Останнім часом все частіше серед головних новин дня з'являються повідомлення про те, що кількість видаваних іпотечних кредитів стабільно повзе вгору.
При бажанні завжди можна переоформити іпотеку в іншому банку.
При цьому важливо знати деякі нюанси, які можуть чекати вас в процесі переоформлення. Для банків клієнт, який планує перекредитування іпотеки, цікавий подвійно з наступних причин:
- позичальник платоспроможний;
- він регулярно погашав платежі по іпотеці і довів свою надійність;
- немає необхідності шукати об'єкт нерухомості на чистоту - все вже готово, залишається тільки зробити перерахунок сум.
Виникає цілком логічне запитання: чому самі банки не пропонують своїм клієнтам перевести кредит на кращих умовах, коли з'являються більш вигідні ставки за житловими кредитами? Відповідь цілком очевидна: банку невигідно втрачати прибуток від зменшення відсотків. З іншого боку, позичальник в будь-який момент може перевести іпотеку в інший банк. Але для більшості кредитних організацій це не є приводом знизити ставки вже наявного клієнта. Саме це змушує ипотечников шукати кращі умови на стороні. Хоча перекредитування в рідному банку було б набагато вигідніше: не потрібно переносити застава, є меншою мороки з документами.
Всі пам'ятають про валютні іпотечникам, для яких зростання курсу долара став справжнім лихом. Тим, хто знайшов можливість вчасно перевести кредит, змінивши валюту кредиту на рубль, стало набагато простіше жити.
Далеко не всі іпотечні банки готові надавати послугу перекредитування.
Наявність можливості передачі іпотеки в конкретний банк потрібно уточнювати додатково. І не варто втрачати пильність, адже і при переоформленні іпотеки в інший банк існують свої підводні камені.
Перекредитування в плюс, а не в мінус
Нові відносини з кредитною організацією зажадають від вас нових вкладень.
- комісія банку за реєстрацію та розгляд заявки;
- обслуговування рахунку в банку;
- послуги професійного оцінювача нерухомості;
- страхування нерухомості, титулу (для вторинки), ризиків втрати платоспроможності позичальника.
Але це ще не все. Весь пакет документів буде потрібно збирати по-новому, навіть якщо ваш іпотечний кредит оформляли «за двома документами». Так що приготуйтеся до того, що перерахунок може коштувати вам дорожче, ніж ви припускали. Фахівці стверджують, що якщо різниця між ставками становить менше 1%, немає сенсу займатися переносом кредиту в іншу організацію. Оптимальний варіант - різниця від 2% і більше.
Варто звернути особливу увагу на страховку іпотечного кредиту.
На відміну від споживчих кредитів, де вартість страховки закладається в щомісячний платіж, страховка по іпотеці виглядає як 13-й платіж, який з кожним роком стає менше.
Як дізнатися суму цього платежу? Припустимо, страхове винагороду становить 1% від суми заборгованості. Якщо нерухомість коштує 3 000 000 рублів, то в перший рік за страховку ви виплатите 30 000 рублів, а в наступні сума буде закономірно зменшуватися. При переході в інший банк повернення страховки не відбувається, тому що ви платите страховий внесок за рік іпотеки постфактум. Тільки якщо ви платите на рік вперед, тоді мова може піти про повернення страхової суми за цей період.
Ще один важливий момент зі страховками: хоча для позичальника немає можливості зовсім відмовитися від страхування за законом, але він може сам вибрати компанію-страховика. Зовсім не обов'язково користуватися послугами тієї компанії, яку рекомендує банк-кредитор. Нав'язування послуг певної компанії може привести до того, що ви будете платити за страховку набагато більше, ніж могли б.
Перед підписанням паперів вивчіть питання страхування, поцікавтеся конкурентними пропозиціями ринку і зробіть вибір на користь варіанту, вигідного для вас, а не для банку.
Як проходить перекредітація
Для багатьох актуальна інформація про те, як перейти в інший банк і як перевести туди іпотеку. На словах все виглядає досить просто. Переклад іпотеки з одного банку в інший зазвичай проходить за наступною схемою:
- позичальник подає пакет документів в обраний банк;
- після схвалення кредиту підписується угода між банком і позичальником;
- новий банк погашає заборгованість позичальника перед першим кредитором;
- позичальник набуває страховий поліс;
- заставу передається в новий банк.
Абсолютно неважливо, набували ви новобудову або квартиру на вторинному ринку, - схема завжди одна.
Ще один плюс перенесення іпотеки в інший банк - ви можете отримати позику на суму, більшу, ніж ваш борг в першому банку. Вільну суму можна пустити на ремонт, купівлю меблів або інші невідкладні потреби, пов'язані з вашою нерухомістю. Що чудово, міняти банк можна неодноразово.
Головне розуміти, що ваші платежі від цього зменшаться. Ситуація на ринку така, що з кожним роком з'являються все більш вигідні пропозиції і угоди, і упускати їх не варто. Наприклад, ви отримали кредит в невеликому банку, у якого були занижені вимоги до іпотечних позичальників. Через деякий час ви можете подати заявку в більший банк, який, швидше за все, схвалить перекредітація. А великий банк - це завжди менше число ризиків і впевненість у завтрашньому дні.
Чому інший банк може відмовити
Щоб перевести іпотеку в обраний вами інший банк, потрібно знову проходити процедуру скорингу. І в результаті новий банк може відмовити вам, якщо є такі чинники:
- ваш дохід знизився;
- у вас занадто багато кредитів;
- ваша кредитна історія встигла зіпсуватися через прострочень.
Так що перенести житловий кредит в іншому банку не так просто, як може здатися на перший погляд. Є варіант - пошукати різні умови перекредитування і звернутися в кілька банків з заявками. Мінус цього способу в тому, що кожне звернення банку в БКІ фіксується, і про кожного відмову знатимуть все банки, куди ви звертаєтеся згодом. До того ж сам процес подачі кількох заяв сповнений турбот, потрібно збирати кілька пакетів документів і постійно тримати руку на пульсі. Щоб уникнути подібних ситуацій і виграти в грошах, має сенс звернутися за допомогою до фахівців.
Риба шукає, де глибше, позичальник - де вигідніше
Потрібно відзначити, що перенесення іпотечного кредиту в інший банк - заняття непросте. Не завжди у людини є можливість адекватно оцінити всі платежі і вірно розрахувати сальдо від угоди. До того ж щоб знати найсвіжіші і «смачні» пропозиції по кредитах, потрібно вивчити сам іпотечний ринок і стежити за всіма його гравцями, не тільки великими, але і менш значущими. Навряд чи пересічний громадянин має достатньо часу для якісного виконання цієї дуже специфічного завдання. Але хто ж тоді допоможе заощадити гроші і прийняти правильне рішення, а також пояснить, як перекредітовать іпотеку в іншому банку з вигодою для себе?
Оптимальний варіант - не витрачайте час, зверніться до іпотечного брокера.
Якщо років п'ятнадцять тому про цю професію ніхто не знав, то зараз послуги іпотечних брокерів допомагають багатьом позичальникам пристойно заощадити на кредитних взаємовідносинах з банками. У Санкт-Петербурзі перекредітація іпотеки займається компанія «Іпотекарь». Коротенько плюси цієї фірми зводяться до наступного списку:
- «Іпотекарь» швидко вирішує всі питання з документами;
- вам пропонується не один, а кілька банків на вибір з вигідними ставками по іпотеці;
- у вас є персональний менеджер, зацікавлений у вашій вигоди;
- «Іпотекарь» не вимагає передоплату за свої послуги.
Якщо ви задумали перекредитування в іншому банку, зверніться в «Іпотекарь» - так ви заощадите час на паперовій тяганині і гроші на відсотках, а комісію іпотечний брокер отримає вже за фактом укладення договору з банком.