Недійсність договору купівлі-продажу, його неукладеним і розірвання
Недійсний договір має відмінності від договору неукладеного або договору, який з тих чи інших підстав підлягає розірванню. Необхідність звернення уваги на дані обставини викликана практичними помилками звичайних громадян, які не є юристами. Помилки в розумінні недійсного договору купівлі продажу, договору купівлі продажу неукладеного і договору купівлі продажу, який може підлягати розірванню з тих чи інших підстав, є причиною неправильного звернення до суду і як наслідок, програшу справи в суді тільки за формальними підставами.
Будь-які порушення закону, що тягнуть недійсність договору купівлі-продажу, повинні мати місце ще при його укладанні, тому недійсний договір втрачає силу з моменту його підписання. Неукладеним ж договір визнається в силу відсутності в ньому істотних умов або через недосягнення сторонами угоди за такими умовами. Визнання договору неукладеним тягне за собою констатацію факту, що договору фактично не було. При цьому певні складнощі викликає питання про співвідношення понять недійсності і неукладення договорів з нерухомістю в тих випадках, коли необхідна державна реєстрація самих договорів не була проведена.
Необхідно мати на увазі, що відповідно до ст. 165 ЦК недотримання у випадках, передбачених законом, вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність. Така угода вважається незначною. Причому вона вважається недійсною з моменту її укладення, незалежно від того, визнана вона такою судом, і тому не тягне виникнення будь-яких прав і обов'язків у сторін. Ухиляється від державної реєстрації сторону можна примусити до реєстрації через суд.
Якщо договір купівлі-продажу укладено під впливом помилки, він може бути також оскаржений у суді і визнаний недійсним.
Що необхідно зробити: якщо продавець нерухомості приховав істотну інформацію (наприклад, про стан комунікацій, опалювальної або каналізаційної систем), покупець має право подати позов з вимогою повернути гроші, однак факт злого умислу з боку продавця йому доведеться доводити. Якщо позов визнають на користь позивача, то нерухомість повертається колишньому власнику в обмін на сплачену покупцем суму.
Найпростіший спосіб обману. Один громадянин продає іншому своє житло, отримує гроші, а потім подає в суд заяву з проханням визнати договір купівлі-продажу недійсним на підставі якої-небудь причини. За рішенням суду продавцеві повертається його квартира, а покупцеві # 151; сплачені раніше гроші. Але часто, бажаючи уникнути податків, в договорі вказують набагато меншу суму, ніж та, яка була виплачена за квартиру в дійсності.
Ось цю чисто номінальну суму і поверне перший власник квартири покупцеві, а той залишиться без житла і недоотримає частину грошей. Зазначений вище приклад є саме прикладом визнати договір недійсним, для розірвання договору необхідно довести, що він не виконується або не було виконано. Що стосується визнання договору неукладеним, то судова практика має даний досвід, але неукладеними більше визнаються договори, які не реєструються в державних органах. Договори, що підлягають реєстрації, проходять значну перевірку, і при наявності в них помилок, що дають можливість в подальшому визнати договір неукладеним, дані договори не реєструються, а сторонам договору пропонується усунути виявлені порушення закону.
Статтю підготували Адвокат Сухов Олег Володимирович і помічник адвоката юрист Першого Столичного Юридичного Центру Чернова Наталя Володимирівна.
64 # 151; 911 # 151; 65 або 649 # 151; 41 # 151; 49 або 763 # 151; 90 # 151; 66
Увага! Консультація платна.