Порядок прийняття рішення на загальних зборах членів товариства власників житла та власників житла в багатоквартирному будинку врегульовано в даний час Житловим кодексом РФ. По суті справи діючі норми закону не залишають місця для самостійного встановлення будь-якого іншого порядку голосування та проведення зборів, так як всі норми сформульовані імперативно і не надають ні загальних зборів, ні іншим органам вносити в цей порядок будь-які зміни.
У самому законі - в розділі 6 Житлового кодексу - закладено протиріччя між інтересами двох груп мешканців будинку: власників житла, які перебувають в товаристві власників житла і власників житла, які не перебувають в товаристві власників житла. Ідеальна ситуація могла б бути в тому випадку, якщо б число членів товариства власників жільясовпадало з числом власників. Однак такій ситуації не може бути в принципі, тому що власником квартири може бути будь-яка особа, а членом товариства власників житла - обмежене коло осіб. Наприклад, членом товариства власників житла не може бути неповнолітній громадянин. Хоча така норма прямо не закріплена в будь-якому нормативному акті, це випливає з положень ст. 26, 28 Цивільного кодексу РФ. Відповідно, якщо виявляється, що співвласником квартири є неповнолітній громадянин, то його батьки вправі голосувати за нього на загальних зборах власників житла, але не має права вступати «його частками» в товаріщстве власників житла. Законодавче обмеження становить незначну частку причин, за якими виникає різниця між числом членів товариства власників житла та власників житла. Основна причина дисбалансу - в неорганізованості самих мешканців.
Згідно ч. 1 ст. 143 Житлового кодексу РФ, право на членство в товаристві власників житла виникає у будь-якої особи, яка отримала у власність житло після подачі заяви в товариство власників житла. Однак реалізується це право далеко не всіма. Кому-то лінь дійти до правління, хтось не до кінця оформив своє право власності, хтось взагалі не з'являється в будинку і не цікавиться його долею.
Крім викладеного, є питання, які мають право вирішувати тільки члени товариства власників житла або тільки власники житла, а на практиці ці питання (наприклад, використання загального майна багатоквартирного будинку та встановлення комунальних платежів) об'єднуються в одному голосуванні.
Таким чином, при організації загальних зборів мешканців в будинку, в якому існує товариство власників житла, необхідно мати на руках такі дані:
Загальна площа житлових і нежитлових приміщень в будинку.
Кількість власників приміщень, які перебувають в товаристві власників житла.
Кількість власників приміщень, які не перебувають в товаристві власників житла.
Кількість квадратних метрів загальної площі приміщення, що припадають на кожного з власників - окремо для членів і не-членів товариства власників житла.
Сума квадратних метрів загальної площі приміщень, що припадають на кожного із співвласників та загальна площа житлових і нежитлових приміщень в будинку повинні збігатися. Якщо цього не відбувається, необхідно шукати причину. Однією з причин може бути те, що частина власників приміщень не оформила свої права, і через це вони не можуть брати участь в голосуванні. Закон нічого не передбачає для таких ситуацій, але для з'ясування цього питання ми можемо звернутися до систематичного тлумачення норм ст. 37 і 48 Житлового кодексу РФ. Частина 3 ст. 48 передбачає, що кількість голосів, що належать власнику житлового приміщення, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в будинку. Частка ж визначається пропорційно розміру загальної площі приміщення, яким володіє власник (ч. 1 ст. 37). Таким чином, для проведення загальних зборів нам важлива не просто загальна площа житлових і нежитлових приміщень в будинку, а загальна кількість «голосуючих» приміщень. Тому приміщення, права на які не ясні або відсутні, слід виключати і з «загальної корисної площі» вдома для цілей голосування, і з числа «голосуючих» площ. Те ж саме відноситься до загальних приміщень будинку. Такі приміщення можуть потрапити в рядок «загальна корисна площа будинку», існуючу в технічному паспорті на будинок. Орієнтування на цей рядок без співвіднесення її з реальною корисною площею будинку може спричинити за собою помилки аж до скасування прийнятого рішення.
Звернемо увагу також на ту обставину, що площа приміщень в будинку - величина, підвладна постійних змін. Будь-власник квартири може призвести в установленому порядку перепланування, яка іноді тягне за собою зміну загальної площі його приміщення. Тому доцільно перед проведенням кожного загальних зборів звірятися не тільки з наявними даними, що залишилися після попередніх зборів, але і замовляти відомість приміщень будинку в органах технічної інвентаризації, в якій відображаються поточні зміни.
Окремо слід розраховувати голоси тих власників, які є учасниками спільної власності. Загальна власність може бути або часткової (ст. 245-252 Цивільного кодексу РФ), або спільної (ст. 253-259 Цивільного кодексу РФ). Щодо часткової власності все досить просто. Необхідно взяти частку, що належить власнику в праві на приміщення і помножити її на його частку в спільному майні. Результат і буде становити кількість його голосів. Звичайно, при цьому потрібно враховувати, що частки визначаються не кількістю осіб-учасників спільної часткової власності, а тим розміром, який вказаний в їх свідоцтві про право власності.
Приклад.
У власності двох осіб знаходиться приміщення загальною площею 100 м2. Власник А володіє ¼ часткою, а власник Б - ¾. Загальна площа приміщень в будинку по технічному паспорту становить 1000 м2, а оформлено право власності тільки на 500 м2.
Кількість голосів, що належать власнику А, становить:
Кількість голосів, що належать власнику Б, становить: