Нова редакція ст. 156 ЖК РФ
4. Розмір плати за користування житловим приміщенням (плати за наймання) державного або муніципального житлового фонду встановлюється в залежності від якості та благоустрою житлового приміщення, місця розташування будинку.
8.1. Мінімальний розмір внеску на капітальний ремонт встановлюється нормативно-правовим актом суб'єкта Російської Федерації відповідно до методичних рекомендацій, затверджених уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади, в порядку, встановленому законом суб'єкта Російської Федерації, виходячи з займаної загальної площі приміщення в багатоквартирному будинку, що належить власнику такого приміщення, і може бути диференційований залежно від муніципального освіти, в до віді розташований багатоквартирний будинок, з урахуванням його типу і поверховості, вартості проведення капітального ремонту окремих елементів будівельних конструкцій та інженерних систем багатоквартирного будинку, нормативних термінів їх ефективної експлуатації до проведення чергового капітального ремонту (нормативних міжремонтних термінів), а також з урахуванням встановленого цим Кодексом та нормативно-правовим актом суб'єкта Російської Федерації переліку робіт з капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку.
8.2. Власники приміщень у багатоквартирному будинку можуть прийняти рішення про встановлення внеску на капітальний ремонт в розмірі, що перевищує мінімальний розмір такого внеску, встановлений нормативно-правовим актом суб'єкта Російської Федерації.
Визначення розміру плати в залежності від площі кімнат в гуртожитках в кодифікованому вигляді закріплено вперше.
Загальна площа житлового приміщення визначається Кодексом (ч. 5 ст. 15) як сума площ всіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій , веранд і терас.
Таким чином, до загальної площі житлового приміщення в якості складових частин включаються площа житлових кімнат, кухні, внутрішньо квартирного коридору, передпокою, санітарно-гігієнічних приміщень, а також площа інших приміщень допоміжного використання.
Згідно п. П. 1, 2 ст. 682 ГК РФ розмір плати за житлове приміщення встановлюється за згодою сторін у договорі найму житлового приміщення (мається на увазі договір комерційного найму). У разі якщо відповідно до закону встановлено максимальний розмір плати за житлове приміщення, плата, встановлена у договорі, не повинна перевищувати цей розмір.
Таким чином, ч. 3 ст. 156 доповнює перелік питань, віднесених ст. 14 Кодексу до компетенції органів місцевого самоврядування, органів державної влади суб'єктів Російської Федерації - міст федерального значення Москви й Санкт-Петербурга.
При встановленні розміру плати названими в ч. 3 ст. 156 органами слід враховувати федеральні стандарти, санітарні правила і норми та інші акти законодавства Російської Федерації, суб'єктів Федерації, а також правові акти органів місцевого самоврядування, які регулюють строки, якість, періодичність та обсяги робіт з утримання та ремонту житла.
До затвердження місцевих бюджетів і бюджетів міст Москви і Санкт-Петербурга на черговий рік встановлюються ціни і тарифи і затверджуються виробничі та інвестиційні програми організацій. Зміна цих цін і тарифів протягом року здійснюється з внесенням відповідних змін до нормативно-правові акти про місцеві бюджети та бюджети міст Москви і Санкт-Петербурга.
4. Частина 4 ст. 156 Кодексу встановлює три умови визначення розміру плати за користування житловим приміщенням (плати за наймання) державного або муніципального житлового фонду: якість житлового приміщення, благоустрій житлового приміщення, розташування житлового будинку.
Раніше Основи визначали, що розмір плати за наймання житлового приміщення повинен бути диференційований залежно від якості житлового приміщення (ст. 15.1). Благоустрій житлового приміщення і розташування житлового будинку не розглядалися як необхідні критерії для визначення розміру плати за наймання.
Зміна плати за наймання є основним інструментом політики ціноутворення з урахуванням якості та місця розташування житла, оскільки тільки цей вид платежу може бути диференційований залежно від параметрів благоустрою, якості житлового приміщення та місця розташування житлового будинку. Для визначення відповідних умов конкретного населеного пункту розмірів плати за користування житловими приміщеннями державного і муніципального житлових фондів можуть використовуватися найбільш характерні для цього населеного пункту тип будинку і його місце розташування, прийняті за базисний рівень.
ЖК 1983 року і Основи не містили прямої вимоги про встановлення розміру плати за наймання, який би не призводив до виникнення у наймача права на субсидію. Проте ст. 15.2 Основ визначала, що сума перевищення максимально допустимих розмірів витрат на оплату житла та комунальних послуг повинна компенсуватися наданням громадянину субсидії в установленому ст. 15.4 Основ порядку.
Власниками названих житлових приміщень є Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації або муніципальні освіти, які встановлюють порядок визначення розміру плати за такі приміщення.
відсутні товариство власників житла, житловий кооператив, інший спеціалізований споживчий кооператив, створений для задоволення потреб громадян у житлі;
власниками приміщень прийнято рішення про вибір способу управління таким будинком, при якому управління здійснюється керуючою організацією.
Встановлення розміру обов'язкових платежів і внесків членів товариства власників житла віднесено законом до компетенції загальних зборів членів товариства (ст. 145 Кодексу), контроль за своєчасним внесенням членами товариства встановлених обов'язкових платежів і внесків здійснює правління товариства (ст. 148 Кодексу).
Нагадаємо, що малозабезпечені громадяни - це громадяни, визнані такими органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта Російської Федерації, з урахуванням доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню (ч. 2 ст. 49 Кодексу).
Норма ч. 10 ст. 156 Кодексу не є новою для російського житлового законодавства. Затвердження методики перерахунку оплати житла і комунальних послуг при наданні послуг в обсязі менше встановленого, а також неналежної якості було віднесено до сфери діяльності Уряду РФ (див. Ст. 15 Основ).
Якість і тривалість (періодичність) названих послуг і робіт враховуються при встановленні цін і тарифів на послуги і роботи з утримання та ремонту житлового приміщення. У зв'язку з цим при порушенні термінів надання (виконання) названих послуг (робіт) або при наданні таких послуг (виконання робіт) неналежної якості здійснюється перерахунок розміру підлягає внесенню плати відповідно до порядку, що встановлюється Урядом РФ.
Система договірних відносин з надання послуг житлово-комунального призначення передбачає захист прав споживачів шляхом:
включення в договір умов, що гарантують можливість отримання споживачем послуги, відповідної за якістю обов'язковим вимогам нормативів, стандартів, санітарних правил і норм;
підвищення відповідальності виконавців за порушення порядку та умов надання послуг, а також гарантій їх якості.
Слід зазначити, що надання громадянам за їх запитами інформації про обсяг, про перелік і якість надаваних послуг і виконуваних робіт входить в обов'язки органів місцевого самоврядування та керівників організацій.
орган місцевого самоврядування (в Москві і Санкт-Петербурзі - орган державної влади) для наймачів житлового приміщення і для власників, які не обрали спосіб управління багатоквартирним будинком (ч. 3);
загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, де не створені товариство власників житла, житловий або інший споживчий кооператив (ч. 7);
органи управління товариства власників житла або органи управління кооперативу (де такі створені) відповідно до їх статутів (ч. 8).
4. Розмір плати за користування житловим приміщенням (плати за наймання) встановлюється в залежності від якості та благоустрою житлового приміщення, місця розташування будинку (враховуються: поверховість, ступінь зносу будинку, ступінь благоустрою (ліфт, інженерні системи), віддаленість від центру, транспортна доступність і ін.).
Встановлення розміру плати за наймання не повинно призводити до виникнення у наймача житла права на субсидію (ч. 5).