При укладанні договору оренди обов'язково слід визначити розмір орендних платежів / орендну плату (ст. 606 ЦК України).
Розрахунки по орендних платежах можуть бути підтверджені документами, що задовольняють вимогам законодавства. Такими документами, як:
- договір, укладений сторонами;
- графік орендних платежів;
- акт приймання-передачі майна;
- рахунок на оплату послуг і т. д.
Орендар повинен визнавати витрати у вигляді орендної плати в бухобліку щомісяця (п. 18 ПБУ 10/99).
Мета використання орендованого майна визначає порядок відображення витрат:
- якщо орендоване майно використовується у підприємницькій діяльності - як витрати по звичайних видах діяльності (п. 5 ПБУ 10/99);
- якщо орендоване майно використовується в невиробничих цілях - як інші витрати (п. 11 ПБУ 10/99).
Орендар повинен зробити наступні записи в бухобліку:
- Дебет 20 (23, 25, 26, 29) Кредит 60 (76) - відображена орендна плата за майно, яке використовується в основній діяльності виробничої організації;
- Дебет 44 Кредит 60 (76) - відображена орендна плата за майно, яке використовується в основній діяльності організації торгівлі;
- Дебет 91-2 Кредит 60 (76) - відображена орендна плата за майно, яке використовується в невиробничих цілях.
Якщо договір оренди передбачає викуп майна, то орендар повинен відобразити цю операцію в бухгалтерському обліку як покупку (п. 1 ст. 624 ЦК України).
При цьому придбані основні засоби слід прийняти до бухобліку за первісною вартістю (п. 7 ПБО 6/01), що надійшли матеріали - за фактичною собівартістю (п. 5 ПБУ 5/01).
Орендар повинен виконати обов'язки податкового агента (п. 1 ст. 226. п. 3 ст. 161 і п. 1 ст. 24 НК РФ), утримавши і перерахувавши з суми виплачуваних орендних платежів податок, в наступних випадках:
- оренда майна у громадянина, який не є підприємцем, - в частині утримання ПДФО;
- оренда майна, що перебуває у державній (муніципальної) власності, - в частині утримання ПДВ.
Залежно від системи оподаткування, яка застосовується організацією, проводиться розрахунок інших податків.
Організація застосовує загальну систему оподаткування
Витрати на оренду майна, використовуваного у підприємницькій детальності, слід віднести до інших витрат, пов'язаних з виробництвом або реалізацією (п. 1.10 ст. 264 НК РФ).
Для того, щоб зробити податковий облік подібних витрат, вони повинні бути:
- документально підтверджені;
- економічно обгрунтовані і спрямовані на отримання доходу (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Облік витрат на оренду майна обслуговуючих виробництв і господарств здійснюється відокремлено (ст. 275.1 НК РФ).
Орендар не повинен враховувати витрати на оренду об'єктів невиробничого призначення, оскільки витрати, які зменшують податкову базу, необхідно економічно обгрунтувати (п. 1 ст. 252 НК РФ). Для цього вони повинні бути пов'язані з виробничою діяльністю організації.
Момент визнання витрат залежить від методу обліку доходів і витрат, який застосовує організація (п. 7.3 ст. 272 НК РФ):
- метод нарахування - датою визнання витрат по орендних платежах вважається одна з наступних дат:
- дата здійснення розрахунків відповідно до умов договорів;
- дата пред'явлення організації документів, які є підставою для розрахунків;
- останній день звітного (податкового) періоду.
Аванс, перерахований орендодавцю, включати до складу податкових витрат не слід, оскільки при методі нарахування визнання орендної плати не залежить від факту оплати (п. 1 ст. 272 НК РФ). Включити до складу витрат слід лише ту частину авансу, яка має відношення до вже зроблену послугу.
- касовий метод - орендар повинен відобразити витрати від здачі майна в оренду в тому звітному періоді, в якому була фактично перерахована оплата за надані послуги (п. 3 ст. 273 НК РФ).
Послуги зі здачі майна в оренду підлягають оподаткуванню ПДВ (п. 1.1 ст. 146 НК РФ). Орендар може прийняти вхідний ПДВ, пред'явлений орендодавцем, до відрахування:
- при наявності рахунку-фактури;
- при наявності відповідних первинних документів;
- при дотриманні інших умов, необхідних для застосування вирахування (п. 2.1 ст. 171 і п. 1 ст. 172 НК РФ).
Якщо за договором оренди передбачається викуп орендованого майна, то для цілей оподаткування він відбивається як покупка (п. 1 ст. 624 ЦК України).
Якщо орендар викуповує об'єкт основних засобів, то його слід прийняти до податкового обліку за первісною вартістю (п. 1 ст. 257 НК РФ). Вартість, за якої купувалися інше майно, входить до складу матеріальних витрат (п. 1.3 ст. 254 НК РФ).
Оскільки реалізація товарів (робіт, послуг) на території Росії полежить обкладенню ПДВ (п. 1.1 ст. 146 НК РФ), сума вхідного ПДВ, пред'явлена орендодавцем, повинна бути прийнята до відрахування у загальновстановленому порядку:
- після прийняття активу на облік;
- при наявності рахунку-фактури та відповідних первинних документів;
- при дотриманні інших умов, необхідних для застосування вирахування (п. 2.1 ст. 171 і п. 1 ст. 172 НК РФ).
Організація застосовує ССО
Облік витрат залежить від методу обліку доходів і витрат, який застосовує організація:
- доходи - витрати по орендній платі не можна врахувати (п. 1 ст. 346.14 НК РФ);
- доходи мінус витрати - облік суми орендних платежів на зменшення податкової бази може бути здійснений (п. 1.4 ст. 346.16 НК РФ). При цьому необхідно, щоб витрати по оренді відповідали вимогам, що пред'являються законодавством до витрат, що враховуються при оподаткуванні прибутку (п. 2 ст. 346.16 та п. 1 ст. 252 НК РФ).
Списання витрат з оренди здійснюється після надання послуг з оренди та їх оплати (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Орендар повинен віднести на зменшення податкової бази вхідний ПДВ, сплачений в сумі орендних платежів, яка визнана у витратах (п. 1.8 ст. 346.16 НК РФ).
При цьому розмір плати за наймання необхідно підтвердити наступними документами:
Якщо за договором оренди передбачається викуп орендованого майна, то операцію з викупу слід відобразити як покупку (п. 1 ст. 624 ЦК України).
Організація платить ЕНВД
Витрати у вигляді плати за майно, отримане в оренду, що не впливають на розрахунок податкової бази, оскільки об'єктом оподаткування ЕНВД є поставлений дохід (ст. 346.26 НК РФ).
Організація поєднує загальну систему оподаткування і ЕНВД
Якщо орендоване майно використовується одночасно в діяльності, оподатковуваної ЕНВД, і діяльності, з якої податки організація платить за загальною системою оподаткування, то витрати необхідно розподілити (п. 9 ст. 274 НК РФ).
Якщо майно використовується в одному виді діяльності, то витрати по оренді розподіляти не буде потрібно.
Витрати, які не враховуються при розрахунку податку на прибуток, також не підлягають розподілу.
Для визначення суми орендної плати необхідно обчислити частку доходів від різних видів діяльності.
Частка доходів від діяльності організації на загальній системі оподаткування розраховується за формулою:
Частка доходів від діяльності організації на загальній системі оподаткування = Доходи від діяльності організації на загальній системі оподаткування. Доходи від усіх видів діяльності
Сума витрат по орендній платі, яка відноситься до діяльності організації на загальній системі оподаткування, розраховується за такою формулою:
Витрати по орендній платі, які відносяться до діяльності організації на загальній системі оподаткування = Витрати по орендній платі × Частка доходів від діяльності організації на загальній системі оподаткування
Сума витрат по орендній платі, яка відноситься до діяльності організації, оподатковуваної ЕНВД, розраховується за формулою:
Витрати по орендній платі, які відносяться до діяльності організації, оподатковуваної ЕНВД = Витрати по орендній платі - Витрати по орендній платі, які відносяться до діяльності організації на загальній системі оподаткування
Для визначення частки доходів і витрат орендар повинен використовувати показники за місяць, в якому проводиться розподіл витрат по оренді.
Розподіл суми вхідного ПДВ, виділеної в рахунку-фактурі, здійснюється за методикою, прописаною в п. 4 ст. 170 НК РФ:
- ПДВ, який можна прийняти до відрахування = ПДВ, виділений у рахунку (рахунку-фактурі) × (Вартість відвантажених за податковий період товарів (робіт, послуг, майнових прав), реалізація яких оподатковується ПДВ. Загальна вартість товарів (робіт, послуг, майнових прав ), відвантажених за податковий період)
- Отримана частка витрат за діяльністю організації, оподатковуваної ЕНВД, підсумовується з ПДВ, який не можна прийняти до відрахування (п. 2.3 ст. 170 НК РФ).