ЧИ ВАРТО КУПУВАТИ КВАРТИРУ ЧЕРЕЗ ЖИТЛОВИЙ КООПЕРАТИВ
Соцопитування показують, що поліпшити свої житлові умови хочуть більше 70 відсотків росіян. Але у більшості на нову квартиру грошей не вистачає. Іпотека, на яку покладали чималі надії, теж поки доступна не всім. Тому тим, у кого немає великих накопичень, вирішити житлову проблему пропонують через кооперативи.
Придбання квартири через ЖНК (житлові накопичувальні кооперативи) часто порівнюють з іпотекою. Проте ці два способи покупки житла в розстрочку досить сильно відрізняються один від одного. Про відмінності ми і розповімо в нашому матеріалі (основні з них узагальнені в таблиці на с. 103).
ЖНК і іпотека: знайдіть відмінності
Законодавче Федеральний закон від Федеральний закон від
N 215-ФЗ "Про житлових N 102-ФЗ" Про іпотеку
накопичувальних (заставі нерухомості) "
кооперативах "Відсотки за 1 - 4 відсотки в рік 11 - 13 відсотків на рік
позикою Відомості про Паспорт, копія трудової Паспорт, копія трудової
позичальника книжки книжки, довідка про
зарплати, прописка в
цьому місті, довідки про
склад сім'ї, про
поручителів і т.д. Внески Вступний (разовий, Одноразовий
3 - 6% від первинний
орієнтовною (20 - 30% від вартості
вартості нерухомості); нерухомості)
(Періодичність і розмір
збори ЖНК) Можливість Після накопичення 50 Відразу після скоєння
в'їхати в житло відсотків вартості іпотечної угоди
житла Отримання Після повної оплати Відразу після скоєння
нерухомості в вартості квартири іпотечної угоди
власність Правила щомісячного платежу. щомісячними платежами
погашення позики Термін погашення позики в протягом періоду,
півтора рази більше обумовленого в договорі
терміну накопичення першої (від 2 до 20 років)
половини вартості житла
Житлові кооперативи грають за новими правилами
Що таке іпотека, знає майже кожен. А ось при слові "кооператив" у багатьох в пам'яті спливають часи перебудови, коли майже кожен росіянин намагався щось купити або побудувати на колективних засадах. Зараз принципи і методи роботи житлових кооперативів змінилися, хоча сталося це не так давно тільки рік тому законодавці нарешті чітко регламентували діяльність таких організацій.
Чим приваблюють ЖНК
Незважаючи на активні зусилля уряду, іпотечне кредитування досі доступно небагатьом. Людей лякають великі ставки за користування кредитом, обов'язок мати 20 - 30 відсотків від вартості житла в своєму особистому розпорядженні, а також тяганина зі збором документів для банку.
Житлові накопичувальні кооперативи нічого цього не вимагають. Перша відмінність покупки житла через ЖНК від іпотеки, яке кидається в очі кожному, - величезна різниця у відсотках за користування позикою. Так, наприклад, при іпотечному кредитуванні середня ставка за користування кредитом становить 11 - 13 відсотків на рік.
А житлові кооперативи пропонують 2 - 4 відсотки. Можливо, тому у багатьох людей виникає почуття, що їх обманюють, адже безкоштовний сир буває тільки в мишоловці.
Насправді обману тут немає: просто низькі відсотки - це головний плюс покупки квартири через ЖНК. Ще один плюс в тому, що членом кооперативу може стати кожен, хто хоче придбати власне житло.
Для цього не потрібно ні довідки про зарплату, ні заяви поручителів, ні прописки в цьому місті. При виборі ж іпотеки банкіри, як правило, збирають всі відомості про позичальника та можуть відмовити в кредиті, не пояснюючи причин.
Крім того, на відміну від усіх інших способів отримання житла, у членів кооперативу є можливість прямого і цілком реального контролю над його діяльністю. Наприклад, вони мають право:
- ініціювати проведення зборів членів кооперативу;
- виключати інших "недостойних" членів зі складу кооперативу;
- змінювати керівництво кооперативу на вищеозначених зборах (голови кооперативу, членів правління);
- ініціювати фінансово-господарські ревізії діяльності кооперативу;
- витребувати різну документацію, що стосується діяльності кооперативу.
Але на цьому очевидні плюси ЖНК закінчуються. Щоб розібратися з іншими моментами, давайте розглянемо порядок вступу і покупки житла в кооперативі.
Які внески доведеться робити в ЖНК
Якщо ви вирішите вступити в кооператив, потрібно принести документи (паспорт і, як правило, копію трудової книжки), а також підписати заяву про вступ.
Потім ви обговорюєте з представниками житлового накопичувального кооперативу, яку квартиру збираєтеся придбати, і вони визначають її орієнтовну вартість, виходячи з ринкових цін.
Далі потрібно обов'язково документально закріпити за собою обрану квартиру, щоб її не змогли забрати або віддати іншому члену кооперативу.
У багатьох ЖНК кажуть, що при придбанні квартири через кооператив можна практично не мати спочатку власних коштів на відміну від іпотеки.
Однак в цьому є частка лукавства.
Відразу ж після підписання заяви про вступ до ЖНК потрібно буде внести суму в розмірі 3 - 6 відсотків від орієнтовної ціни майбутньої квартири. Це вступний внесок. Ці гроші йдуть на власні потреби кооперативу і в рахунок плати за майбутню квартиру зараховуватись не будуть.
Крім того, при вступі потрібно буде внести ще й перший пайовий внесок. Ці гроші вже входять у вартість придбаного житла (тобто йдуть на ваш накопичувальний рахунок).
Пайові внески доведеться платити щомісяця. З таких щомісячних платежів і буде складатися сума, необхідна для покупки квартири. Причому кооператив надає пайовику квартиру тільки тоді, коли на його накопичувальному рахунку буде близько 50 відсотків від її вартості.
Варто зауважити, що 50-відсотковий бар'єр для виділення квартири не є строгим: більш точний, як правило, обмовляється у внутрішніх документах кооперативу (статуті, протоколи зборів).
Розмір щомісячних пайових платежів ви визначаєте самостійно. ЖНК на підставі ваших можливостей розраховує термін накопичення першої половини суми, і ви закріплюєте це в договорі. Але за уявною свободою вибору криється пастка - від обраного вами темпу накопичення буде повністю залежати і темп повернення позики.
Справа в тому, що згідно із законом про житлових накопичувальних кооперативах термін повернення суми, що залишилася (позики) не повинен перевищувати в півтора рази термін накопичення першої половини вартості житла. Так що самі порахуйте: якщо ви вносите перші 50 відсотків вартості квартири за два роки, то повернути решту доведеться за три.
Виходить, чим довше ви збираєте гроші на рахунках кооперативу, тим довший буде ваш термін повернення. І навпаки, прагнучи швидше отримати житло, пайовику доведеться вносити пайові внески інтенсивніше не тільки на накопичувальному, але і на розрахунковому етапі.
При цьому накопичувальний етап доведеться пройти в будь-якому випадку, навіть якщо у вас вже є 50 відсотків від вартості квартири.
Інакше решту суми вам доведеться повернути відразу ж після надання квартири.
Після того як за допомогою пайових внесків накопичено близько половини вартості бажаного житла, кооператив додає решту і надає члену ЖНК квартиру. Після цього розмір пайових внесків коригується, тому що реальна вартість квартири, як правило, відрізняється від запланованої. Зміна суми внесків закріплюється в договорі, і новосел погашає суму паю.
Крім вступного і пайових внесків пайовику доведеться платити ще членські (або адміністративні) внески. Вони, як правило, становлять 2 - 3 відсотки в рік від суми, наданої в розстрочку.
Саме ці відсотки і називають кредитними, хоча в даному випадку пайовик платить гроші не за користування кредитом, а робить внески на організацію роботи кооперативу (з цієї суми покриваються адміністративні витрати ЖНК).
Ще пайовикам іноді доводиться платити додаткові внески. Ними покривають збитки кооперативу. Так як кожен член кооперативу бере участь в його управлінні і з його згоди загальні гроші вкладають в той чи інший комерційний проект (покупку або будівництво нерухомості), то покриття збитків від невдалого вкладення - цілком виправдана і законна міра.
Про що замовчують ЖНК
Головний мінус придбання житла через ЖНК в тому, що воно до повної виплати його вартості знаходиться у власності кооперативу.
Тобто ви не зможете продати квартиру, але отримаєте можливість прописатися в ній з сім'єю. Тільки коли весь пай виплачений (всі 100% вартості квартири), житло відповідно до Федерального закону N 215-ФЗ переходить у власність пайовика.
Кооператив видає спеціальну довідку про повну виплату пайового внеску, і на її підставі пайовик може вже зареєструвати в держорганах право власності на нерухомість.
В іпотеці ж саме мінус великих відсотків перекривається тим, що стати власником квартири можна відразу при укладанні договору з банком і видачі кредиту.
При цьому житло буде перебувати в заставі у кредитній організації (банку) до повної виплати позики.
У багатьох часто виникає питання: "А якщо кооператив збанкрутує або у нього з'являться борги, чи може він продати квартиру, в якій вже живе пайовик?" Юристи в один голос відповідають, що це неможливо.
По-перше, ЖНК не може збанкрутувати, тому що є некомерційною організацією, у якій немає прибутку. Єдина небезпека для кооперативу - влізти в борги.
По-друге, в рахунок погашення боргів квартиру, в якій вже живе пайовик (навіть якщо він ще не повністю виплатив позику), продати неможливо. Таке житло ніхто не купить, тому що угода буде "нечистої" з юридичної точки зору. Адже при вселенні в квартиру це житло має закріплюватися за пайовиком загальними зборами членів ЖНК і офіційним документальним рішенням. Всі збитки кооперативу, як було сказано вище, покриваються за рахунок додаткових внесків.
Як вийти з кооперативу
Більшість проблем у пайовиків виникає, якщо вони раптом виходять з кооперативу - добровільно або через виключення (виключають тих, хто без поважних причин не виконував свої обов'язки, наприклад, не платив пайові та членські внески).
Тоді пайовик втрачає право користування купленої квартирою і зобов'язаний звільнити її протягом двох місяців з дня прийняття рішення про виключення або добровільний вихід з кооперативу. Також при виході з ЖНК поверненню зазвичай не підлягають вступний та членські внески.
Але кооператив повинен повернути вам накопичений пай.
Визначення вартості паю завжди було каменем спотикання. Адже розмір паю члена кооперативу неможливо визначити тільки по тих сумах, які він вносив у вигляді пайових внесків. У пай можуть включатися і доходи ЖНК від підприємницької діяльності (наприклад, від продажу квартир в будинку, що будується кооперативом будинку стороннім особам). Також його можуть зменшувати і заборгованості кооперативу.
У Законі про ЖНК законодавець зробив спробу пом'якшити цю проблему. Тепер розмір паю вибулого члена визначається по тому, скільки відсотків від чистих активів ЖНК займають виплачені їм пайові внески.
Вартість чистих активів кооперативу визначається як різниця між вартістю активів (грошових коштів на рахунках і вартості майна кооперативу, визначеної незалежним оцінювачем) і величиною заборгованості кооперативу.
При цьому вартість паю визначається на день закінчення фінансового року, протягом якого пайовик вийшов з кооперативу.
Схема придбання житла через ЖНК