та ін.).
Канадський ролловер. Даний вид іпотеки характеризується змінними ставками відсотка через заздалегідь обумовлені проміжки часу (три-п'ять років). Різновид цього кредиту - кредит з переговорної ставкою, коли крім періодів зміни ставки відсотка обмовляються граничні ставки.
Завершальні іпотеки (кредит з перезакладивают запорукою) мають кілька різновидів і самі є окремим випадком вторинного (молодшого) фінансування. Суть цього типу кредитування в тому, що під уже прокредитував нерухомість надається другий кредит, платежі по якому направляються в погашення першого кредиту. Ставки за такими кредитами, як правило, вище, ніж за першим кредитом.
Кредит з виплатою доданого відсотка передбачає віднесення відсотків на основний борг, а результат ділиться на кількість періодів погашення для виявлення величини чергового платежу. Такі кредити використовуються при кредитуванні особистої власності і припускають можливість дострокового погашення кредиту [2].
1.Охарактеризуйте іпотечне кредитування як джерело фінансування інвестицій.
2.Каково функції суб'єктів іпотечної системи Казахстану?
3.Развитие іпотечного кредитування в Казахстані.
4.Дайте визначення і поясніть ключові відмінності між класичними моделями іпотечного кредитування.