Податки як заплатити менше

Чи можна, не порушуючи закону, знизити податок на доходи при продажу квартир, недобудованих будинків та даруванні нерухомості, розбиралася кореспондент БН.

Податки як заплатити менше

Найпоширеніший випадок отримання доходів - продаж нерухомості (квартири, будинки, ділянки або частки в них). Згідно зі статтею 220 Податкового кодексу РФ податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) платити повинні всі, але - за різною ставкою. Податковим резидентам (громадянам, які проживають на території країни більше 183 днів протягом 12 місяців) ПДФО нараховується за ставкою 13%, нерезидентам - 30%. За неповнолітніх власників проданої квартири або будинку податки платять батьки або опікуни.







У визначенні «точки відліку» володіння є свої нюанси. Треба пам'ятати, що людина стає власником нерухомості не в день покупки, а з дати, проставленою в свідоцтві про державну реєстрацію права власності на неї. Якщо квартира куплена в житлово-будівельному кооперативі, то точкою відліку вважається дата, зазначена в довідці про повну виплату паю. Якщо житло дісталося у спадок, то термін обчислюється з дня смерті колишнього власника, незалежно від того, коли спадкоємець вступив у свої права і зареєстрував право власності в ЕГРП (єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно).

Бувають випадки, коли право власності в реєстрі доводиться реєструвати заново, але це не впливає на визначення періоду володіння нерухомістю. По-перше, це зміна величини часток. Уявімо ситуацію: квартира була приватизована багато років тому на всіх членів сім'ї - тата, маму і дитину. Якщо батьки вирішили подарувати частки виросло чаду, запис в ЕГРП зміниться. Але термін володіння квартирою для єдиного тепер власника буде відраховуватися як і раніше - з моменту приватизації та першої реєстрації в Росреестра.

Те ж саме відноситься до перепланування квартири. Якщо проводити її за законом, то доведеться замовляти новий кадастровий паспорт об'єкта та оновлювати свідоцтво з ЕГРП. Незважаючи на це, моментом виникнення права власності все одно є дата первісної державної реєстрації.

Чесні способи зменшити податок

Іноді з якихось причин чекати три роки неможливо - нерухомість терміново потрібно продати. Податок в такому випадку можна зменшити трьома способами (ми зараз говоримо тільки про легітимних методах).

По-перше, подати до податкової інспекції документи про витрати на придбання даного об'єкта. У цьому випадку ПДФО буде стягуватися тільки з різниці між ціною покупки і продажу, якщо вона є.

Якщо квартира була приватизована, подарована, перейшла у спадок, то витрати підтвердити неможливо. Для таких випадків передбачений податкове вирахування в розмірі 1 млн руб. на який можна зменшити дохід від продажу нерухомості. Отримувати цей «бонус» від держави можна скільки завгодно раз. Але є одне але". Якщо платником податків за один рік було продано і квартира, і дача, і земля, то даний відрахування ділиться на всі об'єкти, а не застосовується до кожного окремо. Тобто вигідніше продавати об'єкти нерухомості в різні роки.







Деякі важливі подробиці в законодавстві стосуються нерухомості, що знаходиться в частковій власності. Якщо квартира, має кількох власників, продається як єдиний об'єкт, то відрахування ділиться на всіх продавців пропорційно до їхніх часток. Якщо власник кожної частки укладає окремий договір купівлі-продажу, то він має право отримати майновий податкове вирахування також в розмірі 1 млн руб.

Нарешті, є третій спосіб знизити або зовсім не платити ПДФО. Якщо в рік продажу квартири чоловік відразу купує собі нове житло, то він має право на отримання чергового податкового вирахування - з суми витрат на придбання нерухомості, але не більше 2 млн руб. (Правда, за умови, що не встиг скористатися цією преференцією в минулі роки). Податковий орган виробляє взаємозалік: сума податку за продану квартиру зменшиться на суму, що підлягає поверненню з бюджету.

Припустимо, людина отримала у спадок квартиру в Ленобласті. Недовго думаючи, він продав її за 2,5 млн руб. додав деяку суму і придбав житло в Петербурзі. У наступному за описаними подіями році він повинен подати до податкової інспекції за місцем реєстрації декларацію про доходи за формою 3-ПДФО, вказавши в ній суму, отриману від реалізації об'єкта. Одночасно слід написати заяву на податкове вирахування, що надається при продажу нерухомості. Таким чином, база оподаткування знижується на 1 млн руб. до 1,5 млн руб. Тобто людина повинна була б заплатити ПДФО в розмірі 195 тис. Руб. Але так як до пакету документів він доклав другу заяву - на відрахування при покупці житла в розмірі 2 млн руб. то отримав право на повернення з бюджету сплачених податків в сумі 260 тис. руб. Після взаємозаліку в нашому прикладі держава залишиться в боржниках і платнику податків буде повернуто 65 тис. Руб. сплачених ним податків.

Житла немає - податок є

Довгий час квартири в споруджуваних будинках продавалися за різними схемами, які дозволяли інвесторам уникати сплати податків. Позицію свою аргументували тим, що об'єкта нерухомості як такого немає, а значить - немає і доходів від його реалізації. З юридичної точки зору це абсолютно не так: згідно з пунктом 1 статті 210 НК РФ, при визначенні податкової бази враховуються всі доходи платника податку, отримані ним як у грошовій, так і в натуральній формах, або право на розпорядження якими в нього виникло. Тобто ПДФО в розмірі 13% треба платити з різниці між витратами на придбання квартири на стадії котловану і отриманими доходами від її реалізації перед введенням будинку в експлуатацію. Але зловити спекулянтів за руку було досить складно.

Подарунок з «хвостом»

Сплачувати ПДФО не доведеться тільки тим, хто отримав подарунок від членів сім'ї або близьких родичів. Перелік тих, хто може робити один одному дорогі підношення, наведено в Сімейному кодексі РФ: це подружжя, батьки і діти, в тому числі усиновителі й усиновлені, дідусь, бабуся і онуки, повнорідні і неповнорідні (мають загальних батька чи матір) брати і сестри . Іншим обдаровуваним слід подати декларацію до податкового органу і сплатити ПДФО. Зауважимо, що ніяких пільг закон у цій частині не передбачає.

Головне питання: з якої суми буде стягуватися ПДФО? Вартість нерухомості вказують сторони угоди в договорі дарування. Поки не доведено інше, передбачається, що проставлена ​​ціна відповідає ринковому рівню (пункт 1 статті 40, пункти 1 і 3 статті 105.3 НК РФ). Проте занижувати вартість об'єкта більш ніж на 20% в порівнянні з ринковою ризиковано. Якщо податковий інспектор здасться метою викрити незаконослухняного платника податків, то тому доведеться виплатити не тільки всю суму ПДФО, але також штрафи.

Дар може виявитися вельми обтяжливим. Так, при отриманні в подарунок однокімнатної квартири, неповна ринкова вартість якої в Петербурзі становить приблизно 3 млн руб. доведеться заплатити податок в сумі 390 тис. руб. Від подарунка, звичайно, можна відмовитися. Але краще зробити це до реєстрації права власності в ЕГРП.

Покарання для «ухильників»

Якщо знехтувати своїми громадянськими обов'язками, то з останнього дня, встановленого для подання податкової декларації, почнуть «капати» штрафи в розмірі 5% від суми несплаченого податку, але не менше 1 тис. Руб. і не більше 30% заборгованості перед державою. Через 180 днів прострочення сума штрафу сягне максимуму.

Податкові санкції накладаються через суд. Правда, спочатку податківці запропонують вирішити питання полюбовно і добровільно сплатити ПДФО і штраф.







Схожі статті