Поняття сервітуту (сервітут, як зобов'язання, норма зобов'язального права)
У практиці землекористування іноді виникають ситуації, коли власнику однієї земельної ділянки необхідно, наприклад, прокласти кабель або водопровід через сусідню ділянку. Як залагодити проблему з сусідом і законно оформити можливість користування чужою земельною ділянкою?
Цивільний Кодекс України передбачає таке поняття обмеженого речового права як сервітут (ст. 274 ЦК України). Сервітути можуть бути приватними, коли вони встановлюються в інтересах конкретних громадян або юридичних осіб, і публічними - встановлюються в державних інтересах, в інтересах муніципального освіти або місцевого населення.
Сервітут (від латинського «servitus» - рабство, служіння речі) - це обтяження земельної ділянки (будь-який інший нерухомості) правом органиченно користування іншими особами.
Сервітут - це право обмеженого користування чужим об'єктом нерухомого майна (для проходу, прокладки і експлуатації необхідних комунікацій та інших потреб, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту).
Особливість сервітуту полягає в тому, що він сам по собі не може бути самостійним предметом купівлі-продажу і не може передаватися будь-яким способом особам, які не є власниками нерухомого майна, для забезпечення якого він встановлений
Сервітут - це право власника нерухомого майна (земельної ділянки, іншого нерухомого майна) вимагати від власника сусідньої земельної ділянки, а в необхідних випадках і від власника іншої земельної ділянки (сусідньої ділянки) надання права обмеженого користування сусідньою ділянкою (сервітуту).
Сервітут може встановлюватися для забезпечення проходу і проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також інших потреб власника нерухомого майна, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту.
Обтяження земельної ділянки сервітутом не позбавляє власника ділянки прав володіння, користування і розпорядження цією ділянкою.
Сервітут встановлюється за згодою між особою, що вимагає встановлення сервітуту, і власником сусідньої ділянки і підлягає реєстрації в порядку, встановленому для реєстрації прав на нерухоме майно. У разі недосягнення угоди про встановлення або умовах сервітуту спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.
На орендарів сервітут не поширюється. Сервітут не може передаватися нікому, крім власника земельної ділянки та тільки разом з цією ділянкою. Більш того, згідно з п. 2 ст. 275 ГК України сервітут не може бути самостійним предметом купівлі - продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особам, які не є власниками нерухомого майна, для забезпечення використання якого сервітут встановлено. Виходить, що буквальне тлумачення цих слів обмежує права орендаря, не дозволяючи йому здійснювати в повному обсязі право користування орендованим нерухомим майном.
Але в будь-якому випадку сервітут не може передаватися особам, які не використовують об'єкт нерухомості, до якого додається сервітут.
Сервітути поділяються на приватні та публічні. Приватний сервітут встановлюється відповідно до цивільного законодавства. Публічний сервітут може бути встановлений відповідно до Земельного кодексу, нормативними актами суб'єкта України або органами місцевого самоврядування. Хоча поняття сервітуту введено в обіг з моменту прийняття першої частини Цивільного кодексу і прийняття деяких інших нормативних актів, про серйозне початку дії цього інституту в українському законодавстві можна говорити тільки з моменту введення в дію Земельного кодексу. Зупинимося детальніше на приватному сервітут. Приватний сервітут може встановлюватися для забезпечення проходу і проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, а також інших потреб, які власник нерухомого майна не зможе забезпечити без встановлення сервітуту. Якщо сторони досягли згоди про встановлення сервітуту, то це згоду оформляється письмовим договором, який повинен бути зареєстрований в порядку, передбаченому для реєстрації прав на нерухоме майно. Якщо згода між сторонами не досягнуто, то спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту. Сервітут може бути встановлений також в інтересах і на вимогу особи, якій земельна ділянка надана на праві постійного користування або довічного успадкованого володіння. Власник земельної ділянки, обтяженого сервітутом, вправі вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено сервітут, розмірну плату за користування земельною ділянкою. Таким же чином сервітутом можуть обтяжувати будівлі, споруди та інше нерухоме майно, обмежене користування яким необхідно поза зв'язком з користуванням земельною ділянкою. Так, наприклад, власник квартири, через яку проходять загальні комунікації, має право вимагати укладення договору про надання сервітуту. Відповідно до цього договору власник квартири надає право доступу до загальних комунікацій і в якійсь мірі дозволяє користуватися своєю квартирою, а обслуговує ж організація отримує відповідне право, але разом з тим і приймає на себе зобов'язання обслуговувати зазначені комунікації. Сервітут зберігається і в разі переходу прав на земельну ділянку, який обтяжений цим сервітутом, до іншої особи. Сервітут не може бути самостійним предметом договору купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особам, які не є власниками нерухомого майна, для забезпечення використання якого сервітут встановлено. Сервітут може бути припинений на вимогу власника земельної ділянки (нерухомого майна) у зв'язку з тим, що відпали підстави, за якими він був встановлений.
Як і інші речові права, сервітут слід за річчю. Згідно п. 1 ст. 275 ГК України сервітут зберігається у разі переходу до іншої особи прав на земельну ділянку, який обтяжений цим сервітутом. Причому це правило може бути застосовано як до приватних земельних сервітутів, так і до публічних. Наприклад, передача земельної ділянки в оренду не є підставою для припинення або зміни сервітуту, встановленого в інтересах третіх осіб. В силу ст. 613 ЦК України орендодавець при укладанні договору оренди земельної ділянки зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно, і зокрема про наявність сервітуту. Якщо орендодавець не виконав цього обов'язку, орендар має право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору з відшкодуванням завданих йому збитків.
Власник ділянки, обтяженого приватним сервітутом, вправі, якщо інше не передбачено законом, вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено сервітут, розмірну плату за користування ділянкою.
Сервітут може бути припинений на вимогу власника земельної ділянки, на який було встановлено сервітут, за умови відокремлення підстав, за якими він був встановлений.
З прийняттям нового Земельного кодексу, введеного в дію гол. 17 ГК РФ, в країні отримали широкий розвиток відносини власності та інших речових прав на землю.
Серед речових прав на землю особливе місце займає земельний сервітут - право обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Можна повністю погодитися з Копиловим А.В. стверджують, що «земельні сервітути - найстаріше і спочатку єдине право на чужу річ».
Вперше сервітути згадуються в джерелах римського права. Закони 12 таблиць передбачали 4 сервітуту: право проходу і проїзду верхи; право проходу худоби і проїзду в легких візках; право користування вимощеній дорогий для перевезення важких вантажів; право провести воду через чужу землю. При цьому предметом сервітуту вважалося не право користування чужою річчю в певному відношенні, а безпосередньо та частина чужого майна, якою користувався сервітуарій. Таким чином, сервітут означав право володіння частиною чужої землі, наданої в користування власника сервітуту. Пізніше в період початку імперії сервітут був визнаний особливим речовим правом і став означати право користування чужою земельною ділянкою.
У своїй роботі «Речові права на землю» Копилов А.В. виділяє наступні види сервітутів того часу. Залежно від характеру використання панівного ділянки сервітуарієм - сільські і міські; за змістом - позитивні, дають право надавати фактичний вплив на чужу земельну ділянку і негативні, які позбавляли власника сервітуту можливості здійснювати певні дії щодо свого майна. За способом здійснення сервітуту - постійні і непостійні.
Право обмеженого користування чужою земельною ділянкою мало місце і в законодавстві дореволюціоннойУкаіни і встановлювалося спочатку у вигляді «права угідь». Саме слово «сервітут» було введено в загальноросійське законодавство тільки в ХVIII столітті Положенням про нотаріальної частини (ст. 159) і визначалося як «речове право користування чужим майном в певному відношенні, не зобов'язуюче власника до позитивних дій». Сервітути підрозділі на особисті, що належать особі як конкретної особистості, і предіальние, які належать суб'єкту як власнику певної нерухомості. При цьому предіальний сервітут означав «речове право власника панівної нерухомості користуватися у відомому відношенні чужій (службової) нерухомістю, хто б не був її власником». Перелік сервітутів був встановлений в Зводі законів цивільних предіальних сервітутів, Статуті лісовому і Особливому додатку до книги 4 томи 9 Зводу законів української імперії.
1) безоплатного і безперешкодного використання об'єктів загального користування (пішохідні та автомобільні дороги, об'єкти інженерної інфраструктури), які існували на момент передачі земельної ділянки у власність;
2) розміщення на ділянці межових і геодезичних знаків і під'їздів до них;
3) доступу на ділянку відповідних муніципальних потреб для ремонту об'єктів інфраструктури.
Згодом сервітут був закріплений в ст. 216, ст. 274 - 277 ГК України та ст. 23 ЗК РФ. Крім ГК України та ЗК України норми про сервітути містяться у Водному кодексі РФ, Лісовому кодексі РФ, Містобудівний кодекс РФ, ФЗ від 25.06.96г. «Про товариства власників житла», ФЗ від 21.01.01. «Про приватизацію державного та муніципального майна» та ряді інших. У більшості із зазначених актів сервітут визначається як право обмеженого користування чужою нерухомістю (п. 1 ст. 274 ЦК України; п. 3 ст. 64 Містобудівного кодексу; п. 1 ст. 8 ФЗ «Про товариства власників житла» і ін.).
Чинне українське законодавство не містить єдиний перелік сервітутних прав, однак поділяє сервітути на публічні та приватні (в залежності від кількості суб'єктів, в чиїх інтересах встановлюється сервітут), на постійні та строкові (в залежності від терміну, на який встановлюється сервітут). Поділ сервітутів на публічні та приватні закріплено в Водному кодексі РФ, Лісовому кодексі РФ, Містобудівний кодекс РФ, Земельний кодекс України та інших нормативних актах. У юридичній літературі висловлюється думка про необхідність наукового визначення і введення в українське законодавство поняття «публічні та приватні гірські сервітути». До розгляду публічного і приватного сервітуту в своїй роботі окремо хотілося б виділити загальні норми чинного законодавства, які поширюються як на публічні, так і на приватні сервітути.
Загальною є норма ст. 274 ГК України про те, що обтяження земельної ділянки сервітутом не позбавляє власника ділянки прав володіння, користування і розпорядження. На публічний і приватний сервітут поширюються положення п. 1 ст. 275 ГК України про збереження сервітуту в разі переходу прав на земельну ділянку, обтяженого сервітутом, до іншої особи. Згідно п. 2 ст. 275 ГК України сервітут не може бути самостійним предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особам, які не є власниками нерухомого майна, для забезпечення використання якого сервітут встановлено.
Сервітути підлягають державній реєстрації відповідно до ст. 27 ФЗ від 21.07.97г. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» в Єдиному державному реєстрі прав. Пункт 1 ст. 23 Земельного кодексу передбачає, що приватний сервітут встановлюється відповідно до цивільного законодавства. Згідно п.1 ст. 274 ГК України земельний сервітут визначається як належить власнику одного нерухомого майна (земельної ділянки, іншого нерухомого майна) право обмеженого користування сусідньою земельною ділянкою іншого власника.
Якщо Ви помітили помилку в тексті виділіть слово і натисніть Shift + Enter