Економічна ситуація в країні така, що займатися вирощуванням і продажем сільськогосподарської продукції стало дуже вигідно. Але, як і в будь-якому бізнесі, спочатку необхідно розрахувати перспективи, витрати і одержуваний прибуток, щоб не помилитися і не прогоріти.
Якщо у вас достатньо грошей для своєї справи, можете придбати землю в особисту власність. Але більшість людей не в змозі цього зробити. На щастя необов'язково купувати землю, можна взяти її в оренду. Але спочатку слід з'ясувати, як розраховується вартість оренди землі, за якими законами вона змінюється.
Як розраховується оренда
Спочатку потрібно згадати, що взяти землю в оренду у приватника і у держави - це не одне і те ж. Держава при призначенні ціни оренди орієнтується на об'єктивні показники цінності землі: її місце розташування, цільове призначення, міські плани на землю. Приватник або фірма може орієнтувати на суб'єктивні способи оцінки оренди землі: «популярність» території, комунікації на ній, власні апетити.
Тому, щоб внести ясність, необхідно розділяти ціну оренди на нормативну вартість, кадастрову і ринкову. Кожна з них визначається за власними правилами і одна впливає на іншу. Спочатку поговоримо про загальні формулах, факторах, які впливають на підвищення або зниження оренди. Реальні цифри кожного коефіцієнта наведені в кінці статті.
Розмір будь орендної плати повинен вказуватися в договорі
Нормативна орендна плата
- для підсобного господарства - дачі;
- сільськогосподарського призначення - рілля;
- промисловості - території для будівництва заводів;
- населених пунктів - зони для будівництва магазинів, торгових і офісних будівель.
При призначенні орендної плати враховуються два найважливіших показника.
кадастрова вартість
- При кадастрової оцінки офіційно вимірюються і закріплюються дані про межі, площі і плані території. Саме ці характеристики потрібно враховувати при розрахунку реальної орендної плати.
- Оцінюються комунікації на ділянці. Логічно, що земля з підведенням лінії електропередачі, системою водопостачання та каналізації повинна оцінюватися дорожче.
- Оцінюються і документально фіксуються різні споруди на території та їх стан. Ціну оренди сільськогосподарських земель піднімають теплиці, споруди для техніки та інвентарю.
- Враховується відстань не тільки до доріг, але і до лісу, водойм, інших природних об'єктів. Наявність їх поруч збільшується вартість будь-якої землі. Негативно може позначитися присутність поруч заболочених або забруднених ділянок.
- Важливим показником є рельєф місцевості. Нерівності ділянки стають проблемою при повному або частковому передрукуванні землі. Також має значення рельєф прилеглої території. Ділянка, яка перебуває в низині буде регулярно затоплюватись.
- Для сільськогосподарських земель не менш значущим показником буде сівозміну або характеристика грунту. Також важливий момент - необхідність попередньої обробки землі перед посівом.
Ринкова вартість оренди
Найбільш схильні до ринкових коливань землі в межах міста. На ціну впливають не тільки об'єктивні фактори (близькість магазинів, які є значущими вулиць), а й суб'єктивні і нераціональні умови. До них можна віднеси «престижність» району - близькість парків і зон відпочинку, архітектурних пам'яток, виділення району «для багатих».
Велику об'єктивність при ринковій оцінці мають землі сільськогосподарського і промислового значення. Але і тут грають роль очікування і надійні народу. Очікується підвищення економіки країни, отже, збільшується активність підприємців і зростає бажання відкривати підприємства. А якщо зростає попит на забудову землі цими підприємствами, то зростає і ціна на оренду.
Іншими словами потрібно завжди враховувати попит на землю, а не тільки об'єктивні дані. Іноді попит на оренду землі може піднятися взагалі без видимих причин. Наприклад, підприємці планували купити землю, відкрити бізнес. Як раптом вибухнула криза, і ризики при бізнесі зросли, отже, впав попит на землю. Але при цьому попит на оренду зріс, хоча повинен був теж впасти. Це сталося через те, що частина підприємців вирішила не купувати землю, а взяти її в оренду.
Аналіз вартості оренди і прогноз
Щоб було зрозуміліше, як формується ціна оренди землі краще розібрати її коливання на конкретних прикладах. Перш ніж припускати розвиток майбутніх подій звернемося до того, чого може навчити минуле.
Огляд змін вартості в минулому
Ситуація зараз
Прогноз цін на майбутнє
Формули для розрахунку оренди землі
Формула для розрахунку оренди державних земель
де:
А - орендна плата, яка, по суті, є податком;
К - кадастрова вартість землі;
% - коефіцієнт, що залежить від типу наймача і цілі оренди.
Останній коефіцієнт приймає кілька значень:
0,01% - для будь-яких осіб, котрі мають право на звільнення від податку або податковими пільгами;
0,6% - для ділянок під підсобне господарство, садівництво, городництво, фермерське господарство, під сільськогосподарські потреби;
1,5% - для територій під будівництво промислових зон, житлових та інших будівель;
2% - якщо оренда ведеться для видобутку корисних копалин
Формула для розрахунку оренди приватних земель
де:
А - орендна плата в рік;
Ц - ринкова ціна землі;
% - розмір ставки рефінансування Центробанку.
Кілька зауважень по другій формулі
Враховується саме ринкова вартість, при цьому ми вже знаємо, що вона може перевершувати кадастрову оцінку. При цьому чинники збільшують вартість не завжди логічні і об'єктивні. Ринкова вартість землі повинна визначатися незалежною компанією за півроку до вступу клієнта в свої права.
При оренді землі у приватника, клієнт не може отримати ніяких пільг. Наприклад, такий же коефіцієнт при оренді державних земель може становити 0,01%. Звичайно, для отримання такої ставки знадобиться безліч паперів. Але при цьому сама максимальна ставка для оренди державних земель становить всього 2% - на видобуток корисних копалин. Виходить, що у держави брати землю в оренду вигідніше в будь-якому випадку.
приклади розрахунків
- Кадастрова вартість - 300 000 рублів
- Коефіцієнт - 1,5%, так як будується кафе.
- Річна оплата = 300000 * 1,5% = 4 500 рублів
Актуальні аспекти оренди земельної ділянки
Податкові відрахування для пенсіонерів