Договір оренди та договір найму житлового приміщення - це договори майнового найму, тобто договори, за якими майно надається за плату в тимчасове володіння і користування.
Якщо житло здається громадянину, то укладається договір найму житлового приміщення. У такому договорі власник, що здає житло, іменується наймодавцем, а громадянин, що знімає житло, - наймачем (п. 1 ст. 671 ЦК України). Юридична особа (організація) не може отримати житлове приміщення в тимчасове володіння і (або) користування за договором найму, і в цьому випадку повинен укладатися договір оренди або інший договір (п. 2 ст. 671 ЦК України).
У договорі оренди сторони іменуються відповідно орендодавцем та орендарем (ст. 606 ЦК України). Зверніть увагу на те, що організація-орендар може використовувати житло лише для проживання громадян. Наприклад, організація може орендувати квартиру для проживання в ній іногороднього працівника.
2. Форма та державна реєстрація договору
Договір оренди укладається на термін, визначений договором. Якщо термін оренди в договорі не визначений, він вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. Термін договору оренди житлового приміщення не обмежений (ст. 610 ЦК України).
Договір найму жилого приміщення укладається на термін, що не перевищує п'яти років. Якщо в договорі найму не визначений термін, договір вважається укладеним на п'ять років (ст. 683 ЦК України).
4. Розірвання договору
Розірвання договору оренди з ініціативи сторін здійснюється через суд, при цьому підстави для розірвання можуть бути встановлені безпосередньо договором (ст. Ст. 619, 620 ЦК України).
Розірвання договору найму житла має свої особливості регулювання на користь наймача як найменш захищеної сторони.
За бажанням наймача договір найму житлового приміщення може бути розірваний у будь-який час. Для цього достатньо лише згоди інших громадян, які постійно проживають з ним, і письмового попередження наймодавця за три місяці (п. 1 ст. 687 ЦК України).
На вимогу наймодавця договір найму житлового приміщення може бути розірваний тільки в судовому порядку і лише в наступних випадках:
- невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі (до одного року) у разі невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором терміну платежу;
- руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;
- використання житлового приміщення не за призначенням або систематичного порушення прав і інтересів сусідів наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає (п. 2 ст. 687 ЦК України).