Кілька років тому в Україні була зроблена спроба проведення реформи БТІ. Одна з головних її складових - передача повноважень з реєстрації прав на нерухомість від БТІ до Укрдержреєстру, а також демонополізація ринку технічної інвентаризації.
Минув час, вже можна підбити підсумки «реформаторства» попередньої влади. Чи став процес продажу і переходу прав власності простіше для звичайних городян і бізнесу? Про це ми вирішили поговорити з новим керівником КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» Володимиром Рижиков.
- Сенс і спрямованість реформи спочатку були благими, - впевнений Володимир Іванович. - Будь-яке спрощення, прискорення, лібералізація - бажані й необхідні. Особливо якщо в результаті ми отримаємо ефективний механізм без корупції, з функціонуючим публічним реєстром. Але, на жаль, в даному конкретному випадку нова система зберегла всі недоліки старої, творчо доповнивши їх новими проблемами, такими, як множинність реєстрів, тяганина, відсутність правових гарантій безпеки прав власника.
- Чим же ризикує покупець нерухомості, реєструючи свої права за новою системою?
- З одного боку, сьогодні можна просто прийти до нотаріуса і «закрити угоду» за день. Це, здавалося б, добре. Але інформацію про об'єкт нерухомості з БТІ, як раніше, нотаріус не вимагає. Хоча громадяни могли б у нотаріуса поцікавитися: а що ж їм, власне, продають - повноцінне право власності на об'єкт або «кота в мішку»?
Цей конкретний приклад свідчить, що реформу інституту технічної інвентаризації потрібно було проводити без втрати якості експертизи, яку здійснювали комунальні БТІ в кожному населеному пункті України.
- Напевно, не тільки бізнес, а й покупці житла теж повинні цікавитися його походженням і технічним станом?
- А хіба нотаріуси не повинні перевіряти право власності та технічний стан квартир?
- Нотаріуси повинні перевірити виключно «паперову» сторону питання: наявність у продавців титулу власності. Робиться це за даними нового електронного реєстру та документів, що надаються продавцями. При цьому в реєстрі є інформація не більше ніж по третині реально існуючих об'єктів. А правовстановлюючі документи «продавці» можуть підробити, можуть вказати неправдиві характеристики об'єкта. Щоб цьому запобігти, раніше існувала попередня інвентаризація.
- Чи став процес швидше?
- Навпаки. Сьогодні громадянин за свої гроші годує безліч структур і витрачає чимало часу на підготовку документів. Про вартість послуг не хочеться і говорити. Раніше, коли все лаяли БТІ, витрати сторін становили 500-700 грн. Сьогодні - від 4 тис. Грн. і вище.
- Нотаріус може відмовити в посвідченні угоди, якщо у нього виникли сумніви?
- Чи зобов'язаний. До нас за своєю ініціативою звертаються багато нотаріусів за інформацією про об'єкт, замовляють довідки, виписки, дані архіву. Юристи, які супроводжують операції з нерухомістю, рекомендують сторонам це робити і самим, в приватному порядку. Покупець сам зацікавлений провести ретельну технічну та юридичну експертизу об'єкту. Але ми повинні розуміти, що посвідчення угоди і перевірка її чистоти - це державна функція. А ось нотаріуса потрібно заробити гонорар, і він розуміє, що навіть якщо і відмовить продавцеві-шахрая, той піде до іншого нотаріуса, і все одно доб'ється свого. Це свого роду «вільний ринок», з конкуренцією і боротьбою за виживання. А тепер стали з'являтися і приватні БТІ.
- Це нам підносять як досягнення - «демонополізацію» ринку.
- Сенс технічної інвентаризації - в технічній і правовій перевірці об'єкта, його передісторії, звірці існуючого масиву даних з реальним об'єктом в натурі на місцевості. Якщо звернутися з цією метою в приватну організацію, термін існування якої «без року тиждень», з чим вони будуть порівнювати об'єкт? Тільки у КП «НМБТІ» є дев'яностолітню архів по всіх об'єктах міста, тільки у нас зберігається інформація по юридичній історії кожної квартири, будинки, будівлі та споруди аж до їх створення. Деякі приватні БТІ намагаються зараз отримати доступ до нашого архіву, наприклад, за свій рахунок замовити у нас від імені власників технічну інвентаризацію, щоб перепродати їм цю «послугу» дорожче.
У тому, що стосується експертизи прав і об'єктів нерухомості, сьогодні в місті існує тільки КП «НМБТІ». Решта - посередники.
- Приватні БТІ теж виготовляють техпаспорта, створюють свої архіви?
Однак порядок внесення змін і доповнень приватними суб'єктами господарювання в інвентаризаційні справи, передані комунальними підприємствами і є власністю цих підприємств, не визначений. Результати інвентаризації, яку проводили приватники, «розчиняться» в невідомості, а дані про нерухомість розмножуються з непередбачуваними наслідками.
Інструкція дозволяє приватникам виготовляти техпаспорта на об'єкти нерухомості, але, по суті, виготовлені ними не будуть відображатись в матеріалах єдиного інвентаризаційної справи, що само по собі є порушенням цієї ж інструкції.
- Хто взагалі може створити приватне БТІ?
- Який підсумок двох років роботи нової системи реєстрації та технічної інвентаризації?
- Перш за все, ці послуги різко зросли в ціні. Органи місцевого самоврядування не можуть контролювати стан об'єктів нерухомості, стало неможливим виконання ст. 30 Закону України «Про органи місцевого самоврядування» з обліку нерухомості. Є факти підробки даних, зазначених у техпаспортах, приховування об'єктів самовільного будівництва, нав'язування громадянам «кишенькових» суб'єктів з боку ДАБК, в результаті чого власники об'єктів несуть невиправдані витрати. З кожним днем втрачається достовірна інформація на відповідних територіях, виникають кілька інвентарних справ на один об'єкт. Все це веде до розбалансованості, порушення прав громадян, підвищення корупційних ризиків.
- Якою ви бачите місію БТІ?
- Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації протягом десятиліть надає громадянам і юридичним особам послуги з проведення технічної інвентаризації та виготовлення техпаспортів на об'єкти нерухомого майна всіх типів і форм власності, здійснює експертну оцінку нерухомості. У нас накопичений багатий досвід, зібрані кращі фахівці, створена потужна матеріальна і інформаційна база, в тому числі архів. Це дозволяє надавати послуги на високому рівні. Наше підприємство - єдина установа в місті, де людина може абсолютно безкоштовно отримати кваліфіковану консультацію по нерухомості. Наша місія - надання якісних послуг, правової та технічної допомоги в забезпеченні безпеки самого цінного майна людей - квартир, будинків, іншої нерухомості, - як житлової, так і комерційної.
- Які рекомендації ви можете дати нашим читачам?
Той, хто збирається придбати будь-яку нерухомість, повинен пам'ятати, що угода підлягає нотаріальному посвідченню (особливо цим нехтують при покупці дач і гаражів в кооперативах). Щоб уникнути неприємних сюрпризів, угоду слід укладати тільки після проведення поточної технічної інвентаризації.
Є надія, що незабаром буде прийнятий Закон України «Про технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна». Даний закон вже двічі приймався парламентом, але ветувався президентом В.Януковичем. Його прийняття припинить вакханалію, що панує на ринку послуг з виготовлення техпаспортів та на ринку нерухомості в цілому.
Розмовляв С. Радішевський. Вечерний Николаев