Особливості угод з використанням державних житлових сертифікатів
В першу чергу це пов'язано з тим, що в оформленні такої угоди задіяні не тільки сторони (продавець і покупець) і реєструючий орган (управління ФРС), а й банк, що обслуговує сертифікат, а так само організація, яка виступає в ролі платника (як правило - федеральне відомство). Отже, Державний житловий сертифікат - це цінний папір, що гарантує оплату житла, що купується на ім'я власника сертифіката і членів його сім'ї, за рахунок бюджетних коштів, при дотриманні ряду умов.
Незважаючи на велику кількість сертифікатів на нашому ринку нерухомості їхні щасливі володарі так само відчувають масу складнощів, головна з яких - це співвідношення необхідної площі житлового приміщення і ціни, яку держава готова платити за таке приміщення. Порядок цифр, як правило, такий: необхідна площа квартири - 44 кв.м. ціна - 1 270 000 рублей. Не треба бути професійним ріелтором, щоб зрозуміти, що ці умови не мають з реальністю нічого спільного, у всякому разі, в м Іркутську.
Ще одна проблема, з якою стикаються власники сертифікатів - небажання продавців чекати надходження грошей. Всі продавці хочуть бачити гроші тут і зараз. А за сертифікатами з моменту підписання договору купівлі-продажу до моменту реального надходження грошей на рахунок продавця проходить не менше 30 днів. Такі умови, що цілком природно, влаштовують далеко не всіх продавців. Ще недавно з такою ж проблемою стикалися і багато банків, що розвивають іпотечне кредитування, клієнти яких були змушені чекати реальних грошей близько місяця. Тепер проблема банків і їх позичальників вирішена - терміни реєстрації іпотечних угод скорочені, крім того, багато банків знайшли можливість видавати гроші в день угоди. Що ж стосується сертифікатів, на сьогоднішній день терміни в 30 днів можуть бути легко перевищені, а скорочені навряд чи. І навіть після надходження повної суми за квартиру на рахунок продавця спілкування продавця з покупцем не закінчується .... Справа в тому, що у випадках, коли договір купівлі-продажу квартири реєструється до проведення остаточного розрахунку за квартиру, за законодавством разом з правом власності покупця реєструється і обтяження у вигляді застави на користь продавця. Таким чином, вже після надходження грошей на рахунок продавця, і продавцю і покупцю необхідно разом з'явитися в ФРС і написати заяву про зняття іпотеки (застави нерухомості). Це в першу чергу в інтересах покупця, так як тільки після цього дії у нього виникає повноцінне, нічим не обтяжене право власності на житло.
Крім того, використовувати сертифікат для придбання квартири в розстрочку, або на стадії будівництва не представляється можливим, тому що обов'язковою умовою угод з використанням сертифіката є 100% - ний розрахунок.
Необхідно відзначити, що власник сертифіката не має доступу до коштів, виділених йому за сертифікатом, та не може витратити їх на свій розсуд. Дана ситуація породжує використання різних схем з переведення в готівку сертифікатів. Однак реалізувати подібну схему самостійно практично неможливо, так як проведення подібних угод вимагає спеціальних знань і досвіду.
Таким чином, резюмуючи все вище сказане, можна сказати, що угоди з використанням сертифіката представляють певні складності, як для покупця, так і для продавця. Для покупця головні складності наступні:
- співвідношення суми, що виділяється і необхідної площі житлового приміщення - не відповідає реаліям;
- небажання продавця чекати надходження грошей; - власник сертифіката позбавлений права покупки квартири в розстрочку або на стадії будівництва;
- якщо навіть власникові сертифіката вдалося купити квартиру своєї мрії, він повинен подбати про те, щоб обтяження у вигляді іпотеки було знято за участю самого покупця, а так само продавця;
- якщо ж власник сертифіката має намір витратити гроші на новобудову або купити квартиру в розстрочку йому доведеться переводити сертифікат, і тут без допомоги професійних ріелтерів не обійтися;
Для продавця ж головні проблеми такі:
- гроші за сертифікатом продавець отримує в кращому випадку через місяць після продажу своєї квартири;
- після розрахунку за квартиру, продавець повинен разом з покупцем ще раз з'явитися в ФРС для зняття іпотеки.
У висновку хотілося б порадити громадянам, що стикаються з оформленням угод з використанням Державних житлових сертифікатів уважно поставитися до всіх умов угоди, в якій вони беруть участь, реально сприймати все особливості і складності таких операцій. Що ж стосується ріелтерів, то вони при відповідній кваліфікації і досвіді можуть позбавити своїх клієнтів від маси несподіванок і переживань, і істотно скоротити час тяжкого очікування.