МЕТОДИЧНІ ВКАЗІВКИ
З РОЗРАХУНКУ НОРМАТИВНИХ РОЗМІРІВ
ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК В кондомініумі
ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
ПО БУДІВЕЛЬНОЇ, АРХІТЕКТУРНУ ТА ЖИТЛОВОЇ ПОЛІТИКИ
1 Розроблено Департаментом містобудування та архітектури і Департаментом земельної політики Мінземстроя Росії
СВОД ПРАВИЛ ПО ПРОЕКТУВАННЮ ТА БУДІВНИЦТВА
МЕТОДИЧНІ ВКАЗІВКИ
З РОЗРАХУНКУ НОРМАТИВНИХ РОЗМІРІВ
ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК В кондомініумі
Визначення нормативних розмірів земельних ділянок в кондомініуми і встановлення їх меж проводяться з метою формування кондомініуму як єдиного планувально відокремленого комплексу нерухомого майна (в тому числі його розвитку); встановлення земельної частки в загальній власності, що припадає на кожного домовласника в кондомініумі виходячи з площі приміщень, що перебувають у його власності, ефективного використання земель міських і сільських поселень і підвищення рівня їх благоустрою; оподаткування; обліку та державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в кондомініуми.
Ці Методичні вказівки є основою для розробки методики розрахунку нормативних розмірів земельних ділянок в кондомініуми суб'єктами Російської Федерації або органами місцевого самоврядування.
У цьому Зводі правил є посилання на такі документи:
СНиП 2.07.01-89 * «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень »
3.1 В основу Методичних вказівок з розрахунку нормативних розмірів земельних ділянок в кондомініуми, переданих в спільну часткову власність домовласників безкоштовно, покладено принцип визначення величини питомих показників земельної частки для будівель різної поверховості на основі містобудівних нормативів різних періодів масового житлового будівництва.
Питома показник земельної частки є площа житлової території в межах планувальної одиниці, що припадає на 1 м 2 загальної площі житлових приміщень, що входять до складу кондомініуму.
3.2 На знову освоюваних територіях міст та інших поселень визначення нормативних розмірів земельних ділянок в кондомініуми здійснюється відповідно до діючих федеральними і територіальними містобудівними нормативами, на основі містобудівної документації по забудові та проектів межування територій, розроблених відповідно до містобудівної документації з планування територій і правилами землекористування і забудови.
3.3 Визначення питомої показника земельної частки для будівель різної поверховості в районах масової житлової забудови ґрунтується на нормативних документах, що регламентують питомі розміри елементів житлової території в кварталах і мікрорайонах.
Такими елементами територій в різні періоди будівництва як квартальної, так і мікрорайонної забудови були:
- території під житловими будинками;
- проїзди і пішохідні дороги, що ведуть до житлових будинків;
- відкриті майданчики для тимчасового зберігання автомобілів;
- прибудинкові зелені насадження, майданчики для відпочинку та ігор дітей;
Питомі показники земельної частки, що припадає на 1 м 2 загальної площі житлових приміщень, що входять до складу кондомініуму, в залежності від поверховості та періоду будівництва наведені в таблиці додатка А.
При підготовці цих Методичних вказівок були враховані результати відповідних розрахунків, проведених диференційовано для кожного періоду будівництва, починаючи з 1958 року, відповідно до нормативних документів кожного періоду будівництва.
Графіки для визначення нормативного розміру земельної ділянки для будівель різної поверховості (за усередненими показниками) наведені на кресленні додатку Б і можуть використовуватися в якості допоміжного нормативного матеріалу.
3.4 Нормативний розмір земельної ділянки в кондомініумі, в основу визначення якого покладено принцип виявлення питомої показника земельної частки для будівель різної поверховості, розраховується шляхом множення загальної площі житлових приміщень в даному кондомініумі на питомий показник земельної частки за формулою (1)
де Sнорм.к. - нормативний розмір земельної ділянки в кондомініумі, м 2;
Sк - загальна площа житлових приміщень в кондомініумі, м 2
Уз.д. - питомий показник земельної частки для будівель різної поверховості (таблиця додатка А).
Уточнення питомих показників земельної частки для будівель різної поверховості здійснюється органами місцевого самоврядування виходячи з територіальних містобудівних нормативів, містобудівного та правового зонування конкретної території з урахуванням містобудівної цінності та регіональних особливостей територій.
3.5 Визначення розмірів земельних ділянок для нежитлових приміщень (підприємства торгівлі, побутового обслуговування і т.п.), що входять до складу кондомініуму, здійснюється на підставі містобудівних нормативів з урахуванням забезпечення вимог по експлуатації цих приміщень (організація під'їздів, підходів, розворотів майданчиків для транспорту, майданчиків для тимчасової стоянки автомобілів і т.д.) і уточнюється при розробці меж земельної ділянки, що входить в кондомініум.
3.6 При визначенні розмірів земельної ділянки в кондомініумі на базі окремої будівлі в складі кварталу (особливо в центральних районах поселень, де наднормативні території фактично відсутні) може також застосовуватися розрахункова формула, в основу якої покладено принцип виявлення нежитлових територій в межах кварталу, мікрорайону, що не підлягають передачі в кондомініуми, тобто виключення ділянок шкіл, дитячих дошкільних установ, інших окремо розташованих установ культурно-побутового обслуговування, територій загального користування мікрорайонів і внемікрорайонного значення, територій незавершеною, реконструюється і проектованої забудови, а також інших територій, не зайнятих житловою забудовою.
Розрахунок розміру земельної ділянки в кондомініумі проводиться за такою формулою (2):
де Sк - розмір земельної ділянки в кондомініумі;
Sкв. - загальна площа кварталу, мікрорайону;
Sнж. - сумарна площа всіх нежитлових територій, що не підлягають передачі в кондомініуми;
Sзастр. - сумарна площа забудови всіх житлових будинків в межах кварталу, мікрорайону;
Sзастр.к - площа забудови кондомініуму, для якого розраховується земельну ділянку.
3.8 Розмір земельної частки кожного домовласника в кондомініумі визначається шляхом множення загальної площі житлових приміщень, що перебувають у власності даного домовласника в кондомініумі, на питомий показник земельної частки.
У разі якщо фактичний розмір земельної ділянки в кондомініумі менше нормативного, розмір земельної частки кожного домовласника визначається шляхом ділення фактичної площі земельної ділянки в кондомініумі на загальну площу житлових приміщень в кондомініумі і множення на загальну площу житлового приміщення, що перебуває у власності кожного домовласника.
1 У забудові змішаної поверховості питомий показник земельної частки слід розраховувати на середньозважену гармонійну поверховість шляхом інтерполяції питомих показників, наведених у таблиці.
2 Норма СНиП 2.07.01-89 * приведена для розрахункової житлової забезпеченості 18 м 2 / чол. При інший розрахункової житлової забезпеченості розрахункову нормативну земельну частку слід визначати за формулою
де Уз.д.18 - показник земельної частки при 18 м 2 / чол .;
Н - розрахункова житлова забезпеченість, м 2.
ПЛОЩА ДІЛЯНКИ, М 2
Нове будівництво (при ущільненні існуючої забудови в кондомініуми)
Сформована забудова (за показниками земельної частки, усередненим для періодів (1957 - 1985 рр.)
Визначення розміру земельної ділянки (за нормами СНиП 2.07.01-89 * при розрахунковій житлової забезпеченості 18 м 2 / чол.)
1Определеніе нормативного розміру земельної ділянки для 5-поверхового 80-квартирного будинку 1960 р будівництва із середньою площею квартири - 50 м 2
Відповідно до таблиці додатка А питомий показник земельної частки для 5-поверхових будинків дорівнює 1,34. Отже, нормативний розмір земельної ділянки відповідно до формули (1) складе (50 '80)' 1,34 = 5360 м 2.
2Определеніе нормативного розміру земельної ділянки та наднормативної території, якщо майно кондомініуму становить група з трьох 9-поверхових будинків по 5400 м 2 загальної площі кожен, розташованих на заданій території. Забудова 80-х рр.
Площа заданої території становить 2,5 га. На даній території розташований також дитячий сад, земельна ділянка якого дорівнює 3400 м 2. Фактична площа житлової території (за винятком дитячого садка) дорівнює 25000 - 3400 = 21600 м 2.
Відповідно до формули (1) нормативний розмір ділянки одного житлового будинку дорівнює 5400 '0,98 = 5292 м 2. Сумарна нормативна площа земельних ділянок трьох житлових будинків дорівнює 5292' 3 = 15876 м 2.
Наднормативна площа території дорівнює 21600 - 15876 = 5724 м 2. Понаднормативний розмір ділянки кожного житлового будинку дорівнює 5724. 3 = 1908 м 2.
Ключові слова: елементи житлової території, питомий показник земельної частки, кондомініум, нормативний розмір земельної ділянки, житлова забезпеченість