Щоб будинок управлявся професійно силами власників приміщення, необхідно на загальних зборах до вибору членів правління підходити не формально, а чітко розуміти їх роль в управлінні багатоквартирним будинком. Для цього необхідно розробити і затвердити на загальних зборах Положення про правління ТСЖ Це допоможе більш грамотно використовувати людські ресурси. Підбирати в правління ТСЖ активних та ініціативних людей, бажано фахівців, які знайомі з правилами експлуатації та обслуговування будівель.
Правління товариства має право приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, за винятком питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинку, членів товариства (п.1ст.147 ЖК РФ)
Правління є виконавчим органом товариства, підзвітним загальним зборам членів товариства власників житла. Правління товариства власників житла обирається з числа членів товариства на загальних зборах членів ТСЖ. Чисельний склад членів правління встановлюється загальними зборами членів ТСЖ. Якщо кількість членів товариства невелика (наприклад, до двадцяти власників), то Правління можна не обирати, його функцію виконуватиме Загальні збори товариства. Воно ж і обирає Голову правління товариства.
Члени товариства делегують Правлінню своє право розробляти політику управління та утримання майна, що перебуває у спільній власності, залишаючи за загальними зборами право вирішувати стратегічні питання діяльності товариства. Правління товариства приймає на себе тягар поточної роботи з управління ТСЖ. Воно веде щоденну оперативну роботу товариства, керує його майном і коштами. Члени Правління зобов'язані діяти в інтересах більшості власників, і несуть перед ними відповідальність за свої дії і рішення.
Термін і порядок скликання засідань правління ТСЖ повинні бути визначені в Статуті товариства. Повноваження щодо скликання правління надано його голові.
Пункт 6 статті 145 ЖК РФ встановив кворум для визнання засідання правління правомочним. Цей кворум складає більше половини членів правління.
Члени правління ТСЖ обираються строком на два роки. Кандидатури на вибори до складу правління можуть пропонуватися будь-яким власником, членом товариства не менш ніж за 10 днів до загальних зборів. Список кандидатів у правління представляється як проект за 10 днів до зборів в матеріалах, які готує правління для звітно-виборних зборів.
Досить часто задаються питання такого порядку «Чи можуть бути обраними до Правління ТСЖ мешканці, які не є власниками приміщень, але є їх родичами?» Ні, не можуть. Не будучи власником, не можна бути членом товариства, а, отже, і вибиратися в правління ТСЖ.
Порядок обрання членів правління визначається статутом товариства, їм же визначається термін і порядок припинення діяльності членів правління. Створюючи правління, загальні збори товариства мусить отримати згоду кандидатів в члени правління товариства. Голосування має проводити персонально, а не списком, як це часто буває. Правління на першому своєму засіданні (не пізніше 10 днів після проведення загальних зборів) обирає зі свого складу голову правління ТСЖ.
Загальні збори членів товариства може встановити розмір грошової винагороди членам правління, так як всі ми перебуваємо в ринкових відносинах і будь-яка праця має бути оплачена. Але це можуть вирішувати тільки самі власники, розуміючи, що від додаткових виплат збільшаться і їх платежі.
Загальні збори членів ТСЖ в будь-який момент має право припинити діяльність будь-якого члена правління або всього складу правління і обрати новий склад правління. І це повинно бути передбачено в статуті товариства. Кількісний склад членів правління можна визначити в статуті ТСЖ і повинен залежати від кількості членів товариства в багатоквартирному будинку. У разі дострокового вибуття всіх членів правління зі складу правління, правління в повному складі переобирається загальними зборами членів ТСЖ на новий термін.
У разі дострокового вибуття члена (членів) правління питання про довибори в правління ТСЖ повинен бути винесений на загальні збори членів товариства. Обраний (або тимчасово призначений правлінням, якщо до звітно-виборних зборів залишилося небагато часу) таким чином, член правління залишається на посаді до закінчення терміну того члена правління, на зміну якому він прийшов.
Обов'язки Ради ТСЖ
У статті 148 «Обов'язки правління товариства власників житла» мова йде про компетенцію правління товариства. Виконання покладених функцій здійснюється через реалізацію наданих повноважень і виконання обов'язків. Поєднання прав і обов'язків юридичної особи дає йому можливість виконувати свої функції.
Список повноважень правління товариства є відкритим. Серед перерахованих у ст. 148 ЖК обов'язків правління слід визначити такі:
- дотримання товариством законодавства і вимог Статуту;
- контроль за своєчасним внесенням членами товариства встановлених обов'язкових платежів і внесків;
- управління багатоквартирним будинком або укладання договорів на управління ним;
- скликання і проведення загальних зборів членів товариства;
- виконання інших випливають із статуту товариства власників житла обов'язків.
- складання кошторисів доходів і видатків на відповідний рік товариства і звітів про фінансову діяльність, надання їх загальним зборам членів товариства для затвердження;
- наймання працівників для обслуговування багатоквартирного будинку і звільнення їх;
- укладення договорів на обслуговування, експлуатацію та ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку;
- ведення списку членів товариства, діловодства, бухгалтерського обліку та бухгалтерської звітності.
Ці обов'язки входять в компетенцію голови правління. Всі ці обов'язки повинні бути чітко обумовлені в Статуті товариства.
Що стосується договорів, то їх умови можуть бути предметом обговорення членами правління, якщо мова йде про великі угоди, але підписувати від імені товариства будь-який договір має право тільки голова правління або особа, якій голова видав на це доручення.
Засідання правління товариства скликається його головою. Регулярні засідання правління ТСЖ можуть проходити за графіком або скликатися головою правління в той час і в тому місці, які будуть періодично визначатися більшістю членів правління товариства. При цьому засідання правління товариства скликаються не рідше одного разу в три місяці. Якщо засідання правління проходять не за графіком, то повідомлення про них повинні направлятися кожному члену правління поштою або вручатися особисто, не пізніше, ніж за три робочі дні до дати проведення засідання. Члени товариства мають право вільно відвідувати будь-які засідання правління.
Спеціальні засідання правління товариства можуть скликатися головою правління з повідомленням за три дні до їх проведення, яке доставляється кожному члену правління особисто або поштою і, в якому вказується час, місце і тема порядку денного засідання правління.
Засідання правління товариства вважаються правомочними при участі в ньому більшості членів правління товариства. Якщо на засіданні правління кількість присутніх не становитиме більшість членів правління, то більшістю голосів присутніх можуть перенести це засідання.
Правління товариства при укладанні договору з керуючим або керуючою компанією не має право передавати повністю або частково контрольні функції.
Правління має право розпоряджатися коштами товариства, які перебувають на його рахунку в банку, відповідно до фінансового плану. Порядок розпорядження коштами товариства, які перебувають на рахунках в банку затверджується загальними зборами членів товариства. Правління товариства може розпоряджатися коштами товариства з перевищенням витрат, передбачених фінансовим планом, тільки в надзвичайних ситуаціях і тільки за згодою ревізійної комісії (ревізора) або загальних зборів.
Всі рішення правління оформляються письмово, підписуються головою і секретарем правління або тією особою, яка має право вести засідання правління у відсутності голови. У рішенні правління вказується, хто і як голосував з кожного питання, всі протоколи засідань та рішення правління прошнуровуються, ставиться на них печатку товариства і зберігаються постійно, поки існує товариство.
Правління товариства несе відповідальність за збитки, завдані товариству, як неефективним управлінням, так і нанесенням шкоди загальному майну багатоквартирного будинку, в тому числі власникам приміщень, які не є членами товариства.
У додатку представлена приблизна посадова інструкція голови правління.
Функції правління ТСЖ
На своїх засіданнях Правління ТСЖ розробляє стратегію і тактику розвитку свого ТСЖ. Одним із принципових і важливих питань на сьогоднішній день є підготовка правлінням проекту кошторису доходів і витрат ТСЖ на поточний рік і перспективу. Цей проект в подальшому затверджується на загальних зборах членів ТСЖ.
Крім цього в компетенцію правління входить:
- планування діяльності з управління майном;
- ведення технічної документації на майно, передане в управління;
- проведення технічних оглядів;
- складання переліку необхідних робіт з ремонту та обслуговування будинку, інженерного обладнання і пристроїв;
- організація капітального ремонту і контроль за його проведенням;
- забезпечення санітарного утримання будівлі та прибудинкової території;
- організація підготовки будинків до сезонної експлуатації;
- висновок і облік угод на поставку комунальних послуг, контроль за дотриманням умов укладених договорів;
- забезпечення споживачів комунальними та іншими послугами;
- контроль за кількістю і якістю послуг, що надаються.
При перервах в наданні комунальних послуг, що перевищують встановлену тривалість, а також при проведенні 1 раз в рік профілактичних робіт відповідно до пункту 10 цих Правил плата за комунальні послуги за відсутності колективних (загальнобудинкових), загальних (квартирних) або індивідуальних приладів обліку знижується на розмір вартості ненаданих комунальних послуг.
Обсяг (кількість) не наданої комунального ресурсу розраховується виходячи з нормативу споживання комунальних послуг, кількості споживачів (для водопостачання, водовідведення, електропостачання та газопостачання) або загальної площі житлових приміщень (для опалення), а також часу ненадання комунальної послуги.
Члени Ради повинні:
Вироблення пропозицій і реалізація рішень, прийнятих на загальних зборах власників, спрямованих на більш повне й ефективне використання, розвиток і обслуговування спільного майна і розробка пропозицій щодо ефективного використання нежитлових приміщень і земельних ділянок з метою залучення додаткових фінансових ресурсів для поліпшення житлового фонду та інших об'єктів також є основною функцією в діяльності правління з управління багатоквартирним будинком.
Голова правління ТСЖ не може бути дилетантом
Однак правління в ТСЖ - орган виборний, громадський. Зазвичай члени правління не отримують заробітну плату, часу займатися роботою з обслуговування та утримання житлового будинку немає, так як члени правління зайняті на своїх основних роботах. З цього правління товариства власників житла та обирає зі свого складу голову товариства. І тут, звичайно, необхідно правильно оцінити і підібрати таку людину, яка б відповідала вимогам даної професії на сьогоднішній день дуже відповідальною і затребуваною. Визначити таку людину часто стає досить важко.
Безумовно, ніхто з нас не сумнівається, що голова ТСЖ це професія і ймовірно законодавцям пора вже подумати про внесення її в єдиний тарифно-кваліфікаційний довідник. Навряд чи більшість знає, якими знаннями в сфері житлово-комунального господарства повинен володіти ця людина - голова ТСЖ. А це приблизно, ні багато, ні мало, а більше 90 законодавчих і нормативно-правових актів, про які мало знати, що вони є, але треба ще й вміти їх правильно застосовувати. Він повинен добре знати економіку, нормативні акти, правила експлуатації і утримання житлового фонду, знати Житловий, Цивільний, Податковий кодекси і багато іншого.
В обов'язки правління, яке ми з вами обираємо, входить наступне: стежити за своєчасним внесенням членами товариства комунальних платежів та інших внесків, складати фінансово-господарський план ТСЖ, готувати різні кошторису і кошторису, укладення різних договорів з постачальниками послуг.
Голова ж забезпечує виконання рішень правління, дає вказівки і розпорядження всім посадовим особам товариства, підписує від імені ТСЖ платіжні документи, укладає угоди, розпоряджається банківським рахунком ТСЖ. Конкретні функції голови ТСЖ повинні бути передбачені в Статуті товариства.
Комітети і комісії в ТСЖ. Залучення мешканців в роботу ТСЖ
Житловий кодекс передбачає, що для контролювання дій правління та голови в ТСЖ повинні бути обрані ревізійні комісії. Члени комісії також обираються загальними зборами товариства і наділяються певними повноваженнями. До функцій ревізійної комісії відноситься перевірка фінансово-господарської діяльності товариства не рідше ніж один раз на рік, а також подання загальним зборам ТСЖ висновків за цільовим або нецільового використання фінансових коштів. І будь-який член товариства має право звернутися до комісії для проведення тієї чи іншої перевірки діяльності голови або оформлення тих чи інших платіжних документів.
З метою залучення максимальної кількості жителів в роботу товариства, створюються також інші комітети і комісії, що відповідають за різні напрямки діяльності ТСЖ. До складу комітетів і комісій вільно може бути включений будь-який бажаючий член товариства. Комітет або комісія розробляють положення (інструкцію) про свою діяльність, яка затверджується правлінням товариства. Як приклади таких комісій можна назвати наступні:
Такі різні комісії і комітети на постійній або тимчасовій основі створюються в допомогу Правлінню. Вони можуть надавати конкретну допомогу у вирішенні спірних питань між членами товариства, в проведенні виборів, громадських і культурних заходів, в розробці бюджету. ТСЖ завжди потребують допомоги фахівців у різних областях: юристів, бухгалтерів, аудиторів, будівельників і т.д.
Схема правління ТСЖ