Скасовано вимоги обов'язкової державної реєстрації договорів відчуження нерухомості, і реєструється тільки перехід права власності на житло. Паперової тяганини стало трохи менше, а значить оформити квартиру у власність стало легше.
Зокрема, принципово змінився порядок здійснення операцій з нерухомим майном, а саме скасовано вимогу обов'язкової державної реєстрації договорів відчуження нерухомості:
- договору купівлі-продажу житлового приміщення (ч. 2 ст. 558 Цивільного кодексу РФ),
- договору дарування нерухомого майна (ч. 3 ст. 574 Цивільного кодексу РФ),
- договору ренти (ст. 584 Цивільного кодексу РФ).
В рамках обороту спільно нажитого майна найбільший інтерес являють собою такі угоди, як купівля-продаж та дарування житла.
При цьому необхідно мати на увазі, що вичерпний чіткий перелік видів житлових приміщень вказано в ст. 16 Житлового кодексу РФ (житловий будинок, частина житлового будинку, квартира, частина квартири, кімната).
Згідно з раніше діючим нормам державної реєстрації підлягали
- право власності або інеї речове право (його виникнення, зміни та припинення) на житлову нерухомість (ст. 131 Цивільного кодексу РФ)
і
- сам договір купівлі-продажу житлового приміщення як угода (ч. 2 ст. 558 Цивільного кодексу РФ).
Правові наслідки другого з цих правил, тепер не підлягає застосуванню, були наступні:
Тобто раніше при здійсненні угоди купівлі-продажу житлового приміщення в реєструючий орган потрібно уявити нотаріально засвідчена згода другого з подружжя:
- як при покупці житлового приміщення (так як відбувалася регистрируемая угода - п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ),
- так і при продажу житла (по-перше, знову-таки відбувалася регистрируемая угода, по-друге, відбувалося розпорядження - відчуження - житлової нерухомості - п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ).
З внесенням зазначених змін до Цивільного кодексу РФ при здійсненні угоди купівлі-продажу житлового приміщення нотаріально засвідчена згода другого з подружжя в реєструючий орган подається тільки в разі продажу житла (по підставі вчинення правочину щодо відчуження спільно нажитий нерухомості - п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ ).
Якщо ж розглядати угоду купівлі-продажу житла з точки зору покупки, то застосування вже будуть підлягати правила п. 1, п. 2 ст. 35 Сімейного кодексу РФ: володіння, користування і розпорядження спільним майном подружжя здійснюються за обопільною згодою подружжя, при цьому при здійсненні одним з подружжя угоди щодо розпорядження спільним майном подружжя передбачається, що він діє за згодою другого з подружжя. Тобто при купівлі житла письмової нотаріально засвідченої згоди другого з подружжя в реєструючий орган представляти більше не потрібно - така згода виходячи з норм п. 1, п. 2 ст. 35 Сімейного кодексу РФ передбачається за замовчуванням. Правила ж п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ при покупці житла застосування підлягати не будуть, так як ні здійснення реєструється угоди, ні відчуження нерухомості не буде мати місця.
2) За раніше діючими правилами, коли угода купівлі-продажу житлового приміщення підлягала держреєстрації і для її здійснення в будь-якому випадку потрібно нотаріально засвідчена згода другого з подружжя, відповідно, підлягала застосуванню норма п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ: чоловік, чиє нотаріально засвідчена згода на вчинення зазначеної угоди не було отримано, вправі вимагати визнання угоди недійсною в судовому порядку протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про здійснення даної угоди.
Тобто раніше, якщо чоловік хотів оскаржити угоду з житлом, вчинену другим з подружжя, він, спираючись на цю норму, протягом 1 року з моменту виявлення ним факту скоєння відповідної угоди міг оскаржити її в суді, причому і в разі покупки, і в випадку продажу житла - за одними і тими ж правилами п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ.
Тепер же, коли нотаріально засвідчена згода другого з подружжя видається тільки при продажу житлової нерухомості, відповідно, така процедура можлива лише в разі оскарження продажу житла з мотивів незгоди на укладення відповідного договору.
У ситуації оспорювання купівлі житлової нерухомості, коли згода другого з подружжя за замовчуванням передбачається, порядок звернення до суду регламентується п. 2 ст. 35 Сімейного кодексу РФ: угода, укладена одним з подружжя щодо розпорядження спільним майном подружжя, може бути визнана судом недійсною з мотивів відсутності згоди другого з подружжя лише за його вимогою і лише у випадках, якщо доведено, що інша сторона в угоді знала або свідомо повинна була знати про незгоду другого з подружжя на здійснення даної угоди.
Практика застосування цієї норми красномовно демонструє, що безперечно довести в суді факт обізнаності покупця про незгоду другого з подружжя на угоду практично неможливо.
3) Згідно з раніше застосовувалися нормам ч. 2 ст. 558 Цивільного кодексу РФ договір купівлі-продажу житлового приміщення підлягав державній реєстрації і вважався укладеним з моменту такої реєстрації.
Відповідно, навіть коли підписаний всіма учасниками угоди договір купівлі-продажу разом з актом прийому-передачі здавався в Управління Росреестра для проведення реєстраційних дій, договір все ще вважався неукладеним, а угода - несовершённой. Такий договір не підлягав визнанню і правовий захист з боку держави.
4) Відповідно до подп. 22) п. 1 ст. 333.33 Податкового кодексу РФ державне мито в розмірі 1 000 рублів стягується з фізичних осіб
- за державну реєстрацію прав на нерухоме майно;
- за державну реєстрацію договорів про відчуження нерухомого майна.
Зі скасуванням держреєстрації договорів купівлі-продажу житлової нерухомості не стягується і друга із зазначених мит. Сплаті підлягає лише державне мито за державну реєстрацію права власності, яке при здійсненні угоди купівлі-продажу виникає у покупця (відповідно, обов'язок по її сплаті лежить на покупцеві).
Однак зі скасуванням держреєстрації договорів купівлі-продажу житлової нерухомості на сьогоднішній день можлива ситуація, коли на самому договорі купівлі-продажу (тобто паперовому носії умов угоди) після проходження через Управління Росреестра і реєстрації переходу права власності до покупця не буде жодних штампів, печаток або інших посвідчувальних написів.
А саме: якщо угода проводилася без реєстрації іпотеки (тобто розрахунок був проведений повністю, кредитні кошти не залучалися), отже, штампа про держреєстрацію застави (іпотеки) ні на одному примірнику договору не буде. Штамп про проведену реєстрацію права власності покупця проставляється на тому примірнику договору, який йому і видається. Відповідно, продавець після проведення операції отримає з органу Росреестра свій екземпляр договору без будь-яких позначок держоргану, що підтверджують, що відбулося відчуження нерухомого майна. Простіше кажучи, у продавця на руках буде договір купівлі-продажу в тому ж вигляді, в якому він був до здачі в Управління Росреестра.
На моїй практиці було кілька випадків, коли продавці домовлялися з покупцями нерухомості, щоб сам договір здавався в Росреестр в більшій кількості примірників, ніж по факту було необхідно. При цьому «зайвий» екземпляр, за умовами договору, належав до видачі покупцеві (відповідно, на ньому буде проставлено штамп про держреєстрацію переходу права власності) - настільки людям було незвично і неспокійно отримувати після операції «порожній» документ (згодом, як уже зрозуміло, покупці передавали «додатковий» екземпляр на руки продавцю).
Однак описана ситуація - лише ілюстрація того, як перший час після скасування подвійної реєстрації купівлі-продажу житла (реєстрації і переходу права власності, і самого договору) люди, які звикли до певної схемою проведення подібних угод, з побоюванням і недовірою брали нові правила здійснення реєстраційних дій .
За логікою речей дана реформа назріла вже давно: за фактом відбувалося дублювання одних і тих же дій з однієї і тієї ж метою - і реєстрація прав на нерухоме майно. В даний же перехідний період потрібно просто чітко розуміти, в чому проявляються істотні зміни порядку проведення подібних операцій в порівнянні з раніше практикувалися схемами купівлі-продажу житла, і знати свої права і обов'язки в області обороту нерухомого майна.
Перелік використаних нормативно-правових актів: