Порядок визначення та придбання часток у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку
За змістом ст. 244, 245 ЦК України у разі часткової власності співвласники мають не реальні права на майно (в тому сенсі, що якась конкретна частина майна належить власнику), а так звані ідеальні частки - 2/3, 3/4, 5/8, 7 / 16, 50/120 і т.п. Це частки у праві власності. Якщо частки учасників часткової власності не можуть бути визначені на підставі закону і не встановлені угодою всіх учасників, частки вважаються рівними.
Частка у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку пропорційна розміру загальної площі зазначеного приміщення (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Це означає встановлення розмірів (об'ємів) (в кв. М, в грошовій сумі) спільної власності, що припадають на конкретні житлові приміщення.
ч. 2 ст. 37 ЖК РФ частка в праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку слід долю права власності на вказане приміщення. Тому частка в праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку може бути відчужена власником приміщення тільки одночасно з передачею права власності на квартиру (ст. 290 ЦК України).
При придбанні у власність приміщення в багатоквартирному будинку до набувача переходить частка в праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку (ст. 38 ЖК РФ). Таким чином, при зміні власника житлового або нежитлового приміщення частка у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку у нового власника приміщення завжди дорівнює частці попереднього власника цього приміщення. Право спільної часткової власності на спільне майно невіддільно від права власності на житлове приміщення.
Власник приміщення в багатоквартирному будинку не має права (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ):
- здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку;
- відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на вказане приміщення.
Умови договору, якими перехід права власності на приміщення в багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві спільної власності на спільне майно, є нікчемними. Такий договір розглядається як угода, укладена з метою, завідомо суперечною основам правопорядку чи моральності, і тягне наслідки, передбачені ст. 169 ГК РФ.
Аналогічні правила встановлені і стосовно до грошових коштів, що знаходяться на спеціальному рахунку, призначеному для перерахування коштів на проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку. Згідно ст. 36.1 ЖК РФ частка власника приміщення в багатоквартирному будинку в праві на грошові кошти, що знаходяться на спеціальному рахунку, пропорційна сумарному обсягу внесків на капітальний ремонт, сплачених власником такого приміщення і попереднім власником такого приміщення. Право власника приміщення на частку грошових коштів, що знаходяться на спеціальному рахунку, слід долю права власності на таке приміщення. При переході права власності на приміщення частка нового власника такого приміщення в праві на грошові кошти, що знаходяться на спеціальному рахунку, дорівнює частці у праві на зазначені грошові кошти попереднього власника такого приміщення. Власник приміщення в багатоквартирному будинку не має права вимагати виділення своєї частки грошових коштів, що знаходяться на спеціальному рахунку. При придбанні у власність приміщення в багатоквартирному будинку до набувача такого приміщення переходить частка в праві на що знаходяться на спеціальному рахунку кошти, і умови договору, що закріплюють інший порядок, є нікчемними.
На правовий режим спільного майна багатоквартирного будинку не поширюються положення п. 1 ст. 250 ГК РФ про право переважної покупки: при продажу частки у праві спільної власності сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Отже, на підставі викладеного можна виділити ознаки загального майна:
- нерозривно пов'язане з житловими та нежитловими приміщеннями, в натурі не виділяється і окремо від приміщення не відчужується;
- при відчуженні приміщення слід його долі;
- право власності виникає одночасно з правом власності на приміщення;
- є приналежністю не менше ніж двох приміщень в багатоквартирному будинку;
- функціонально залежить від приміщення;
- призначене для задоволення потреб громадян, які проживають у багатоквартирному будинку.
Споживання пам'яті: 0.5 Мб