Не так давно в наше агентство звернувся клієнт за консультацією. Він купив квартиру на вторинному ринку, а через деякий час дізнався, що за колишніми власниками нерухомості значиться великий борг комуналку. Працівники обслуговуючих організацій вважали, що борг повинен оплачувати саме новий власник житла. Клієнт хотів дізнатися чи дійсно він за законом повинен оплачувати борги старих господарів квартири.
У 153 статті Житлового кодексу РФ прямо говориться, що обов'язок оплати води, газу, світла та інших комунальних витрат виникає з моменту оформлення права власності. Винятком є платежі за капремонт - якщо у старого власника був борг, виплачувати його повинен буде новий власник нерухомості.
Є ще один важливий нюанс. Бувають випадки, коли обов'язок по виплаті покупцем житла всіх комунальних боргів продавця встановлюються в договорі купівлі-продажу. Але згідно зі статтею 391 ЦК РФ борг можна перевести тільки за згодою кредитора. Тобто колишній власник може з чистою совістю не платити за своїми боргами тільки, якщо є письмова згода ресурсоснабжающих організацій на переведення боргу. Якщо обслуговуванням будинку займаються ТСЖ або керуюча компанія, згода повинні давати вони.
Як полюбовно врегулювати питання з комунальними службами або керуючою компанією
Для того, щоб борги старих господарів не "висіли" на нового власника житла, покупцеві квартири необхідно укласти нові договори на обслуговування на своє ім'я і переоформити особові рахунки. Але на практиці зробити це не просто. Комунальники або керуюча компанія часто намагаються всіма правдами і неправдами змусити нового власника житла заплатити борги старого власника, тому вони нічого навіть чути не хочуть про переоформлення особових рахунків.
Новому власникові нерухомості необхідно написати заяви в організації, які постачають комунальні послуги, або в керуючу компанію (якщо обслуговуванням будинку займається саме вона) з проханням переукласти договори на обслуговування і переоформити рахунки. У заяві потрібно вказати, коли була придбана квартира і згадати, що з моменту покупки заборгованості за комунальні послуги немає. До заяви необхідно додати:
- копію договору купівлі квартири;
- копію свідоцтва про держреєстрацію;
- показання лічильників.
Як написати заяву в прокуратуру
Трапляється, що обслуговують організації відмовляються переоформляти рахунку навіть після ознайомлення з заявою нового власника квартири. У цьому випадку варто, ще раз переговорити з їх юристами і пояснити, що наступним кроком стане написання заяви в прокуратуру. Як показує практика, дуже часто таке попередження відмінно діє і з відкриттям особового рахунку ніяких проблем не виникає.
Якщо ж співробітники експлуатаційних служб проявляють незвичайну впертість, слід все-таки писати заяву. У ньому новому власнику нерухомості потрібно описати ситуацію, що склалася і вказати, що дії комунальників розцінюються їм як вимагання. До заяви варто докласти всі перераховані вище документи, а також письмову відповідь обслуговуючої організації на спрямоване їй заяву (якщо звичайно він був дан).
Судовий розгляд. Поради щодо написання позову та судова практика
Якщо заяву в прокуратуру не вирішило проблему нового власника квартири, йому має бути подано позов про спонукання до відкриття особового рахунку, до організаціям, які відмовляють йому в укладенні договорів на поставку комунальних послуг та оформленні особових рахунків.
У заяві власнику житла слід вказати, що він не має можливості своєчасно вносити комунальні платежі, так як на його ім'я не відкрито особовий рахунок. У прохальною частини необхідно зажадати зобов'язати відповідача відкрити особовий рахунок і виключити з квитанцій за комунальні послуги борг старого власника квартири.
Як нормативного обґрунтування правових вимоги можна привести ч.2 статті 153 ЖК РФ і статті 210 ЦК України.
У позивача є всі шанси виграти подібну справу. У російській судовій практиці можна знайти безліч рішень, коли суд задовольняв позови нового власника нерухомості, який не бажає оплачувати борги старого власника, до комунальних служб або керуючим компаніям. Прикладом може служити рішення у справі № 2-2827 / 12, винесене районним судом міста Мурманська. Суд постановив, що включення в єдиний платіжний документ заборгованості попереднього споживача неправомірно, так як це суперечить ч.2 статті 153 ЖК РФ і постановив зобов'язати відповідача відкрити рахунок на ім'я позивача.
Як перевірити заборгованість за комуналку перед покупкою квартири
Довгого і складного процесу примусу комунальних служб до відкриття особового рахунку, описаного вище, можна було б уникнути, якби покупець перед укладенням договору на придбання нерухомості перевірив заборгованість по оплаті комунальних послуг, що числиться на продавця.
Для цього можна перед укладенням угоди вимагати у продавця довідку з ЄРЦ про відсутність заборгованості. А так же можна зателефонувати в Мосенергосбит, пояснити їм ситуацію і попросити підказати вам, чи є за квартирою заборгованість.