ВІДМОВА У ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА ОСОБЛИВОСТІ ЙОГО ОСКАРЖЕННЯ в судовому порядку
Будь-яка процедура державної реєстрації прав починається з прийому документів та закінчується одним з двох можливих результатів: проведенням державної реєстрації відповідного права або угоди (тобто внесенням до Єдиного державного реєстру прав записів про виробленої реєстрації, вчиненням написів на правовстановлюючих документах та видачею свідоцтв про реєстрацію прав) або відмовою в державній реєстрації.
Другий варіант є негативним підсумком вищевказаної процедури і є, крім того, дуже не до вподоби для володаря відповідного майна.
Підстави для відмови в державній реєстрації
Відповідно до п. 1 ст. 20 Закону про реєстрацію в державній реєстрації прав може бути відмовлено у випадках, якщо:
· Право на об'єкт нерухомого майна, про державну реєстрацію
якого просить заявник, не є правом, що підлягають державній реєстрації прав відповідно до Закону про реєстрацію;
· Із заявою про державну реєстрацію прав звернулося неналежне
· Документи, представлені на державну реєстрацію прав, за формою
або змістом не відповідають вимогам чинного законодавства;
· Акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про
надання прав на нерухоме майно визнано недійсним з моменту його видання відповідно до законодавства, що діяло в місці його видання на момент видання;
· Особа, яка видала правовстановлюючий документ, не уповноважений
розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомого майна;
· Особа, яка має права, обмежені певними умовами, склало
документ без вказівки цих умов;
· Правовстановлюючий документ про об'єкт нерухомого майна
свідчить про відсутність у заявника прав на даний об'єкт нерухомого майна;
· Правовласник не представив заяву та інші необхідні документи на
державну реєстрацію раніше виниклого права на об'єкт нерухомого майна, наявність яких необхідна для державної реєстрації виникли після введення в дію Закону про реєстрацію переходу даного права, його обмеження (обтяження) або досконалої після введення в дію Закону про реєстрацію угоди з об'єктом нерухомого майна;
· Не представлені документи, необхідні відповідно до Закону про
реєстрації для державної реєстрації прав;
· Є суперечності між заявленими правами та вже зареєстрованими
правами на об'єкт нерухомості.
Слід враховувати, що в реєстрації права на нерухоме майно, встановленого рішенням суду, відмовлено бути не може (п. 1 ст. 28 Закону про реєстрацію).
Негативні наслідки відмови в державній реєстрації
По-перше, не вступ договору в силу. Наприклад, відповідно до чинного законодавства у певних операціях з нерухомим майном державна реєстрація обов'язкова, при цьому сама реєстрація є моментом укладення таких угод. При відсутності державної реєстрації в такому випадку угода вважається не укладеною, і вона не породжує жодних правових наслідків для її сторін. Іншими словами, відмова у державній реєстрації угоди означає для сторін що вони по суті її не зробили.
По-друге, це втрата сплаченої за проведення реєстрації державного мита. Відповідно до п. 5 ст. 20 Закону про реєстрацію сплачена мито в разі відмови в реєстрації не повертається.
У разі отримання відмови у державній реєстрації заявленого права (угоди) у власника майна залишається два виходи:
1) Повторно звернутися з заявою про реєстрацію права (угоди), виправивши при
це документи або усунувши інші зауваження, зазначені в повідомленні про відмову в реєстрації. Законом про реєстрацію не встановлено будь-яких обмежень щодо кількості звернень із заявою про реєстрацію прав на один і той же об'єкт нерухомості, тому зацікавлена особа може звертатися до реєструючого органу з цією метою скільки завгодно раз (оплачуючи щоразу державне мито). Даний випадок підходить для ситуації, коли зауваження, зазначені в повідомленні про відмову в реєстрації, в цілому переборні, наприклад, якщо були виявлені неточності у поданих документах (помилки, розбіжності, відсутність підписів і печаток сторін на договорі, неточно описаний об'єкт нерухомості і т .п.), або необхідні для проведення реєстрації документи подані не були.
2) Оскаржити відмову в суді або подати в суд позов про визнання права. даний випадок
підходить для ситуації, коли зауваження, зазначені в повідомленні про відмову в реєстрації, усунути власникові майна не представляється можливим. Наприклад, якщо на об'єкт нерухомості зареєстровано право іншої особи, витребовує реєструючим органом документи відсутні і т.д.
Форма і процедурні терміни при відмові в реєстрації
Відповідно до п. 3 ст. 20 Закону про реєстрацію при прийнятті рішення про відмову в державній реєстрації заявнику в письмовій формі в термін не більше п'яти днів після закінчення терміну, встановленого для розгляду заяви, направляється повідомлення (лист) про причини відмови.
Лист про відмову в реєстрації повинно бути підписано реєстратором прав і містити причини прийняття такого рішення, норми законів та інших правових актів, які були порушені при придбанні прав на нерухомість. Лист про відмову в реєстрації угоди надсилається всім її сторонам.
Підстави для призупинення реєстрації
Слід враховувати, що в п. 1 ст. 19 Закону про реєстрацію передбачена процедура призупинення державної реєстрації терміном на 1 місяць, яка здійснюється реєстратором прав у разі виникнення у нього сумнівів в наявності підстав для державної реєстрації прав, а також в автентичності поданих документів або достовірності зазначених у них відомостей. Державний реєстратор за законом зобов'язаний вжити необхідних заходів щодо отримання додаткових відомостей і підтвердженню автентичності документів або достовірності зазначених у них відомостей. В цьому випадку реєстратор в письмовій формі повідомляє заявника про причини, що перешкоджають реєстрації, і, по суті, пропонує їх усунути (тобто донести відсутні документи, виправити існуючі і т.д.). У разі, якщо протягом строку такого призупинення зауваження усунені не будуть, то реєстратор зобов'язаний відмовити заявнику в реєстрації права (п. 2 ст. 19 Закону про реєстрацію).
Однак однією з особливостей встановленої Законом про реєстрацію процедури є те, що в разі виявлення в поданих документах будь-яких зауважень реєстратор може прийняти рішення про відмову в реєстрації відразу. НЕ припиняючи її і не даючи можливості заявнику усунути зауваження (залишається тільки звертатися за реєстрацією заново, або - оскаржити відмову в суді).
На практиці реєстратори в разі виявлення зауважень в представлених документах майже ніколи не відмовляють у реєстрації відразу, хоча формально мають на це право. Спочатку реєстрація припиняється, заявнику надається можливість усунути зауваження, і лише потім, в разі якщо зробити це не вдалося, слід відмову.
Оскарження відмови в реєстрації в суді
Відповідно до п. 5 ст. 2 Закону про реєстрацію відмову в державній реєстрації прав або ухилення відповідного органу від державної реєстрації можуть бути оскаржені зацікавленою особою до суду, арбітражний суд.
У разі, якщо в реєстрації відмовлено фізичній особі, то воно має право оскаржити його в порядку, встановленому правилами глави 25 Цивільного процесуального Кодексу РФ ( «провадження у справах про оскарження рішень, дій (бездіяльності) органів державної влади ...»). Згідно з положенням п. 1 ст. 256 ЦПК РФ фізична особа може зробити це протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про відмову.
У разі, якщо в реєстрації відмовлено юридичній особі, то воно має право оскаржити його в порядку, встановленому правилами глави 24 Арбітражно-процесуального Кодексу РФ ( «розгляд справ про оскарження ненормативних правових актів, рішень і дій (бездіяльності) державних органів ...»). Згідно з положенням п. 4 ст. 198 АПК РФ юридична особа також може зробити це протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про відмову.
Якщо суд задовольнить вимоги позивачів, то він зазвичай визнає відмову в реєстрації незаконним і зобов'язує реєструючий орган здійснити реєстрацію у встановлений судом строк. Копія такого рішення надсилається правовласнику і в реєструючий орган. Слід враховувати, що рішення арбітражних судів у справах про оскарження дій (бездіяльності) державних органів та посадових осіб підлягають негайному виконанню, за винятком випадків, якщо в самому рішенні не встановлені інші терміни.
Реєструючий орган зобов'язаний на підставі рішення суду провести реєстрацію права, при цьому немає необхідності подавати нову заяву про реєстрацію та повторно оплачувати державне мито за реєстрацію.
Особливо слід відзначити відміну визнання судом незаконним факту відмови в державній реєстрації права від випадків визнання судом права на нерухомість (у разі подання відповідного позову про визнання права). Другий випадок підпадає під дію п. 1 ст. 28 Закону про реєстрацію, згідно з яким права на нерухоме майно, встановлені рішенням суду, підлягають державній реєстрації на загальних підставах. тобто з подачею на державну реєстрацію заяви, необхідних документів, оплатою державного мита за реєстрацію.
Антуфьев Ілля Володимирович
Консультаційний центр нерухомості