Особливості продажу квартири з обтяженням

Попередня ↔ Наступна

Квартира в обтяження

На сьогоднішній день існує декілька варіантів обтяження на житло. Найпоширенішими з них є:

Квартиру можна продати якщо будинок є аварійним або на нього накладено арешт.

У всіх інших випадках необхідна участь в угоді третіх осіб:

Як продати квартиру з обтяженням

Перше, що необхідно зробити це:

Підписати з покупцем угоду, за якою він зобов'язується оплатити решту суми іпотеки.
Ця угода обов'язково необхідно завіряти у нотаріуса. З цією угодою ви відправляєтеся в банк, де існує два способи оформлення угоди, що відрізняються один від одного тим, коли буде знято обтяження - до або після переходу квартири у власність новому господареві.

Перший варіант - оформлення угоди до зняття обтяження. В цьому випадку, покупець відправляється в банк, як новий власник застави. У банку пишеться заява, яке дає згоду на вчинення правочину. Покупець гроші, розраховані по покупці квартири, кладе в банк на два різних рахунку. На перший рахунок - сума рівна залишився платежу по кредиту, включаючи відсотки і всю переплату. А на другий рахунок - сума, призначена продавцеві, тобто різниця від суми кредиту і вартості квартири.

Після здійснення даної процедури, підписується договір купівлі-продажу. Банк видає документ, з яким вже подається заява в УФМС на зняття обтяження. Після чого, підписуються документи і оформляється право власності на нового господаря. Тільки після цього, банк вилучає з першого осередку гроші, які призначаються на погашення позики, а продавець отримує свої кошти з другої.

Другий варіант - попереднє оформлення договору купівлі-продажу. Продавець бере аванс у покупця більшою сумою, яка буде призначена на погашення кредиту в банку. Продавець вносить ці гроші як залишок за позику, банк видає документ про те, що він оплачений і заборгованість погашена. Після чого він відправляється в УФМС, пише заяву на зняття претензій. Після повного оформлення прав власності, покупець виплачує решту грошей.

Якщо обтяження на квартиру в вигляді арешту, то перш ніж продавати житло з нього необхідно зняти його. Для цього необхідно звернутися в орган, який наклав обмеження. Для зняття арешту вони зажадають усунення причин, що призвели до нього. Іноді таких можливостей може і не бути.

У цьому випадку продаж майна може бути проведена через публічні торги або аукціон, які відрізняються один від одного:

Торги - організовуються органом виконання судових покарань. Вони зобов'язані сповістити про їх проведення не пізніше ніж за 10 днів і не раніше ніж за 30. Бажаючі взяти участь вносять завдаток (5% від суми). Переможцем торгів вважається той, хто запропонував більшу суму. На підставі цього, підписується договір про продаж і в Єдиному державному реєстрі прав на майно не пізніше ніж через 5 днів вносяться відповідні записи, арешт з нерухомості знімається так само як і обтяження.
Аукціон відрізняється від торгів тим, що первинна ціна приміщення визначається незалежними експертами. На офіційному сайті державної служби виконання покарань розміщується інформація про проведення аукціону, бажаючі взяти участь вносять заставу (також 5%). Переможцем визнається покупець, який запропонував велику суму. Підписується догів, оформляється право на власність.

Нюанси, на які необхідно звернути увагу

Завантажити зразок договору купівлі-продажу квартири з обтяженням в форматі MS Word.

Якщо площа житлова куплена недавно, то позикодавець за договором може заборонити будь-які операції з майном. Часто цей термін становить півроку або рік.

Але банки, як правило, можуть індивідуально підійти до розгляду цього питання:

Перш ніж шукати покупця на свою нерухомість обов'язково треба запитати у свого банку чи можливо здійснення цих маніпуляцій.
Можливо, що банк заборонить цей вид угоди, якщо не сплачено хоча б 50% від суми позики, фахівці рекомендують заздалегідь уточнювати цю інформацію в відділенні.
Якщо ви продаєте квартиру з метою придбання квартиру більшої площі, то обтяжене житло продавати необов'язково. Можна просто домовитися з банком про надання додаткового кредиту, продати старе житло і придбати нове. Якщо залишиться грошова сума, можна просто оплатити частину боргу.
Існують ситуації, коли у продавця крім іпотеки має ще кілька заборгованостей. Так як два арешту на одне приміщення накласти не можна, то після продажу квартири і переходу права власності, тобто коли банк зніме свій арешт, судові пристави можуть накласти свій. Тому при покупці нерухомості в обтяження обов'язково візьміть довідку про наявність інших претензій на цю квартиру. Дані матеріали можна взяти в Єдиному реєстрі прав на нерухомість.
При розрахунках або оформленні документів обов'язково вимагайте розписки або підписання попереднього договору. Щоб після виплати по кредиту, господар не відмовився від продажу.
Зажадайте виписку з будинкової книги на наявність «зайвих» прописаних мешканців, щоб в майбутньому не виникло судових суперечок.
Якщо вид обтяження рента - слід ще раз переконатися, що у господаря немає прямих спадкоємців на житлову площу.
Якщо сервітут - обов'язково має бути письмова згода особи, що тримає право власності.

Як перевірити наявність обтяження

Якщо ви потенційний покупець і хочете переконатися, що на житлову площу не накладені обмеження або навіть кілька, вас просто необхідно подати заяву в Єдину службу реєстру прав на нерухоме майно. Це можна зробити або, прийшовши в це державна установа або на сайті Росреестра, або ж на сайті єдиних державних послуг.

Для отримання довідки вам необхідно буде заповнити спеціальну форму, сплатити державне мито. Якщо претензій до власника нерухомості немає, то на поле про обтяження буде стояти відмітка «не з'являлися».

Насправді, доцільно отримувати таку довідку по кожній квартирі, тому що власник може і приховувати наявність проблем з площею.

Таким чином, слід сказати, що покупка квартири в обтяження - це дуже серйозний крок. Тому перш ніж купити квартиру:

Перевірте в Росреесте Чи не означає квартира в обтяження, якщо так, то з яких причин.
Перш ніж оформляти покупку, переконайтеся, що треті сторони згодні на укладення угоди.
Краще підстраховує і беріть всілякі розписки, якщо видаєте гроші на руки, або підписуйте попередні договори, щоб не залишитися в дурнях.
Переконайтеся, що після оформлення права власності у вас не виникне несподіваних проблем у вигляді законних спадкоємців, пайовиків, позичальників і т. Д.
Якщо ви не впевнені в своїх юридичних знаннях, слід звернутися до ріелторам, щоб при виникненні спірних ситуацій і рішень справи через суд, у вас були всі законні підстави претендувати на житло.

При правильному підході ніяких проблем з покупкою і оформленням житла не виникне. А гроші, зекономлені на цьому варіанті придбання нерухомості, дозволять вам ще більше радіти придбанню.

Плюси і мінуси придбання квартир в обтяження

Іпотека - головним і важливим плюсом є ціна. Ціни на такі квартири, як правило, нижче. Таке житло знаходиться у власності у банку, тобто немає ризику, що права на майно є у третіх осіб, що можливо на ринку вторинної нерухомості. Мінус - це матеріальний ризик придбання заставної квартири.

Договір ренти. Плюси - це матеріальна сторона питання. Мінусів, на жаль, більше. Рентодатель може в будь-який час через суд зажадати розірвати договір, причому часто суд стає на сторону похилого господаря. Також може статися, що після смерті господаря у нього виявляться спадкоємці, які претендують на площу. В цьому випадку, відстоювати свої права доведеться в суді, невідомо ще з яким результатом.

В цілому стає зрозуміло, що квартири в обтяження - це хороший спосіб заощадити, тільки якщо ви володієте міцними нервами і готові оформляти угоду строго за законом, щоб не накликати на себе проблеми.