Добрий день.
З вами я, Дмитро Овсянников.
Хороша річ материнський капітал! Використовував його на погашення іпотечного кредиту - і створив собі проблеми на рівному місці.
ситуація:
Тобто позичальник. У нього залишок боргу по кредиту, припустимо, 4 мільйони рублів.
Відсоткова ставка - 15 відсотків річних.
Здавалося б: можна рефінансувати кредит, і платити новому банку за ставкою 11% річних, що на 4 процентних пункти нижче, ніж у позичальника зараз.
Тобто різниця виходить 4 процентних пункту, що при кредиті в 4 мільйони рублів, дає економію за рік - 160 тисяч.
Тобто ось так от: знизив процентну ставку рефінансував, і не доплатив банку 160 тисяч: зберіг для сімейного бюджету.
Але позичальник буде користуватися кредитом не один рік, а, припустимо, років десять.
Підставами дані кредитний калькулятор, враховуючи що відсотки нараховуються на залишок боргу, і обчислюється за формулою ануїтетних платежів.
Отже: чотири мільйони, 15% річних.
Дивимося, скільки людина за 10 років заплатить банку.
А заплатить він банку - 3744000, і навіть трошки більше: це тільки в вигляді відсотків.
Тобто рефінансування дозволить заощадити такого позичальника понад півтора мільйона рублів за 10 років користування кредитом, що в загальному-то непогано.
Ну тому, що для колишнього банку позичальник це джерело доходу. Позичальник платить відсотки по кредиту і, відповідно, чим вище процентна ставка - тим більше грошей отримає банк. Чим менше процентна ставка - тим менше грошей отримає банк.
І, коли позичальник приходить в свій власний банк, і каже: «А знизьте-но мені процентну ставочку, будь ласка», - то в банку розуміють, що позичальник просто пропонує зменшити прибуток банку. А банку це не потрібно.
І тому свій власний банк відмовляється рефінансувати кредит своїх позичальників, а новому банку позичальник не потрібен.
Чому?
Тому що він використовував материнський капітал.
А значить, відповідно до правил, він повинен наділити дітей власністю в тій квартирі, на яку материнський капітал і був використаний.
І як тільки в квартирі з'являється частка дитини (неповнолітньої дитини) то що виходить? Що банк повинен прийняти квартиру в заставу, в якій є частка неповнолітніх дітей. А така квартира в заставі банку не потрібна.
Чому?
Тому що діти не зобов'язані платити за зобов'язаннями своїх батьків. І, отже, якщо в квартирі буде хоч якась частка належати неповнолітнім дітям, значить, якщо позичальник не буде платити - банк не зможе накласти стягнення на всю квартиру цілком. Він не зможе продати цю квартиру щоб компенсувати свої збитки.
Частина квартири, за мінусом дитячої частки - так, будь ласка.
Але частка квартири коштує значно менше, ніж ціла квартира, нехай навіть це частка майже дорівнює цілій квартирі. Але це - доля.
І тому, така квартира, де є частка неповнолітніх дітей, новому банку не потрібна.
І тому він відмовляється від рефінансування кредиту, він відмовляється від такого позичальника.
І змушений наш позичальник платити за іпотечним кредитом за підвищеною процентною ставкою.
Хоча міг би заощадити півтора мільйона рублів, і, якби не використовував материнський капітал, і не витратив би на погашення кредиту 453000 рублів.
Ні, я не закликаю не користуватися материнським капіталом, ні в якому разі! Все-таки це гроші, і їх потрібно використовувати.
Тільки потрібно подумати: а коли найкраще використовувати ці гроші?
Ось дивіться: якби позичальник спершу рефінансував кредит, а вже на погашення нового кредиту використав материнський капітал - було б все зовсім інакше. У цьому випадку, він не повинен був би наділяти дітей власністю, в той час, поки квартира знаходиться в заставі нового банку.
Новий банк прийняв би цю квартиру в заставу, і, відповідно, рефінансував би кредит позичальника. І позичальник міг би отримати кредит за більш низькою відсотковою ставкою, і платити за більш низькою відсотковою ставкою.
І в нашому прикладі, заощадив би собі півтора мільйона рублів.
Але він вже скористався материнським капіталом. Даремно.
Так ось, дорогі мої, перш ніж користуватися материнським капіталом, зайдіть на консультацію до ріелторам, ну або до тих людей, хто в цьому розбирається. І збудуйте стратегію: що ви збираєтеся робити зі своєю нерухомістю в перспективі років на 10.
І тоді вже буде зрозуміло, коли, і на покупку якої квартири, і на погашення якого кредиту найкраще, найвигідніше, використовувати материнський капітал. Коли материнський капітал стане для вас допомогою у вирішенні житлового питання, а чи не зашкодить.
Дякуємо за увагу.
З вами був я, Дмитро Овсянников, і проект «ipotek.ru про іпотеку по-російськи»