Брак майданчиків, які мають підготовленими інженерними комунікаціями, # 151; серйозна проблема, що обмежує обсяги нового будівництва. Теплотраси і електричні мережі повинні з'являтися раніше, ніж житлові будинки, об'єкти соцкультпобуту або промислові споруди. Якщо цього не відбувається, тоді точкове будівництво # 151; єдиний вихід. Багато будівельників вважають, що проблеми відставання мережевого господарства # 151; вина енергетиків, які не приділяють йому належної уваги і прагнуть перекласти свої проблеми на інших. Проте чи так це? «КС» зустрівся з ІГОРЕМ КОЛОДНІКОВИМ, директором з корпоративного управління ВАТ «Новосібірскенерго», щоб поговорити з ним про те, що стримує розвиток системи теплопостачання в Новосибірську.
# 151; Ігор Володимирович, в Новосибірську зростають обсяги будівництва, чи встигає за ними прокладення нових теплотрас або збільшується навантаження на наявні потужності?
# 151; Безумовно, прокладення нових теплотрас # 151; важлива умова освоєння перспективних міських майданчиків. Енергетики не менше будівельників або інвесторів зацікавлені в тому, щоб комунікації розвивалися випереджаючими темпами, тим більше що для цього є і фінансові кошти. Однак гроші сьогодні підуть тільки туди, де є можливість визначення власників комунального майна та визначено гарантії, що інвестиції залишаться за тими, хто вкладає їх в конкретні об'єкти.
# 151; Наскільки відомо, «Новосібірскенерго» бере на себе задачу будувати магістральні і внутрішньоквартальні комунікації, підбиваючи їх до фундаментів нових будівель?
# 151; Камінь спотикання виникає при оформленні їх у власність. Теплотраси як лінії зв'язку, газо- і нафтопроводи є об'єктами нерухомого майна, тому права на них повинні бути зареєстровані. Тільки після цього власники зможуть вільно розпоряджатися ними або пускати їх в оборот. Це основна вимога ринкової економіки. Однак в російському законодавстві досі немає чіткої відповіді на питання, як це робити стосовно до таких складних об'єктів, як об'єкти енергетики, які до того ж перебувають під землею. Очікується, що закон про внесення змін до законодавчих актів, пов'язані з реєстрацією прав на нерухоме майно, буде винесено на розгляд Держдумою, проте коли він буде остаточно прийнятий, невідомо.
В окремих російських регіонах, де є розуміння проблеми і зацікавленість у розвитку своїх мереж, на місцевому рівні знайдені рішення, які влаштовують всі зацікавлені сторони, # 151; комітети по землекористуванню, органи юстиції, муніципалітети, компанії, що займаються будівництвом мереж. У Новосибірську проблема реєстрації прав на такі об'єкти нерухомості, як міські комунікації, ще тільки починає серйозно обговорюватися.
# 151; Які наслідки цього?
# 151; Можу сказати виходячи з власної практики, що «Новосібірскенерго» досить непросто отримати місця під будівництво нових теплотрас, незважаючи на те що вони потрібні місту, але ще важче розраховувати на відшкодування понесених нами витрат.
Щоб побудувати теплотрасу, компанія повинна пройти ряд процедур, пов'язаних з отриманням дозволу та відведенням земельної ділянки. Збудувати та ввести об'єкт в експлуатацію, зареєструвати його і тільки після цього розпоряджатися як своїм майном. Сьогодні ми можемо побудувати теплотрасу і здати її в експлуатацію, але після цього виникає проблема з її реєстрацією як об'єкта нерухомості. До цього моменту на зазначених складних об'єктах будівництво залишається незавершеним, а це значить, що, наприклад, пред'явити по ньому ПДВ до повернення не вдасться.
У вирішенні даної проблеми зацікавлені не тільки енергетики. Далі за всіх вдалося просунутися «Газпрому», домігся щодо своїх об'єктів видання спеціальних постанов уряду і нормативних актів. Відносно мережевих об'єктів теплового значення питання не вирішене. Почасти це пов'язано з тим, що в великих містах є перетин інтересів, пов'язаних з перебуванням майна в межах певної земельної ділянки. Однак енергетики ніколи не прагнули вирішувати свої проблеми за рахунок інших. Хотілося б одного # 151; знайти механізм, який допоможе регулювати виникаючі проблеми і буде влаштовувати всіх. Його відсутність, безумовно, гальмує розвиток нашого міста.
# 151; Який розмір незареєстрованого майна у вашій компанії?
# 151; Незареєстровані об'єкти новосибірської енергосистеми складають приблизно чверть від вартості її майна. Це трубопроводи, паропроводи і мережі різного діаметру.
Відсутність єдиного підходу до реєстрації теплових мереж # 151; бич російської енергетики. Зрозуміло, що їх потрібно будувати, вкладати в них кошти, ремонтувати і розвивати, проте відсутність гарантій розпоряджатися створеними компанією об'єктами надалі перекреслює все.
# 151; Яка робота вами була проведена, щоб отримати право розпоряджатися своїми об'єктами?
# 151; Ми зверталися із запитами до Головного управління архітектури і містобудування мерії, департамент енергетики, ЖКГ міста, Установа юстиції Новосибірської області по реєстрації прав на нерухоме майно, «Новосибірський технічний центр обліку об'єктів містобудівної діяльності і забезпечення операцій з нерухомістю по Новосибірській області», департамент майна і земельних відносин Новосибірської області, всі розуміють проблему, але, як мені здається, поки недостатньо конкретних дій в її вирішенні.
Привід для цього є # 151; на федеральному рівні це питання не вирішене, однак це зовсім не означає, що є непереборні перешкоди для його вирішення в інтересах розвитку окремої області.
# 151; Як йдуть справи у наших сусідів?
# 151; Найдалі вдалося просунутися в Томській області, де практично всі об'єкти енергосистеми зареєстровані. Розуміння того, що проблема існує і потребує негайного вирішення, # 151; допомогла подолати складності, які здавалися нерозв'язними.
# 151; Наскільки складна проблема з юридичної точки зору?
# 151; Відповідно до пакетом законів про реформування електроенергетики йде процес реорганізації компанії ВАТ «Новосібірскенерго». При реорганізації права переходять до виділеним товариствам. Для переходу прав потрібно належним чином оформити права на земельні ділянки.
Таким чином, від проведення процедури оформлення прав на землю в чому залежить реалізація запропонованих законом процесів реформування електроенергетики.
Існуюча в даний час нормативна база, що регулює питання оформлення прав на земельні ділянки, не враховує особливостей оформлення прав на земельні ділянки, зайняті теплотрасами.
Ми уважно вивчили наявний регіональний досвід, намагаючись знайти відповідь на питання, чи є єдиний підхід до реєстрації. І з'ясувалося, що його немає. теплотраси # 151; самі по собі складні об'єкти, тому необхідні різні варіанти вирішення проблеми. Потрібно домовлятися про можливий порядок використання земельних ділянок, через які вони проходять, і напрацьовувати різну практику. Десь це буде оренда, десь сервітут. Для вироблення остаточного рішення необхідно врахувати, що своє розуміння проблеми і її рішення є у нового керівництва та спеціалістів управління федеральної реєстраційної служби по Новосибірській області (з ким ми тісно співпрацюємо на рівні консультацій), земельного комітету, кадастрових служб, обласного земельного комітету і, звичайно , у самих інвесторів. Необхідно вжити заходів для вирішення цієї важливої проблеми, залучаючи всі зацікавлені сторони, зрушити її з мертвої точки, щоб теплотраси перестали бути «безгоспними об'єктами». Вельми привабливим варіантом було б видання нормативного акта, що регламентує порядок встановлення публічного сервітуту для земельних ділянок, зайнятих теплотрасами. В результаті прийняття даного акта значно була б спрощена процедура оформлення прав і заощаджені кошти енергокомпанії, а отже, і споживачів.
# 151; У чому головна причина того, що об'єкти не можуть бути зареєстровані?
# 151; Основна проблема полягає в існуючому земельному законодавстві, а саме в тому, що немає положення, що дозволяє правильно описати теплотрасу як складний об'єкт нерухомості на конкретній земельній ділянці. Кожна з теплотрас лежить на чиїйсь території, проходить через об'єкти, що відносяться або до муніципальної, або до приватної власності. Наявність правовстановлюючих документів # 151; будівельного договору, що свідчить про введення об'єкта в експлуатацію, або постанови про будівництво теплотраси для реєстрації недостатньо. Щоб подати документи в органи юстиції, необхідно підтвердити право на користування земельною ділянкою, але відповідні організації їх не видають.
# 151; Хто, крім енергетиків, також зацікавлений у вирішенні «земельного питання»?
# 151; Крім нас, великим мережевим господарством володіють місто і область. Якщо міська влада зареєструють всі муніципальні мережі, вони зможуть ними розпоряджатися, що, безумовно, дозволить їм поповнити міську скарбницю. Бюджет заробить за рахунок використання муніципального нерухомого майна, пускаючи його в оборот або здаючи в оренду. Теплотрас та безхазяйного майна на території міста багато, цим питанням потрібно займатися.
Як я вже зазначав, будівельники також чекають вирішення питання про реєстрацію теплових мереж. Вони передають побудовані будинки товариствам власників житла, але нічого не можуть зробити з побудованими комунікаціями, які «зависають» на їх балансі. «Новосібірскенерго» готове купувати теплові мережі за умови, що вони будуть оформлені як об'єкти нерухомості.
Реєстрація теплотрас як об'єктів нерухомості стимулюється також необхідністю розширити регіональну податкову базу. Чим більше на території міста зареєстровано великих об'єктів # 151; тим більше бюджет, що формується в тому числі за рахунок податку на майно, орендної плати за землю, зайняту цими об'єктами.
# 151; Частина теплових мереж все ж є власністю енергетиків, як це вдалося?