Зібрати повний комплект документів - обов'язок продавця нерухомого майна. Зробити це можна як за допомогою агентства, так і самостійно. В середньому, у ріелторів на підготовку пакету документів для угоди йде два тижні. З урахуванням часу на реєстрацію договору (за законом - до одного місяця) все разом може розтягнутися до півтора місяців. Якщо ви вирішили зайнятися купівлею-продажем самостійно, то терміни можуть збільшитися в 2 - 3 рази. У будь-якому випадку, угода за участю або без участі агентства нерухомості проводиться практично за однією схемою.
По-перше, необхідно підтвердити права на житло. Тому правовстановлюючі документи на квартиру - своєрідний наріжний камінь будь-якої угоди в сфері нерухомості. Продавцю вони необхідні, щоб зробити і зареєструвати купівлю-продаж, покупцеві - щоб переконатися в приналежності житла і повноваження на його відчуження. До правовстановлюючим належать такі документи (в залежності від способу придбання квартири): договір купівлі-продажу, на підставі якого квартиру свого часу придбав її нинішній власник-продавець; договір дарування; договір міни; договір ренти; свідоцтво про право на спадщину; договір передачі, свідоцтво про власність на житло; реєстраційне посвідчення БТІ; вирок суду; довідка ЖБК про повну виплату паю (якщо продається квартира, придбана за допомогою житлового кооперативу); переуступка права на об'єкт в новобудові і т.д. При продажу первинно приватизованого житла (тобто, такого, з яким після приватизації ніяких угод ще не здійснювалося) знадобляться три документи: заява про передачу квартири у власність, договір передачі квартири, свідоцтво про реєстрацію права власності. Якщо документи на квартиру загублені, то житло можна продати по Виписуванню з реєстру, яку видає Комітет з реєстрації. Правда, в цьому випадку треба мати на увазі, що теоретично виписку можна брати хоч кожен день. Тобто, не виключено, коли продавець, прийнявши у вас передоплату, завтра продасть свою квартиру іншому покупцеві.
По-друге, потрібно переконатися в тому, що ніхто не зможе причепитися до документів, котрі засвідчують особистості і продавця, і покупця. Якщо у кого-небудь з учасників угоди наближається термін заміни паспорта і до цього моменту залишилося 2 - 3 тижні, то в Федеральної реєстраційної служби можуть відмовити в прийомі документів на реєстрацію угоди. Справа в тому, що закон відводить на держреєстрацію до одного місяця, і в розпал процедури ваш паспорт може стати недійсним через закінчення терміну дії. Таким чином, недійсною виявиться і сама реєстрація угоди, вироблена на підставі прострочений паспорт. Буває, що внутрішній паспорт у покупця або у продавця тимчасово відсутній (загублений, зданий на заміну). Закордонний паспорт в такій ситуації виручити не зможе. Згідно із законом, він визнається документом, що посвідчує особу, тільки при знаходженні громадянина РФ за кордоном, а на території нашої країни повноцінним посвідченням є лише внутрішній паспорт. Так що для оформлення угоди доведеться чекати його видачі.
По-третє, необхідно отримати згоду чоловіка, якщо укладається угода з квартирою, придбаної в період шлюбу. Причому, це згода чоловіка (відповідно, продавця або покупця) на відчуження (придбання) квартири потрібно нотаріально завірити. Закон визначає майно, нажите в шлюбі, спільною власністю чоловіка і дружини. Виняток становить майно (в тому числі нерухомість), отримане після весілля по безоплатним підставах - у спадок або шляхом приватизації. Воно визнається особистою власністю чоловіка-одержувача, так що на його продаж нічиє згоду не потрібно.
По-четверте, потрібно відправитися в БТІ. Тут ви повинні отримати відразу декількох документів. Протягом 10 робочих днів з моменту звернення співробітники БТІ повинні надати поверховий план та експлікацію. Термін дії довідок - один рік. Вартість цих послуг безпосередньо залежить від кількості кімнат у квартирі, що продається. Щоб зібрати ці папери, будуть потрібні оригінали правовстановлюючих документів і ваш паспорт або довіреність на ім'я юриста, який супроводжує угоду. Далі вам необхідно отримати виписку з будинкової книги в паспортному столі (її повинні видати в день звернення безкоштовно), а також копію фінансово-особового рахунку і довідку про відсутність заборгованості по квартплаті в бухгалтерії ТСЖ або керуючої компанії. Ці довідки дійсні лише один місяць. Для того щоб їх отримати, потрібна книжка по квартплаті, паспорт або довіреність (якщо ви не власник).
Зрозуміло, за нотаріальне посвідчення договору потрібно заплатити. Тариф визначається у відсотках від ціни квартири, зазначеної в договорі, і становить в середньому 0,5 - 1%. Крім інших документів, нотаріусу потрібно надати довідку про вартість квартири і копію фінансово-особового рахунку. Отримати довідку про вартість квартири потрібно в БТІ (не забудьте оригінали правовстановлюючих документів та паспорт). Видати її повинні протягом 10 робочих днів з моменту звернення і оплати вартості послуг. Ця довідка є дійсною протягом одного місяця. За копією фінансово-особового рахунку потрібно звернутися до Єдиного інформаційно-розрахунковий центр (ЄЇРЦ), де в день звернення вам повинні безоплатно надати цей документ. Термін дії копії фінансово-особового рахунку - один місяць.
У будь-якому випадку, запевняєте ви угоду в нотаріуса чи ні, вам необхідно буде оформити державну реєстрацію договору купівлі-продажу. За це стягується мито в розмірі 500 рублів. До речі, передачу документів на реєстрацію можна доручати нотаріусам. Законодавство наділило їх відповідними повноваженнями в надії, що якщо в реєструючі органи звертатимуться професійні юристи, фахівці з операцій, вже здійснили правову експертизу документів, то істотно скоротяться терміни реєстрації і зменшиться кількість відмов.
Не варто забувати про те, що кожна угода купівлі-продажу унікальна. Адже на сьогоднішній день юристи налічують близько 20 - 22 видів правовстановлюючих документів, а значить в кожному конкретному випадку - свій набір в пакеті документів. Так, якщо квартира отримана в дар або в спадщину, то для її продажу потрібна довідка з податкової інспекції про відсутність заборгованості по сплаті податків. А якщо в угоді беруть участь неповнолітні діти, то для продажу квартири необхідно дозвіл органів опіки та піклування. Багато що залежить ще і від того, хто купує квартиру, з якими вимогами (іпотека, опіка і т.д.). Зібравши всю інформацію про потенційного покупця, продавцеві спочатку варто отримати юридичну консультацію і тільки після цього готувати пакет документів.