Класифікація земельних ділянок
Для оцінки і обліку земельних ділянок використовуються 2 базових класифікаційних ознаки:
ü Поточне використання земельної ділянки. Режим його експлуатації як частини об'єкта нерухомості не призначеного для передачі іншій особі з метою отримання додаткового доходу
ü Земельна ділянка в обороті. Режим його експлуатації для отримання доходу шляхом передачі в оренду в т.ч. з продажем прав оренди, внесення до складеного капіталу або в забезпеченні застави.
В процесі експлуатації ділянку землі може приносити дохід, званий земельною рентою.
Загальна класифікація об'єктів нерухомості
1. Природні (природні) об'єкти - нерухомість за природою.
1.1.Земельний ділянку (земельну ділянку в обороті, поточне використання земельної ділянки)
1.2.Лес і багаторічні насадження
1.3.Обособленние водні об'єкти
2. Штучні об'єкти (споруди)
2.1.Жілие (малоповерховий будинок, багатоповерховий будинок, будинок підвищеної поверховості, висотний будинок, кондоминимум (товариство, об'єднаю ?? ення), секція (під'їзд), поверх в під'їзді, квартира, комната͵ дачний будинок)
2.2.Коммерческіе (офіси, ресторани магазини і торгові комплекси, готелі, гаражі для оренди, склади та логістичні комплекси, будівлі, споруди, підприємства, як майновий комплекс).
2.3.Общественние (спеціальні будівлі та споруди)
Тема: Земельна ділянка як основа нерухомості
Земля як частина природи є основою життєдіяльності людини. У той же час, як об'єкт нерухомості, земля - ϶ᴛᴏ засіб виробництва і предмет праці, тому що в будь-якій сфері діяльності людина в будь-якій мірі взаємодіє з землею. Сукупність цих двох якостей робить землю специфічним засобом виробництва, що функціонує у НД ?? ех галузях народного господарства.
Земельна ділянка. як об'єкт земельних відносин - ϶ᴛᴏ частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку. (РФ ст.6 Земельного кодексу).
Правовий статус земельної ділянки включає цілий ?? евое призначення, дозволене використання, форму законного володіння.
В описі земельної ділянки відображаються наступні показники:
Ø Документи, що встановлюють і що засвідчують право землекористування (постанови, рішення, розпорядження, державний акт, свідоцтво, договір оренди і т.д.)
Ø Код класифікатора земель
Ø Площа за документами, що посвідчують (встановлює) право на ділянку; площа фактична і в т.ч. стороннього користування (глибина, ширина, форма) (сервітут)
Ø Площа санітарно - захисної зони та (або) зони з особливим режимом використання в межах земельної ділянки
Ø Вид земельного права (власність)
Ø Поверхневий і шар підгрунтя, ландшафт, контури і топографія
Ø Поліпшення і інженерне облаштування (підводи електроенергії, води, зел ?? ених насаджень і т.д.)
Паспорт земельної ділянки повинен містити:
Ø Експлікація земель - опис земель (забудована територія, площа під інженерними комунікаціями, кар'єрами, відвалами, лісовими насадженнями, садами і т.д.)
Ø Розмір земельного податку (в разі знаходження земельної ділянки в власності) або орендної плати з одиниці площі
Ø Розрахункова і ринкова вартість ділянки
Ø Балансова вартість будівель, споруд та насаджень
Ø Загальна вартість земельної ділянки і будівель
Ø Податок на вартість об'єкта нерухомості
Ø Інженерно - технічні характеристики
Ø Екологічні показники
Ø Містобудівні характеристики - функціональна зона, планувальна зона та ін.
Ø Поклади корисних копалин
Примусово вилучення ділянок повинна бути зроблено тільки за умови попереднього і рівноцінного відшкодування власнику вартості ділянки на підставі судового рішення.
При вільній згоді власника земельної ділянки на його вилучення, викуп ділянки для державних або муніципальних потреб здійснюється без судового рішення відповідно до договору.
· Земля сільськогосподарських призначень
· Землі промисловості, енергетики, транспорта͵ зв'язку
· Землі особливо охоронюваних територій і об'єктів
· Землі лісового фонду
· Землі водного фонду
Земельні відносини висловлюють взаємодія Органів державної влади, місцевого самоврядування, юридичних і цивільних осіб з приводу володіння, розпорядження та користування земельними ділянками.
Земельні відносини включають в себе, встановлені земельним законодавством:
ü Порядок надання або вилучення земельної ділянки
ü Права та обов'язки землекористувача
ü Оподаткування, плату за землю
ü Санкції за порушення земельного законодавства
Землевпорядкування - ϶ᴛᴏ система заходів по вивченню стану земель, планування і організації раціонального їх використання, охорони, утворення нових і впорядкування існуючих об'єктів пристрою.
Землевпорядкування проводиться в обов'язковому порядку у випадках:
ü Зміна меж об'єктів
ü Надання і вилучення земельних ділянок
ü Визнач ?? ення меж частин об'єктів, обмежених у використанні
ü Перерозподілити ?? ення використовуваних громадянами і юридичними особами земельних ділянок для здійснення сільськогосподарського виробництва
ü Виявлення порушених земель, а також земель, схильних до водної і вітрової ерозії, заболочування і сушінню, забруднення відходами виробництва
Ринок нерухомості - ϶ᴛᴏ засіб перерозподілити ?? ення прав на земельні ділянки, будівлі, споруди та інше майно між власниками і покупцями економічними методами на базі конкурентного попиту та пропозицій.
Ринок нерухомості як саморегулююча у встановленій правовому середовищі сісмета складається з 7 базових елементів:
ü Менеджмент (кадри, ліцензовані суб'єкти, інвестиції, угоди, податки, нормативи, закони)
ü Маркетинг (аналіз, прогнозування, сегментація, моніторинг, ціноутворення)
ü Ділові процедури (операції позабіржові, тендер, оцінка, аукціон, конкурс)
Ринок нерухомості має розгалужену структуру і його можна класифікувати за різними ознаками.
ü Необхідність постійного управління
ü сезонний характер
ü низька ліквідність
Сучасний ринок зовсім необов'язково повинен бути пов'язаний з определ ?? енним географічним місцем, наприклад, ринок цінних паперів при існуючому рівні розвитку засобів тел ?? екоммунікаціі не належать до будь-якої точки простору, продавці і покупці можуть перебувати на різних Контіні ?? ентах.
В результаті появи в Росії об'єктів нерухомості перебувають у приватній власності став формуватися і розвиватися ринок нерухомості в основі якого лежить купівля - продаж прав власності на об'єкти нерухомості. Характеризуючи сучасний стан російського ринку нерухомості слід зазначити, що він вступив у другий етап свого розвитку. У разі якщо на 1 етапі нерухомість купувалася в основному для задоволення власних потреб (офіси, квартири) і вигідною її перепродажу, то на 2 етапі нерухомість сприймається як об'єкт вкладення фінансів для отримання постійного доходу, що перевищує рівень депозитних ставок банку.
Особливості російського ринку нерухомості:
ü Відмінності ринків нерухомості по регіонах
ü Невідповідність вартості нерухомості фінансовим можливостям більшої частини насів ?? ення
ü Недостатня інформованість учасників
ü Нерівномірність розвитку сегментів ринку
ü Неможливість точних прогнозів тенденцій розвитку
ü Невідповідність поточного використання основної частини землі і будівель найбільш ефективному
При цьому сучасне російське законодавство при вс ?? їм своїй недосконалості дозволяє розвиватися широкого спектру відносин в області нерухомості:
ü Купівлі - продажу
ü Внесення до статутних капіталів фірм
ü Передачі в заставу