Початковий внесок - саме з нього, а точніше з його накопичення починається іпотека. І якщо ви зважилися взяти іпотечний кредит і вас не лякає кредитний тягар на довгі роки, то пора збирати кошти на покупку квартири. Для того, щоб правильно почати збирати гроші на початковий внесок потрібно знати певні нюанси, які допоможуть вам досягти мети трохи швидше.
Визначаємо розмір початкового внеску
Зазвичай розмір початкового внеску визначають як мінімальну суму власних коштів, яка повинна у вас бути на руках для отримання іпотечного кредиту. В середньому по країні цей розмір зазвичай складає 20% від вартості житла, що купується. Хочете купити квартиру за 3 мільйони - початковий внесок буде 600 тисяч. Квартира коштує 5 млн. - потрібно мати мільйон.
Насправді в цьому криється головна помилка позичальника, яка надалі може сильно позначитися на його фінансовому стані.
Розмір початкового внеску потрібно визначати не з вартості житла, а від розміру щомісячних платежів.
Саме сума ваших витрат, які ви будете віддавати банку у вигляді кредиту, грають головну роль. Накопичивши гроші на початковий внесок, позичальник з подивом виявляє, що залишилися 80% банк може йому дати, але для покриття всіх щомісячних виплат по кредиту доведеться віддавати майже всю свою зарплату.
Перед отримання іпотечного кредиту позичальник повинен визначити для себе комфортний рівень щомісячних платежів з урахуванням його доходів. Зазвичай виплати по кредиту не повинні перевищувати 35% загальних доходів сім'ї. Тобто якщо ви заробляєте в сукупності 100 тисяч в місяць, то максимальна сума виплат по кредиту буде 35 тисяч. Чи маєте дохід - 50 тисяч, платити по іпотеці бажано не більше 17-18 тисяч на місяць.
Після визначення суми можна розраховувати вже мінімальний розмір початкового внеску.
Приклад. Дохід позичальника - 60 тисяч в місяць. Вартість квартири 3 мільйони рублів. Щомісячний допустимий розмір виплат по кредиту - 20 тисяч рублів. Процентна ставка по іпотеці 12% річних.
Виходячи з цих даних, за допомогою іпотечного калькулятора. розраховуємо яку максимальну суму кредиту може дати банк і відповідно, який повинен бути розмір початкового внеску.
В результаті вийшли наступні дані:
- розмір початкового внеску - 1,1 млн. рублів або 36% від вартості квартири;
- розмір кредиту - 1,9 млн. на 25 років.
Звичайно, рівень 35% не є справжнім показником. Якщо ви при вашому рівні доходів можете цілком комфортно прожити і на 50%, а решту грошей віддавати за іпотечний кредит, то звичайно ж, чому б і ні.
варіанти накопичення
Після визначення оптимального початкового внеску, другим пунктом йде яким способом знайти необхідну суму. А саме де взяти гроші на початковий внесок. Варіантів всього 3:
- накопичити самостійно;
- взяти в борг у друзів, родичів;
- взяти кредит в банку.
Кредит у банку
З одного боку найпростіший вихід з положення. Але така простота буде дорого коштує. Зазвичай споживчі кредити «дорожче» іпотечних в 2-3 рази. І врахуйте, що віддавати ви їх будете одночасно з іпотечним. В результаті навантаження на сімейний бюджет буде позамежною.
Звичайно, є ситуації, коли без нього не обійтися, наприклад, ви знайшли гарну квартиру, про яку мріяли (низька ціна, вдале розташування, можливе швидке подорожчання вартості або інші моменти). І брати потрібно вже практично завтра. Власник квартири не буде чекати поки ви заробите гроші на початковий внесок. Якщо воно того варто і ви впевнені що потягнете подвійне «кредитний тягар», чому б і ні. У деяких випадках до повного початкового внеску у людей не вистачає трохи, в такому випадку в принципі теж можна взяти відсутню суму у банку.
Гроші в борг
Сенс той же, що і кредит, з однією умовою, що це практично «безкоштовні гроші». Віддавати їх звичайно теж потрібно, але принаймні у вас не буде божевільною переплати по відсотках. Ну купите коробку цукерок (ящик пива) своєму кредитору після повернення боргу.
Найголовніший недолік - це можливість зіпсувати відносини з друзями, близькими, у разі якщо ви вчасно не зможете віддати борг. Тому краще перед тим, як просити грошей, зважте свої можливості.
власне накопичення
Накопичення на початковий внесок можна розглядати як генеральну репетицію перед отриманням іпотеки. Ви перевіряєте свої сили і можливості. Начебто вже видано кредит і вам потрібно щомісяця вносити заздалегідь відомі суми. Тому кожен місяць ви повинні відкладати не менш цієї суми. Для багатьох це стає дуже неприємним відкриттям. Одна справа думати, що потрібно віддавати, припустимо по 20 тисяч в місяць, але в майбутньому. Начебто повинні потягнути такі додаткові витрати. Інша справа - робити це прямо зараз. І з'ясовується, що відкладати щомісяця таку суму дуже і дуже важко. А в деяких випадках просто неможливо.
Також не слід забувати, що придбавши квартиру, ви автоматично збільшите витрати свого бюджету на комунальні платежі. Тому в ідеалі, при накопиченні на початковий внесок, потрібно відкладати ще додатково і цю суму, щоб повністю змоделювати свої сукупні витрати на квартиру в майбутньому, після отримання іпотечного кредиту.
Якщо ви в даний момент знімаєте квартиру, то вам потрібно відкладати мінімум суму коштів рівній щомісячним платежам по іпотеці і комунальним платежам, за мінусом орендної плати за знімання поточної нерухомості.
Як збирати гроші на квартиру?
Для того щоб успішно, максимально швидко і комфортно накопичити необхідну суму для початкове внеску за квартиру потрібно дотримуватися всього 3-х простих правил:
- Більше заробляти.
- Менше витрачати.
- Інвестувати.
більше заробляти
Це найскладніший спосіб. Гроші на дорозі не валяються і ніхто просто так їх вам не дасть. Міняти роботу на більш високооплачувану не у всіх вийти, тим більше відразу. Тому тут можливі тільки такі варіанти.
менше витрачати
Щоб починати відкладати гроші, потрібно щоб вони були. І тут головну роль в досягненні грає планування сімейного бюджету. Якщо ви думаєте, що потрібно буде рахувати кожну витрачену копійку і вести облік всіх витрат і доходів, розслабитеся. Є набагато більш просте рішення.
Існує досить багато різних способів відкладати гроші. Зазвичай люди роблять це трохи неправильно. Після отримання зарплати протягом місяця вони намагаються економити, а в кінці, все що залишилося відкладають. Як показує практика, відкласти вдається не зовсім ту суму, на яку розраховували. Вона зазвичай може бути в рази менше потрібною.
Невелика зміна порядку дій дасть вам потрібний позитивний ефект.
Після отримання заробітної плати відразу ж відкладіть потрібну суму на формування початкового внеску.
А з рештою суми ви вільні розпоряджатися на свій розсуд. Парадокс полягає в тому, що знаючи, що у вас залишилося трохи менше грошей, ви все одно досить комфортно зможете прожити на цю суму.
Гроші, що залишилися краще використовувати за деякими правилами, які здатні істотно полегшити ваше життя, правильно і рівномірно розподілити поточні витрати.
Що це за правила?
інвестувати
Якщо планований термін накопичення на початковий внесок більше 3 місяців, то всі гроші потрібно змусити працювати і приносити додатковий дохід. Тут найголовніше для вас повинна бути надійність вкладень. Тому оптимальним буде тільки банківський вклад. І обов'язково в найбільшому банку, щоб виключити можливість відкликання ліцензії під час зберігання грошей у вигляді депозитів.
Ви звичайно трохи програєте в прибутковості, але зате зі 100% гарантією будете впевнені, що до призначеного терміну гроші будуть у вас на руках.
Що дасть вам банківський вклад? Невелику надбавку до вашої основної суми. За найбільшим банкам це близько 6% річної прибутковості. Відкривайте вклад з можливістю поповнення і щомісячною капіталізацією відсотків.
У деяких випадках логічніше буде відкривати вклад саме в тому банку, в якому ви плануєте брати іпотечний кредит. Для своїх клієнтів у багатьох банків є програми лояльності, коли кредит ви можете отримати за трохи зниженими ставками.
Зниження ставки за все на 0,25-0,5% при кредиті в кілька мільйонів, взятому на 10-20 років, здатне дати економію в кілька десятків тисяч рублів, а в деяких випадках і сотень тисяч.