Процедура реєстрації кондомініумів: чи легко зареєструвати кондомініум?
Як відомо, під час будівництва нового будинку забудовник зобов'язується, відповідно до інвестиційного договору з КУГИ, організувати товариство власників житла (ТСЖ).
Товариство власників житла. як визначає його федеральний закон, - некомерційна організація, форма об'єднання домовласників для спільного управління і забезпечення експлуатації комплексу нерухомого майна в кондомініумі, володіння, користування і в установлених законодавством межах розпорядження спільним майном.
Таким чином, основна функція ТСЖ - управління спільним майном в кондомініумі. Під кондоминиумом Закон "Про ТСЖ" розуміє єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини, призначені для житлових або інших цілей (приміщення), знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, Російської Федерації, суб'єктів РФ, муніципальних утворень (домовласників) - приватної, державної, муніципальної та іншої формах власності, а решта частини (спільне майно) знаходяться в їх загальній частці ой власності. Простіше кажучи, кондомініум складається з двох видів нерухомого майна - загального майна і майна індивідуального.
Відповідно до ст.14 Закону "Про ТСЖ", кондомініум як єдиний комплекс нерухомого майна, а також права на нерухоме майно в кондомініумі і угоди з ним підлягають державній реєстрації відповідно до чинного законодавства з наданням паспорта домоволодіння. Слід зазначити, що Закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" чітко розділяє поняття реєстрація об'єктів нерухомості і реєстрація прав на нерухоме майно.
Отже, що б зареєструвати кондомініум необхідно зібрати необхідний комплект документів і звернутися в КЗРіЗ.
З чого ж починати? Оскільки необхідною складовою частиною кондомініуму є земельна ділянка, то першим документом, що входять в комплект, необхідним для реєстрації, являетсяплан земельної ділянки кондомініуму, затверджений наказом голови Комітету з містобудування та архітектури, з додатком до нього копії плану меж земельної ділянки кондомініуму, підписаної головою (заступником голови) КГА, каталогу координат поворотних точок ділянки і описом накладених на земельну ділянку (або його частини) обмежень (обтяжена ний, сервітутів) з нанесенням зон таких обмежень. Зазначені документи не вимагаються при включенні до складу кондомініуму земельних ділянок, що визначаються за обрізу фундаменту будівлі. Проте в переважній більшості випадків організатори кондомініуму хочуть бачити в його складі і прилеглу територію, на якій можна розмістити дитячий майданчик, стоянку автомашин, газони та інші елементи благоустрою. Таким чином, ініціатору реєстрації кондомініуму необхідно отримати наказ голови КГА про затвердження меж земельної ділянки. Тут у вигідній ситуації знаходяться організатори кондомініуму в нових будинках - за них цей документ повинен був отримати забудовник. Якщо цього документа немає, то Вам має бути важкий і довгий шлях по коридорах КГА, величезні черги до приймальних дні, істотні витрати на проведення топографічної зйомки і розробку проекту меж ділянки, і напружене очікування, коли ж вийде довгоочікуваний наказ про затвердження проекту меж. За позитивного результату ситуації ви отримаєте його через півроку, а може і того довше.
Наступний важливий документ для реєстрації кондомініуму - паспорт домоволодіння. Паспорт домоволодіння як для кондомініуму, так і для реєстрації ТСЖ (ст. 14 Закону про ТСЖ). Він містить всю первинну інформацію про кондомініумі як комплексі нерухомого майна (відомості про місцезнаходження домоволодіння, історична довідка, копії поверхових планів і т.п.) і підтверджує факт державної реєстрації кондомініуму. У підготовці паспорта домоволодіння беруть участь ГУІОН (на початковій стадії) і КЗР (на завершальній). Порядок його підготовки та оформлення передбачено Інструкцією зі складання паспорта домоволодіння, затвердженої Розпорядженням КУГИ Санкт-Петербурга. Згідно з Інструкцією заяву на отримання паспорта домоволодіння подається заявником в районне проектно-інвентаризаційна бюро (ПІБ), який готує відповідні розділи паспорта домоволодіння, при необхідності проводить технічну інвентаризацію об'єкта і передає документ в ГУІОН для його запевнення. Після підготовки документів ГУІОН зобов'язаний передати 3 примірника паспорта домоволодіння в районний відділ КЗР і повідомити про це заявника (п. 12 Інструкції), з тим, щоб згодом заявник доніс відсутні документи (за переліком, встановленим Розпорядженням губернатора № 200-р).
Однак на практиці це відбувається інакше. Вся справа в тому, що паспорт домоволодіння, будучи основним документом, необхідний заявникові до реєстрації кондомініуму, зокрема, при реєстрації товариства власників житла, а також для отримання висновку Комітету з утримання житлового фонду (КСЖФ), без якого неможлива подача документів на реєстрацію кондомініуму . Тому паспорт домоволодіння видається на руки заявникові. Відомості в паспорт домоволодіння, згідно з розпорядженням КУГИ, вносяться безкоштовно. Однак в більшості випадків всі необхідні відомості в ПІБі відсутні, і Вам доведеться замовити інвентаризацію об'єктів, що входять до складу кондомініуму, і, відповідно, сплатити її проведення. В цілому на отримання паспорта домоволодіння може піти два місяці.
Далі необхідно отримати висновок КСЖФ про склад інженерної інфраструктури, що входить до складу кондомініуму.
Для отримання висновку заявнику необхідно подати комплект документів:
- Заява
- Документи, що засвідчують майнові права на об'єкт або житлові приміщення в ньому:
- для забудовника. інвестиційний договір, наказ Комітету з будівництва про затвердження акту Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію об'єктів, закінчених будівництвом і реконструкцією;
- для домовласника. свідоцтва про реєстрацію права власності не менше двох домовласників на приміщення в кондомініумі;
- для існуючих об'єднань власників житла. створених для управління кондоминиумом: статут і свідоцтво про державну реєстрацію об'єднання;
- для керівників компаній. документ, що засвідчує передачу даної керуючої компанії функцій з управління майном, статут і свідоцтво про державну реєстрацію компанії, договір на управління майном. - Документи, що підтверджують повноваження представника юридичної або фізичної особи - Ініціатора (довіреність юридичної особи або інших домовласників) і засвідчують його особу.
- План меж земельної ділянки, в межах якого буде відбуватися реєстрація комплексу нерухомого майна кондомініуму.
- Технічну документацію на будівлю і прилеглу територію: паспорт домоволодіння, завірений Міським управлінням інвентаризації та оцінки нерухомості, договори з постачальниками комунальних послуг із зазначенням наведених кордонів розділу мереж.
Зрозуміло, послуга з видачі такого висновку платна і за часом займе близько місяця.
І ось комплект для звернення в КЗРіЗ готовий. Районний відділ Комітету приймає документи, проводить перевірку матеріалів, заводить кадастрову справу і направляє матеріали в Управління державного земельного кадастру. За результатами розгляду матеріалів КЗРіЗ приймає рішення про можливість реєстрації кондомініуму і надсилає заявнику повідомлення про необхідність кадастрової зйомки земельної ділянки масштабу 1: 500 в установлених межах і виносу меж в натуру або видає відмову в реєстрації кондомініуму.
Якщо Комітетом прийнято позитивне рішення, то Вам належить відправитися в топогеодезическую організацію, заплатити досить пристойну суму за топогеодезичні роботи і почекати ще близько чотирьох місяців.
І ось нарешті, коли результати топогеодезичних робіт прийняті КЗРіЗ, кадастровий план земельної ділянки виготовлений, кондомініуму присвоєно кадастровий номер, ви повернетеся до вашої домоволодіння з'явитися запис про проведену державну реєстрацію. Крім того, такий запис з'явитися і в Свідоцтві про право власності на квартиру у кожного домовласника.
Тепер, озирнувшись назад, Ви можете з гордістю сказати, що не дарма витратили рік, пройшовши важкий шлях реєстрації кондомініуму. Може бути, тому більшість домовласників не йдуть далі організації ТСЖ і не поспішають реєструвати свій "єдиний комплекс нерухомого майна".