Кажуть, що жителі Білорусі відшкодовують лише прімерно21% затратна надання житлово-комунальних услуг.Так це чи ні, перевірити не можна до тих пір, поки в нашій країні не введено так званий "побудинкових облік" - коли кожен би платив за витрати свого власного будинку. Разом з виконавчим директором Міжнародної асоціації менеджменту недвіжімостіГеннадіем Каленова ми постаралися розібратися, за що саме ми платимо і що таїться за цифрами в наших "жирування"?
Існує особливий документ - "Інструкція про порядок оплати населенням житлово-комунальних послуг". Там детально написано, що технічне обслуговування житлового будинку включає витрати підрядних організацій з поточного утримання житлових будинків і прибудинкових територій. Крім того, там зазначено, що ж є спільним майном. За нашим законодавством це міжквартирні сходові клітини, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, дахи, технічні поверхи та підвали, а також несучі та огороджувальні ненесучі конструкції, механічне обладнання, електрика та сантехніка, яка знаходиться за межами або всередині приміщень. Навіть клумба біля під'їзду - спільне майно.
Геннадій Каленов уточнює:
- У плату за технічне обслуговування входить і заробітна плата працівників, зайнятих в обслуговуванні будинку та прибудинкових територій, і витрати на адміністративний апарат - інженерів, майстрів, директора ЖЕСа та інших. Входить туди і оплата самих різних матеріалів: від спецодягу та інвентарю до миючих засобів та канцелярського приладдя. Крім того - вартість періодичних робіт, регламентованих Технічним Кодексом, наприклад електрофізичні вимірювання, гідропромивка системи опалення, повірка манометрів в теплоузле, перевірка воздуховодов, і багато іншого.
Однак споживачі платять за техобслуговування, по суті, абстрактного будинку. Сьогодні тариф за техобслуговування становить 500 рублів, встановлює тарифи уряд.
- При однакових тарифах на техобслуговування, який встановлює уряд, самі будинки абсолютно різні: один будинок вимагає великих вкладень, витрат, інший - не настільки великих, але платять всі однаково, значить, комфорт проживання при цьому абсолютно різний, - говорить Геннадій Каленов.
На думку співрозмовника, виходом був би перехід на так звану систему побудинкового обліку, коли витрати на обслуговування кожного будинку розраховувалися б окремо. До речі, Геннадій Каленов запевняє, що Білорусь - остання країна, де ця строчка не розписані детально. Наприклад, у сусідів-росіян є еквівалент - експлуатаційні витрати, причому що саме в них входить, прискіпливо роз'яснено.
Наступну графу в наших "жирування" теж би непогано розраховувати по кожному будинку окремо. Справа в тому, що сьогодні городяни роблять відрахування на капремонт незалежно від того, чи варто саме їх будинок в планах на цей самий оновлення або не варто. Вступники кошти акумулюються на рахунках житлових організацій районного або міського рівня і потім використовуються за цільовим призначенням, стверджується в Інструкції.
- Мало того, що тариф у 500 рублів за технічне обслуговування не відображає фактичних витрат з утримання спільного майна спільного домоволодіння і є чисто умовним, так до того ж він чомусь пов'язаний з відрахуванням на капітальний ремонт. В інших же країнах відрахування на капітальний ремонт розраховуються, виходячи зі стану конкретного об'єкта нерухомості. І це справедливо, в той час як прив'язка до плати за техобслуговування важко пояснити.
А прив'язка така: відрахування на капітальний ремонт проводяться щомісяця "за встановленим нормативу в розмірі 100 відсотків від суми нарахованої плати за технічне обслуговування за діючими ставками". Тобто, скільки ви заплатили в цьому місяці за техобслуговування, стільки ви заплатите і за капремонт.
"При зміні власника жилого приміщення вироблені раніше цим власником відрахування на капітальний ремонт житлового будинку поверненню не підлягають", - говорить Інструкція. Тобто, навіть якщо конкретно ви плоди капітального ремонту не пожинали, гроші вам не повернуть. Тому що вони вже витрачені.
- Гроші йдуть в загальний котел і витрачаються. Однак якраз тут в нашій ситуації економічна логіка є: так як у нас дуже висока інфляція, то краще гроші витратити. Але є і така небезпека: раз ніяких накопичень немає, то, якщо ланцюжок ця перерветься раптом, хто візьме на себе ці зобов'язання? - каже Геннадій Каленов.
І наводить як приклад Німеччину, де відрахування власників у багатоквартирному житловому будинку направляються на банківський рахунок спільного домоволодіння.
- Цей розрахунковий рахунок називають домовик касою. Там знаходяться певні накопичення: на поточний ремонт і на капітальний. Це дуже зручно: коли власник купує квартиру в такому спільному домоволодінні, станом рахунку він розуміє, буде великий ремонт скоро або він вже недавно був. В результаті він нічим не ризикує, вкладаючи свої кошти.
Тариф на опалення - найвищий в нашій "жиронаказі". На сьогодні він становить аж 60140 рублів за гігакалорію. Якщо в будинку немає приладу обліку теплової енергії, то скільки платити, визначають таким чином: певний норматив споживання теплової енергії множать на тариф і на метраж конкретної квартири. А ось якщо прилад обліку теплоенергії є, то від показань будинкового приладу обліку теплоенергії віднімають то тепло, яке витрачається на нежитлові приміщення, а підсумок потім ділять на загальну площу квартир в конкретному будинку. Результат множать на тариф і на кількість метрів в певній квартирі.
За словами Геннадія Каленова, в Мінську занадто мало поки будинків з індивідуальними (поквартирні) приладами обліку теплоенергії. Ось і виходить, що в підрахунках знову всіх власників в межах будинку "зрівнюють", що не стимулює до економії кожного окремого власника.
- Споживають тепло всі багатоквартирні будинки по-різному. Здебільшого це залежить від конструкції будинку. Якщо це будинок, який побудований за сучасним проектом, він споживає дуже незначна кількість енергії. Відповідно, споживання гігакалорій також буде незначно. У "хрущовок", особливо до капітального ремонту, зовсім інше споживання.
На думку співрозмовника, саме опалення дозволяло б серйозно економити при оплаті комуналки. І економити можна було б по-крайней мере по трьох позиціях:
- Доведено, що тільки правильне регулювання теплового вузла в самому звичайному будинку приносить до 20% економії теплової енергії. А це значна сума! І це під силу зробити ЖЕСу, однак тамтешні фахівці отримують дуже маленьку зарплату і у них просто немає стимулу цим займатися, - каже Каленов.
Другий спосіб: економія теплової енергії самими мешканцями.
- Є різні способи економії теплової енергії, в тому числі правильне провітрювання квартири, про що у нас і розмови не йде. А в тій же Європі керуючі компанії в першу чергу вчать цьому своїх клієнтів. Наприклад, як в зимовий час провітрювати квартиру, щоб мінімум тепла при цьому йшло.
Однак у нас економити тепло у власній квартирі поки можна "дідівськими" методами - утеплювати вікна і т.д. А установка регуляторів тепла і поквартирних приладів обліку проводиться тільки в новобудовах.
- У наших умовах людина може економити теплоенергію в своїй квартирі всіляко, але це майже ніяк не вплине на суму плати за опалення, тому що інші не економлять. А ось коли створена система обліку поквартирна, тоді є сенс економити. Членом нашої асоціації є білорусько-німецьке підприємство, яке займається установкою приладів обліку тепла, і вони стикаються в Білорусі з величезними труднощами, аж до думок, що в нашій країні прилади обліку взагалі не потрібні, - каже Геннадій Каленов.
Інфографіка: Антон Дев'ятов
За воду ми платимо одразу по двох графах: "вода-каналізація" і "підігрів води".
- Тут претензій немає, все показано досить детально. Перша графа - це все, що пов'язано з виробництвом води - дістати, очистити, доставити в квартири. Плюс - відведення і утилізація фекальної і зливової каналізації. Сьогоднішній тариф становить 1450 рублів за кубометр води. Друга графа означає, що громадяни платять за теплоенергію, яка витрачена на підігрів одного кубометра води. Тут тариф як і при оплаті за опалення 60140 рублів за гігакалорію. За двох графах розведені підрахунки тому, що оплата йде в дві організації - в водопостачальну та енергопостачальну, - пояснює Геннадій Каленов.
Скільки сміття від кожного мешканця?
Вивіз ТПВ. Оплачується навантаження і доставка твердих побутових відходів на полігон. За словами співрозмовника, в багатьох країнах ця строчка є складовою графи "експлуатаційні витрати" і розподіляється відповідно до частки в спільному майні. Однак в Білорусі все по-іншому: у нас є норми утворення сміття, що прийшли з Радянського союзу.
- Тобто підраховано, що один громадянин утворює стільки-то сміття. І в залежності від цього нараховується оплата.
Так, сьогоднішній тариф на вивезення ТПВ - 16 127 рублів за 1 кубометр. Це число помножается на норматив утворення ТПВ та на число зареєстрованих в квартирі людей. На виході отримуємо суму до оплати.
- Але тут виникають проблеми: буває, що в квартирі ніхто не зареєстрований, але там вже давно йде ремонт. Якщо цей будинок експлуатує державна організація, то зарахувань по цій графі не відбувається, адже немає зареєстрованих! А проте, там йде ремонт, працюють бригади будівельників, які утворюють гори сміття, але власник за це не платить, - каже Геннадій Каленов.
Знешкодження ТПВ. Тариф на сьогодні - 4111 рублів за 1 кубометр сміття. Знешкодженням займаються не ті організації, які відходи вивозять, тому в жиронаказі "сміттєвої" темі присвячено, як і у випадку з водою, дві графи.
- Ліфт, як ми пам'ятаємо, є спільним майном. Це несусветная дурість - з нас беруть гроші за те, чим ми володіємо - назвати цю статтю витрат "витрати на експлуатацію ліфта", - вважає Геннадій Каленов.
Цікаво, що ті, хто живе на перших і других поверхах, за "користування" ліфтом не платять. Тариф же сьогодні - 2200 рублів з кожного зареєстрованого в квартирі людини.
Тариф за обслуговування радіоточок, які до сих пір ще є в багатьох квартирах, сьогодні становить 1200 рублів. Кажуть, радіоточку за непотрібністю можна відключити, звернувшись в Білоруський радіотелевізійний передавальний центр.
І те й інше - позицій не універсальні і залежать саме від тарифів, встановлених постачальниками конкретної послуги.
Чого ще не вистачає в наших "платіжках"?
Геннадій Каленов переконаний, що прийшов час включити в наші сповіщення на оплату. страховки.
- Дивним чином у нас немає поняття страхування багатоквартирного будинку як цілісного об'єкта, наприклад, від пожежі. А адже в багатоквартирному житловому будинку збиток може бути набагато більший, ніж в приватному, де страхові платежі вже прижилися. Якщо багатоквартирний житловий будинок загорівся і постраждали його конструкції - хто компенсує збитки? Крім того, адже несуть ризики і самі експлуатуючі організації, - пояснює Геннадій Каленов. - Якщо в Німеччині падає шматок штукатурки і в результаті цього отримує інвалідність чоловік, якому 40 років і який має трьох дітей, то сума відшкодування такому громадянину доходить до 10 мільйонів євро. Якщо земельна ділянка не був застрахований - платять власники квартир, в іншому випадку страховку відшкодовує страхова компанія. Механізм страхування необхідно розробляти і у нас. А для цього повинна з'явитися ще один рядок в т.зв. "Жиронаказі" - управління спільним домоволодінням, не дуже велика за вартістю, в порівнянні з іншими, але дуже важлива по суті. Адже від рішень, який приймає професійний управляючий, залежить все інше.
