Нова редакція ст. 15 ЖК РФ
1. Об'єктами житлових прав є житлові приміщення.
2. Житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства (далі - вимоги).
3. Порядок визнання приміщення житловим приміщенням та вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, в тому числі по його пристосуванню з урахуванням потреб інвалідів, встановлюються Кабінетом Міністрів України відповідно до цього Кодексу, іншими федеральними законами.
4. Житлове приміщення може бути визнано непридатним для проживання на підставах і в порядку, які встановлені Урядом Російської Федерації.
5. Загальна площа житлового приміщення складається з суми площі всіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас.
1. У розділі 2 Кодексу визначаються види об'єктів житлових прав, поняття житлового приміщення, його призначення та межі використання, загальні правила державної реєстрації прав на житлові приміщення, дається поняття житлового фонду, закріплені загальні правила державного контролю за використанням і схоронністю житлового фонду, відповідністю житлових приміщень встановленим вимогам.
Житлове приміщення є нерухомим майном. Відповідно до п. 1 ст. 130 ГК РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва .
Дія зазначеного Положення поширюється на що знаходяться в експлуатації житлові приміщення незалежно від форми власності, розташовані на території Російської Федерації. При цьому дія Положення не поширюється на житлові приміщення, розташовані в об'єктах капітального будівництва, введення в експлуатацію яких і постановка на державний облік не здійснені відповідно до ГРК РФ.
Визнання приміщення житловим приміщенням здійснюється міжвідомчою комісією, яка створюється в цих цілях, на підставі оцінки відповідності даного приміщення встановленим в зазначеному Положенні вимогам. Вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлені в розділі II, а порядок визнання приміщення житловим - в розділі IV Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції.
Відповідно до п. П. 33 - 40 Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції підставою для визнання житлового приміщення непридатним для проживання є наявність виявлених шкідливих факторів середовища проживання людини, що не дозволяють забезпечити безпеку життя і здоров'я громадян внаслідок:
погіршення у зв'язку з фізичним зносом в процесі експлуатації будівлі в цілому або окремими його частинами експлуатаційних характеристик, що приводить до зниження до неприпустимого рівня надійності будівлі, міцності і стійкості будівельних конструкцій та основ;
зміни навколишнього середовища і параметрів мікроклімату житлового приміщення, що не дозволяють забезпечити дотримання необхідних санітарно-епідеміологічних вимог та гігієнічних нормативів в частині утримання потенційно небезпечних для людини хімічних і біологічних речовин, якості атмосферного повітря, рівня радіаційного фону і фізичних факторів наявності джерел шуму, вібрації, електромагнітних полів.
Житлові приміщення, розташовані в повнозбірних, цегляних і кам'яних будинках, а також в дерев'яних будинках і будинках з місцевих матеріалів, що мають деформації фундаментів, стін, несучих конструкцій і значний ступінь біологічного пошкодження елементів дерев'яних конструкцій, які свідчать про вичерпання несучої здатності і небезпеки обвалення, є непридатними для проживання внаслідок визнання багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції.
Житлові приміщення, що знаходяться в житлових будинках, розташованих на територіях, на яких перевищені показники санітарно-епідеміологічної безпеки в частині фізичних факторів (шум, вібрація, електромагнітне і іонізуюче випромінювання), концентрації хімічних і біологічних речовин в атмосферному повітрі та грунті, встановлені в розділі II зазначеного Положення, а також в житлових будинках, розташованих у виробничих зонах, зонах інженерної та транспортної інфраструктур і в санітарно-захисних зонах, слід визнавати непридатними для п рожіванія у випадках, коли інженерними та проектними рішеннями неможливо мінімізувати критерії ризику до допустимого рівня.
Непридатними для проживання слід визнавати житлові приміщення, розташовані в небезпечних зонах зсувів, селевих потоків, снігових лавин, а також на територіях, які щорічно затоплюються паводковими водами і на яких неможливо за допомогою інженерних і проектних рішень запобігти підтопленню території. Багатоквартирні будинки, розташовані в зазначених зонах, визнаються аварійними і такими, що підлягають знесенню або реконструкції.
Непридатними для проживання слід визнавати житлові приміщення, розташовані в обумовленою уповноваженим центральним органом виконавчої влади зоні ймовірних руйнувань при техногенних аваріях, якщо за допомогою інженерних і проектних рішень неможливо запобігти руйнуванню житлових приміщень. Багатоквартирні будинки, розташовані в зазначених зонах, визнаються аварійними і такими, що підлягають знесенню або реконструкції. У зазначеному Положенні під зоною ймовірних руйнувань при техногенних аваріях розуміється територія, в межах якої розташовані житлові приміщення і багатоквартирні будинки, яким загрожує руйнування в зв'язку з сталася техногенною аварією.
Непридатними для проживання слід визнавати житлові приміщення, розташовані на територіях, прилеглих до повітряної лінії електропередачі змінного струму та іншим об'єктам, що створює на висоті 1,8 м від поверхні землі напруженість електричного поля промислової частоти 50 Гц більше 1 кВ / м і індукцію магнітного поля промислової частоти 50 Гц більше 50 мкТл.
Житлові приміщення, розташовані в багатоквартирних будинках, які отримали пошкодження в результаті вибухів, аварій, пожеж, землетрусів, нерівномірного осідання ґрунтів, а також в результаті інших складних геологічних явищ, слід визнавати непридатними для проживання, якщо проведення відновлювальних робіт технічно неможливо або економічно недоцільно і технічне стан цих будинків і будівельних конструкцій характеризується зниженням несучої здатності і експлуатаційних характеристик, при яких існує про асность для перебування людей і збереження інженерного обладнання. Зазначені багатоквартирні будинки визнаються аварійними і такими, що підлягають знесенню.
Кімнати, вікна яких виходять на магістралі, при рівні шуму вище гранично допустимої норми, зазначеної в п. 26 Положення, слід визнавати непридатними для проживання, якщо за допомогою інженерних і проектних рішень неможливо знизити рівень шуму до допустимого значення.
Житлові приміщення, над якими або суміжно з ними розташований пристрій для промивання сміттєпроводу і його очищення, слід визнавати непридатними для проживання.
1. Під житловим розуміється ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства). З цього випливає, що житлові приміщення призначені для проживання громадян. Вони можуть перебувати у державній власності (ст. 214 ЦК РФ), муніципальної власності (ст. 215 ЦК України), у власності громадян і юридичних осіб (ст. 213 ЦК України), що відображено в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ.
Розглянемо ознаки об'єкта житлових прав.
По-перше, це ізольоване приміщення.
Таким чином, об'єктом житлових прав може бути не тільки ізольоване приміщення; тоді як предметом (об'єктом) договору житлового найму може бути тільки ізольоване жиле приміщення (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ЦК України).
Готелі, санаторії, будинки відпочинку, пансіонати і т.п. мають інше функціональне призначення, тобто є місцем відпочинку, лікування. Такі приміщення використовуються для тимчасового перебування, на відміну від місця проживання. Місцем проживання згідно зі ст. 20 ГК РФ визнається місце, де громадянин постійно або переважно проживає.
Ступінь благоустрою в містах та інших поселеннях різна. В цьому плані вдала була формулювання ст. 40 ЖК РРФСР ( "Вимоги, що пред'являються до житлових приміщень"): житлове приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним "стосовно до умов даного населеного пункту".
Згідно з цим Положенням непридатними для проживання визнаються житлові будинки, житлові приміщення: мають певний фізичний знос; що знаходяться в аварійному стані; в яких виявлено шкідливий вплив чинників довкілля (розд. III Положення).
Таким чином, непридатність визначається ступенем зносу житла (крайня ступінь - аварійність), а саме: наявністю непереборних несправностей інженерних мереж, недотриманням будівельних норм при забудові прилеглої до будинку території та ін.
Критерії віднесення житла до непридатність через шкідливого впливу чинників довкілля передбачаються державними санітарно-епідеміологічними правилами і нормами.
Питання про визнання житлових будинків (житлових приміщень) непридатними для проживання вирішуються міжвідомчими комісіями.
Федеральний орган виконавчої влади створює в установленому ним порядку комісію для оцінки житлових приміщень житлового фонду Російської Федерації. До складу комісії включаються представники цього федерального органу виконавчої влади. Головою комісії призначається посадова особа зазначеного федерального органу виконавчої влади.
Таким же чином створюють свої комісії: орган виконавчої влади суб'єкта РФ - для оцінки житлових приміщень регіонального житлового фонду; орган місцевого самоврядування - для оцінки житлових приміщень муніципального житлового фонду.
До участі в роботі комісії слід залучати власника житлового фонду або представника власника, що здійснює функції з управління житловим фондом, щодо житлового будинку (житлового приміщення) якого розглядається питання про визнання його непридатним для проживання, а в разі необхідності - представника проектно-вишукувальних організацій, провадила обстеження цього житлового будинку (житлового приміщення).
Комісія за заявою власника приміщення або заяви громадянина (наймача) або за висновком органів державного контролю і нагляду оцінює відповідність приміщення встановленим у Положенні вимогам.
Після вивчення поданих документів, перелік яких передбачений п. 45 Положення, і, при необхідності, огляду житлового будинку (житлового приміщення) комісія приймає рішення:
про придатність житлового будинку (житлового приміщення) для проживання;
про необхідність і можливість проведення капітального ремонту, реконструкції або перепланування (при необхідності з техніко-економічним обґрунтуванням) з метою привести втрачені в процесі експлуатації характеристики житлового приміщення у відповідність до встановлених в Положенні вимог і після їх завершення - про продовження процедури оцінки;
про непридатність житлового будинку (житлового приміщення) для проживання із зазначенням дефектів, які не можуть бути усунені технічно чи усунення яких економічно недоцільно, і критеріїв непридатності;
про визнання багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції (п. 47).
Рішення комісії може бути оскаржене зацікавленими особами в судовому порядку.
У разі визнання житлового будинку (житлового приміщення) непридатним для проживання через аварійний стан або шкідливого впливу чинників довкілля, що представляє особливу небезпеку для життя і здоров'я людей, рішення повинно вказати власнику (уповноваженому власником особі) про необхідність негайно відселити громадян.