Текст: Сергій Бардін, Андрій Грязнов Фото: Олексій Александронок
Щоб купити або продати житло на вторинному ринку, багато громадян звертаються в ріелторські агентства. Успіх такої співпраці буде залежати від умов договору, який вам запропонують укласти.
Процес взаємин клієнтів з ріелторами часто викликає чимало запитань. З ким саме укладати договір - з фахівцем, який буде проводити операцію, або з агентством, де він працює? За що саме відповідає ріелтор? Нарешті, чи можна розраховувати на компенсацію, якщо вам надали неякісну послугу? Спробуємо розібратися.
Зворотний бік закону
Агентства пропонують клієнтам різні види угод: договір комісії, агентування, возмездного надання послуг. Всі вони передбачені Цивільним кодексом України та є абсолютно законними. Вибір конкретної форми угоди залежить від особливостей проведеної операції і обсягу наданих агентством послуг.
Якщо робота буде вестися за ексклюзивним договором, то тут угоду необхідно укладати з агентством нерухомості, оскільки саме воно гарантує виконання зобов'язань за угодою. У тому числі - відповідає за дії агента перед клієнтом. З боку агентства підпис під договором ставить генеральний директор або призначений ним представник. Укладати угоду з приватним агентом можливо лише в тому випадку, якщо він має статус індивідуального підприємця. Тільки так він може дати своєму клієнтові будь-які гарантії.
З огляду на, що законодавчі вимоги до змісту агентського договору відсутні, обсяг відповідальності, яку компанія або її співробітник несе перед клієнтом, потрібно обов'язково докладно прописувати в самому документі.
Клієнту має сенс запам'ятати, що він має повне право наполягати, щоб в типовий договір, який йому запропонує агентство, були внесені ті чи інші додаткові пункти. Звичайно, якщо вони не порушують чинне законодавство.
Поряд з основною угодою на надання послуг агентством часто укладають з клієнтами договір доручення. Наприклад, якщо клієнт не хоче самостійно реєструвати право власності, займатися збором необхідних для проведення угоди документів і т.д. то за нього це робить агент.
Втім, на думку експертів, договори доручення можуть нести потенційну небезпеку для клієнтів, тому до їх укладення потрібно ставитися дуже уважно, чітко уявляючи, які саме дії і в якому обсязі ви доручаєте.
Клієнт має повне право наполягати, щоб в типовий договір, який йому запропонує агентство, були внесені ті чи інші додаткові пункти. Все, що він вважає для себе важливим, необхідно прописувати в договорі
У багатьох агентських угодах сказано, що ріелтор зобов'язаний перевірити історію об'єкта. який хоче придбати його клієнт. Але практика така, що якщо в подальшому угоду визнають недійсною, агент не понесе за це ніякої відповідальності. Згідно із законом про державну реєстрацію прав на нерухомість (122-ФЗ) - зареєстроване право власності можна анулювати через суд. А передбачена тим же 122-ФЗ компенсація покупцеві, обмежується сумою в 1 млн руб.
Для отримання цієї виплати потрібно звернутися в суд і встановити, з чиєї саме вини покупця заподіяли шкоду. Тобто знайти винуватця і, знову ж таки, через суд отримати з нього компенсацію. Втім, за словами юристів, це все скоріше теорія, на практиці ж довести недобросовісність агента, а тим більше стягнути з нього неустойку, майже нереально.
До того ж, за діючими законами, ріелтор не зобов'язаний відповідати за сумлінність продавця. Клієнту необхідно віддавати собі звіт в тому, що угода може бути оскаржена - навіть якщо агентство провело свою роботу без помилок. Наприклад, якщо після реєстрації прав покупця несподівано з'явився спадкоємець, про існування якого нікому не було відомо.
Згідно із законом про державну реєстрацію прав на нерухомість (122-ФЗ) зареєстроване право власності можна анулювати через суд
У відповіді за угоду
У відсутності законодавчого регулювання ріелторської діяльності все конфлікти між агентами і їх клієнтами вирішуються виходячи з положень Закону про захист прав споживачів. Відповідно до 29-ї статті цього документа в разі розірвання договору з агентством нерухомості споживач може вимагати «повного відшкодування збитків, заподіяних йому в зв'язку з недоліками виконаної роботи».
Однак, за словами фахівців, випадки, коли ріелтор виплачував компенсацію клієнту, зустрічаються вкрай рідко. На практиці відповідальність ріелтора практично завжди обмежується сумою отриманих ним комісійних. Прописані в договорі штрафи і неустойки рідко приймаються судами - будь-які форми укладених між сторонами угод служителі Феміди кваліфікують як договори возмездного надання послуг. А головна особливість таких угод полягає в тому, що в разі їх одностороннього розірвання стягнути неустойку практично неможливо.
У сухому залишку отримуємо наступне: судова практика з вирішення конфліктів між ріелторами та їх клієнтами на сьогодні не склалося. Багато в чому через те, що законодавчого регулювання ріелторської діяльності. правових норм і обов'язкової майнової відповідальності ріелторів сьогодні не існує.
Клієнтам залишається сподіватися лише на те, що сумлінні агентства нерухомості дорожать своєю репутацією, що може служити певною гарантією якості їх послуг.
Плюс до цього, випадки шахрайства на вторинному ринку житла давно вже не носять масового характеру. Тут свою роль зіграла як система державної реєстрації прав, так і значна робота професійного співтовариства по популяризації цивілізованого ринку житла.
Додатковою гарантією для клієнта може стати членство агентства, обраного в якості посередника, в будь-якому професійному об'єднанні, оскільки відповідальність їх членів, як правило, застрахована. У разі форс-мажору це в тій чи іншій мірі покриє фінансові втрати клієнта.
Можливо, має сенс самостійно застрахувати титул власності. Вартість такої послуги залежить від вартості житла і терміну страхування.
У будь-якому випадку потрібно пам'ятати: стовідсоткової гарантії чистоти угоди вам ніхто не дасть. Оцінити всі ризики, пов'язані з купівлею житла на вторинному ринку, вкрай важко.
Членство агентства в професійному об'єднанні є додатковою гарантією для клієнта. Як правило, це означає, що агентство має договір страхування профответственності
ДУМКА ЕКСПЕРТА
У зв'язку з особливостями українського законодавства на 100% переконатися в юридичній чистоті об'єкта нерухомості майже неможливо. Страхування титулу покликане захистити власників від ситуацій, в результаті яких угода може бути визнана недійсною, а право власності незаконним. З точки зору інтересів клієнта це вкрай важливий і рекомендований фахівцями вид страхування, хоча і дорогий - в середньому 0,5-2% від вартості об'єкта нерухомості, зазначеної в договорі. Проте, дуже багато що тут залежить від страхових компаній, а в Харкові з титулом працюють одиниці.
ДУМКА ЕКСПЕРТА
Завдання сумлінного агентства не в тому, щоб «прив'язувати» до себе клієнта штрафними санкціями, а в тому, щоб надати йому якісну послугу.
Відповідно договір повинен фіксувати в подробицях всі запити клієнта і конкретні завдання, які він перед агентством ставить. А вони можуть бути дуже різними. Договори на прямий продаж і продаж із зустрічною покупкою будуть сильно відрізнятися, адже в другому випадку ми повинні не просто продати житло клієнта, а й знайти йому нове, що відповідає всім його вимогам.
Самому клієнту, який укладає договір, можна порекомендувати проявити максимальну увагу і ретельність при перерахуванні всіх своїх побажань, прописати в договорі все, що він вважає важливим. Наприклад, якщо це покупець, то йому варто вказати в договорі не тільки район і кількість кімнат у потрібній йому квартирі, але і бажаний поверх, тип будинку, розташування кімнат, близькість від метро і т.д.
ДУМКА ЕКСПЕРТА
Сумлінне агентство при перевірці юридичної чистоти об'єкта в першу чергу повинно по максимуму проаналізувати всі документи. І не тільки основні, обов'язкові для проведення операції, але і додаткові.
Найвідоміші з них - це виписки з ЕГРП про власника і про зміст правовстановлюючих документів. Остання розкриває історію зміни власників. Багатьом здається, що цього буде достатньо, але потрібно враховувати, що історія тут вказана лише з моменту першого оформлення квартири у власність, наприклад - з моменту приватизації.
Цього може бути недостатньо, адже і до приватизації об'єкт міг мати свою історію. Як приклад: у квартирі до приватизації був прописаний громадянин, який потім виписався за рішенням суду в місця не настільки віддалені. Згідно із законом після повернення він має право прописатися назад. І добросовісного набувача чекають довгі судові тяжби з важко прогнозованим фіналом.
І це лише один з можливих ризиків. Звести всі їх до мінімуму - це і є завдання перевірки юридичної чистоти об'єкта в сумлінному агентстві нерухомості.