Житлова та комерційна забудова
На що належать столиці територіях, прилеглих до МКАД, планується побудувати 10 млн кв. м нерухомості, повідомив РБК глава департаменту розвитку нових територій Москви Сміла Жідкін. Йдеться про десятки тисяч гектарів землі як з внутрішньої, так і зовнішньої сторони МКАД на протяжності всієї траси, уточнив чиновник.
Половина забудови буде житловий, також планується побудувати офісні, виробничі та інші об'єкти. Гранична висотність будинків буде залежати від району. За словами Жідкіна, вона може становити 12, 17 або 25 поверхів. «Малоповерхові будинки немає сенсу будувати у МКАД, для цього є Нова Київ», - заявив чиновник, зазначивши, що точні обсяг і параметри забудови стануть зрозумілі після розробки територіальної схеми ділянок, прилеглих до Кільцевої дороги.
Про те, які структури будуть реалізовувати цей проект, Жідкін не сказав.
Житлові квартали «Некрасівка-Парк» (Фото: Дмитро Духанин / «Коммерсант»)
«У Москві величезний будівельний комплекс, який постійно повинен бути завантажений, інакше 1 млн людей залишаться без роботи. Це спонукає влади вишукувати нові території для забудови », - вважає екс-глава НДВП Генплану Москви Сергій Ткаченко. При цьому такі масштабні проекти, як забудова промзон, МКАД і реновація, не будуть реалізовані так швидко і масштабно, як заявлено, впевнений експерт.
Швидше за все, під час реалізації проекту обсяг житла буде збільшено, а комерційної нерухомості - знижений, вважає керуючий партнер консалтингової компанії Colliers International Микола Казанський. «Будувати такий обсяг комерційної нерухомості на МКАД в нинішній економічній ситуації просто недоцільно», - пояснює експерт.
Житлова частина проекту може зацікавити багатьох великих девелоперів, говорить Казанський, зокрема компанії ПІК, ФСК «Лідер», ЛСР і «Еталон». При виборі інвестора влади будуть віддавати пріоритет великим досвідченим забудовникам, які мають власну виробничу базу, погоджується керуючий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
Реалізація такого глобального проекту фактично стирає межі між Москвою і областю, МКАД перетворюється у внутригородскую дорогу, вказує комерційний директор ГК «Інград» Євген Сандлер. «При цьому створюється враження, що влада цілеспрямовано йдуть шляхом видавлювання з Москви дрібних забудовників, які можуть працювати на невеликій маржі», - міркує партнер «Химки Груп» Дмитро Котровскій.
За його оцінкою, собівартість будівництва 1 кв. м загальної площі становить близько 45 тис. руб. Таким чином, будівництво 5 млн кв. м обійдеться в 225 млрд руб. «Вартість продажу житла в районі МКАД - близько 85-90 тис. Руб. за 1 кв. м, - продовжує Котровскій. - З 5 млн кв. м в продаж надійде близько 3 млн кв. м. Виручка - близько 255 млрд руб. »Таким чином, маржинальність проекту - близько 30 млрд руб. або 13%, без урахування маркетингових бюджетів та вартості обслуговування кредитів.
Рентабельність таких проектів не перевищує 5-10%, говорить Цапліна. За оцінкою Андрія Кольори, максимальна рентабельність забудовника при зведенні житла на МКАД без обтяження у вигляді будівництва дорожньої інфраструктури складе 15%, з нею - не більше ніж 10%. «Інакше буде невигідно», - резюмує він. У той же час наявність обтяження у вигляді будівництва транспортної інфраструктури зазвичай є приводом для переговорів девелопера з містом для пошуку рішення, що влаштовує всіх, укладає Цапліна. Влада розуміє, скільки може заробити забудовник, тому питання обтяження дорожньою інфраструктурою будуть вирішуватися в індивідуальному порядку, згоден Колченко.
Нова масштабна забудова не викличе пробок на МКАД, якщо будуть побудовані швидкісні бічні згони, каже завкафедрою транспортної телематики МАДИ Сміла Власов. На відміну від звичайних з'їздів вони розташовані під гострим кутом і мають велику протяжність, тому автомобілям не доводиться гальмувати і займати кілька рядів для повороту. Розгінні смуги дозволять самій МКАД їхати відносно вільно, але пробки можуть виникнути на самих з'їздах і міні-дублерах Кільцевій, сказала РБК куратор проекту Probok.net Діана Хакимова. «Забудова 10 млн кв. м нерухомості означає приплив десятків тисяч машин », - пояснила Хакимова.