Дані для цитування:
Незважаючи на відносно невисоку частку земельного податку в загальній величині податкових надходжень до консолідованого бюджету РФ, цей податок відіграє велику роль у формуванні доходів муніципальних утворень. Удосконалення земельного законодавства може внести істотний внесок в підвищення бюджетної самостійності органів місцевого самоврядування.
Структура податкових доходів бюджетів різних рівнів істотно змінилася за останнє десятиліття, причому слід зазначити, що є присутнім загальна тенденція зниження кількості податків, відрахування від яких надходять в регіональні та місцеві бюджети. Порівняльна роль тих податків, які як і раніше формують доходи місцевих бюджетів, зокрема, земельного податку, зросла.
Таким чином, сума відрахувань до місцевих бюджетів регіональних податків від місцевої влади не залежить. Ця сума визначається законодавчими органами суб'єкта Федерації. І навіть якщо відрахування регіональних податків до місцевого бюджету будуть суттєвими, на характер встановлення і адміністрування їх місцеві органи влади вплинути ніяк не можуть. Зате право на встановлення окремих елементів місцевих податків органам місцевого самоврядування дано НК РФ і адміністрування їх так само знаходиться в зоні відповідальності органів місцевого самоврядування. Саме тими податками, на величину і збирання яких місцева влада може впливати, вони присвячують більше уваги. Тому земельний податок, частина елементів якого встановлюється на місцевому рівні, не тільки грає важливу роль у формуванні доходів місцевих бюджетів, а й є об'єктом місцевого нормотворчості.
Аналіз надходжень земельного податку.
Динаміка майнових податків в КБС РФ
Найімовірніше, збільшення збирання податків на землю і майно слід пов'язувати з переходом на збір податків в залежності від кадастрової вартості. Що, фактично, означає збільшення розміру податкової бази з підвищенням цієї кадастрової вартості. Поступово відбувається поліпшення якості кадастрової оцінки. Однак, вона все ще далеко від ідеалу, але позитивна динаміка присутня.
Від того, наскільки ефективно відбувається адміністрування місцевих податків, зокрема, земельного, залежать як доходи бюджету, так і інвестиційна привабливість того чи іншого міста або району. Удосконалення земельного оподаткування є перспективним напрямком для поліпшення фінансового становища муніципальних утворень, і найважливіше в даному випадку - дотримуватися балансу між короткостроковим наповненням бюджету і довгостроковими перспективами економічного зростання і розвитку місцевого бізнесу.
Зараз робляться спроби реформування податкового законодавства, що збільшують роль місцевого оподаткування, наприклад, прийнятий закон про введення торгового збору. Однак введення нових податків без зниження діючих, як правило, не може привести до позитивного ефекту, особливо в кризовий період. У частині торгового збору, після його прийняття, були масові протести громадських організацій малого підприємництва, і в підсумку збір був введений далеко не скрізь. Зокрема, в Санкт-Петербурзі його так і не ввели.
Земельний податок і орендні платежі як взаємопов'язані джерела місцевих бюджетів.
Так як земельний податок є місцевим, зміни в правилах його справляння, звітності, встановлення пільг і ставок в різних муніципальних утвореннях країни відбуваються щодня, але носять незначний, скоріше, технічний характер. Однак за останні роки відбулося дуже важлива зміна в частині земельного податку, що суттєво вплинуло на збирання його повсюдно.
Розглядаючи земельний податок як джерело поповнення місцевих бюджетів, було б некоректно розглядати його окремо від орендної плати за землю. Ці платежі з точки зору їх користі для бюджету і правил встановлення багато в чому схожі, і об'єднані спільною функцією в Земельному кодексі: відповідно до ст.5 ЗК РФ будь-яке використання землі є платним, а формами плати за землю виступають якраз земельний податок і орендні платежі. В обох випадках база для встановлення плати збігається - це кадастрова вартість. Таким чином, і орендний платіж, і земельний податок стягуються від однієї і тієї ж бази, причому в один і той же бюджет.
Місцеві органи влади мають можливість встановлювати базу по обом платежах, і податку, і орендної плати шляхом організації проведення масової кадастрової оцінки землі. Ставка і для оренди, і для податку встановлюється на місцевому рівні в межах, заданих федеральним законодавством. Хоча в питанні встановлення ставок є свої відмінності: ставка з податку, як правило, відрізняється меншою різноманітністю в залежності від виду діяльності платника податків, а ставка по оренді встановлюється більш індивідуально. Але в цілому базові ставки оренди до застосування різних галузевих понижуючих коефіцієнтів, як правило, наближені до ставок податку на землю.
Позитивні і негативні аспекти земельного податку.
Як джерело наповнення місцевого бюджету земельний податок має свої позитивні і негативні сторони. І земельний податок, і орендна плата є відносно простими для адміністрування. Землю неможливо заховати або занизити, це не виручка. Права оренди або власності на неї зареєстровані в державних органах. Крім того, дуже просто визначити, якого саме муніципального утворення належить земельний податок з того чи іншого об'єкта - просто виходячи з фактичного місця розташування об'єкта.
Негативними сторонами земельного податку для місцевих бюджетів можна вважати велику кількість встановлених на федеральному рівні пільг, які істотно знижують загальний рівень податкової бази. Так, згідно зі статтею 389 НК РФ не визнаються об'єктом оподаткування:
- земельні ділянки, вилучені з обігу відповідно до законодавства Російської Федерації;
- земельні ділянки, обмежені в обороті відповідно до законодавства Російської Федерації, які зайняті особливо цінними об'єктами культурної спадщини народів Російської Федерації, об'єктами, включеними до Списку всесвітньої спадщини, історико-культурними заповідниками, об'єктами археологічної спадщини;
- земельні ділянки зі складу земель лісового фонду;
- земельні ділянки, обмежені в обороті відповідно до законодавства Російської Федерації, зайняті перебувають у державній власності водними об'єктами в складі водного фонду.
Основними негативними рисами земельного податку з точки зору справедливості встановлення його суми є незрілість інституту кадастрової оцінки, що здійснюються внаслідок цього помилки в оцінці кадастрової вартості, неминуче тимчасове відставання кадастрової вартості від ринкової, ризик індивідуального встановлення податкової бази.
Проблема відповідності кадастрової та ринкової вартостей земель
Але зовсім інакше ситуація виглядає в разі, коли в економіці спостерігаються кризові явища, рецесія і зниження підприємницької активності. Ясно, що ринкова вартість - це та вартість, за яку ділянку землі можна продати. Ця вартість дуже сильно залежить від коливань попиту і пропозиції. Великі гравці, наприклад, роздрібні мережі, девелопери і т.п. які є основними покупцями на ринку землі, зараз відчувають об'єктивні складності внаслідок ситуації, що макроекономічної ситуації. Через зростання ключової ставки ЦБ зросла вартість кредитних ресурсів. Багато роздрібні мережі, які мають величезну кредитне навантаження, отримали від банків нові, підвищені кредитні ставки.
Так, у найбільшої роздрібної мережі Росії «Магніт» по деяких кредитах ставки піднялися до 35% [7]. І в цій ситуації, так як основні плани розвитку роздробу, як правило, реалізуються на кредитні кошти, покупка нових ділянок для багатьох мереж стала недоцільною або навіть неможливою. Ряд мереж для залучення відсутніх коштів стали виставляти на продаж ділянки, куплені до цього «про запас». Зокрема, мережа магазинів "ОКЕЙ" вже виставила на продаж пули ділянок в різних містах, включаючи Москву, причому за привабливими цінами. Крім того, західні мережі через санкції скорочують плани розвитку в Росії.
Пропозиція на ринку землі почала перевищувати попит, чого не було вже протягом останніх кількох років. Ціни на земельні ділянки починають знижуватися. І в цій ситуації кадастрова оцінка, проведена навіть два роки тому вже не відповідає реальній ринковій вартості об'єктів сьогодні, причому не як в нормальній ситуації - кадастрова вартість нижче ринкової, а навпаки. Найближчим часом по великому числу об'єктів кадастрова вартість землі виявиться вищою за ринкову, що додатково знизить привабливість цієї землі для ведення бізнесу.
З одного боку, логічним рішенням було б переоцінити землю в бік зниження кадастрової вартості, відповідно до ринку. Але у держави є велика спокуса піти зворотнім шляхом. В умовах зниження нафтових доходів бюджету відчайдушно потребує грошей. І перекласти цю проблему на бізнес шляхом зростання або незниження податків здається простим вирішенням проблеми на перший погляд.
Проблема низької ефективності методів масової оцінки.
У частині кадастрової оцінки земельних ділянок є деякі особливості в порівнянні з кадастрової оцінкою об'єктів нерухомості. Об'єкти нерухомості оцінюються відповідно до вартості будівництва, без урахування місця розташування об'єкта. У частині оцінки землі розташування є важливим фактором формування як ринкової, так і кадастрової вартості. І якщо об'єкт нерухомості, оцінений виходячи з вартості будівництва, не може зазнавати серйозних переоцінок згодом, крім як у зв'язку з інфляцією, збільшенням зносу або добудуваннями, то земельна ділянка може істотно змінитися в вартості просто за рахунок зміни навколишнього транспортної інфраструктури. Природно, в зв'язку з навколишнім інфраструктурою величезну роль грає призначення землі і економічна сутність об'єкта, який на ній знаходиться.
Так, будівництво поруч із земельною ділянкою транспортних магістралей зі зручними з'їздами і розв'язками може збільшити реальну ринкову вартість землі, якщо на ній існує або планується торговий комплекс. Але одночасно знизить реальну ринкову вартість землі, якщо на ній існують або плануються об'єкти житлового будівництва. Наявність завантажених транспортних артерій поруч з житлом збільшує ступінь шуму, знижує якість повітря, створює спокусу об'їхати пробку по дворах і так далі, що не подобається мешканцям. При проведенні кадастрової оцінки методом масової оцінки дані параметри враховувати досить складно. А якби їх і можна було врахувати, то зміна призначення ще не зайнятої землі відразу змінило б ринкову привабливість і потрібна була б переоцінка для цілей оподаткування.
Крім того, при проведенні масової оцінки, як правило, не враховуються такі індивідуальні особливості ділянки, як обтяження, стан документів, правова історія ділянки, особливості під'їзду до ділянки і тому подібні.
Так чи інакше, у випадку з таким податком, як земельний, збільшення податкової бази шляхом зміни кадастрової вартості, є, на перший погляд, досить простим способом збільшення податкових надходжень. Негативною стороною збільшення податку не через ставку, а через базу, є що виникає індивідуальність подібних змін і можливість зловживань. Якщо відбувається зміна податку через зміну ставки, це зміна стосується всіх платників податків в рівній мірі. А переоцінка кадастрової вартості відбувається для кожного об'єкта на окремо встановлену величину, і ця величина істотно відрізняється від об'єкта до об'єкта. У зв'язку з тим, що інститут кадастрової оцінки в Росії є відносно новим і не до кінця усталеним, в процесі оцінки виникає значна кількість помилок. Це підтверджується великим числом судових суперечок, в переважній більшості яких виграють підприємці, які оскаржують кадастрову вартість своїх ділянок.
При цьому слід зазначити, сто не тільки підприємці, а й місцеві органи влади в ряді міст незадоволені результатами кадастрової оцінки земель. У ряді міст, наприклад, в Омську [10]. в результаті оцінки сумарний розмір податкової бази, навпаки, знизився. Все це підкреслює існуючі на даний момент проблеми, пов'язані з недосконалістю методів оцінки і множинними помилками, що виникають в процесі.
В умовах негарантованої точності кадастрової оцінки виникає ефект «індивідуального визначення рівня податку». Точкове зміна податкового навантаження через зміну податкової бази порушує принцип рівності платників податків. Однак у платників податків є законні способи захищати свої права шляхом оскарження результатів кадастрової оцінки.
Перспективи оскарження кадастрової вартості землі
Існує досудовий і судовий способи оскарження кадастрової вартості.
У досудовому порядку кадастрова вартість об'єкта, будь то земельну ділянку або нерухомість, територіальні претензії в спеціально створеній для цього комісії. Для оскарження в комісії, як правило, застосовуються два типи підстав. Перше і найбільш проста й очевидна підстава - це надання в комісію відомостей про вчинення технічної помилки при проведенні кадастрової оцінки. Ця помилка може стосуватися площі ділянки, наявності на ньому об'єктів, що перешкоджають його повномасштабного використання (ЛЕП, ставок, яр тощо) та інших подібних факторів, які помилково не були враховані. Другою підставою є звіт професійного оцінювача на дату після затвердження кадастрової оцінки, завірений укладенням відповідного СРО. У досудовому порядку комісія розглядає тільки випадки, коли розбіжність між кадастрової оцінкою і вартістю, на якій наполягає власник ділянки, становить не більше 30%.
В судовому порядку кадастрова вартість заперечується на підставі подання нового звіту про оцінку. Встановлення судом ринкової вартості земельної ділянки є підставою для покладення на орган кадастрового обліку обов'язки внести таку вартість до державного кадастр нерухомості в якості кадастрової.
До недавнього часу судова практика щодо оскарження кадастрової вартості землі формувалася на користь бізнесу. Але через реформи судової системи справи по кадастровим спорах передані від судів арбітражних до судів загальної юрисдикції, що дає можливість змінити практику на користь держави. У нашому уявленні це було б нерозумно і шкідливо для економічного зростання.
Слід зазначити, що безперервні процедури оскарження кадастрової вартості створюють масу невиробничих витрат праці в економіці і не створюють доданої вартості. Маса співробітників оціночних компаній виробляють нові звіти про оцінку, бізнес оплачує ці трудовитрати, комісії та суди розглядають справи про оскарження кадастрової вартості, що оплачується платниками податків, і так далі. Більш акуратний, індивідуальний і вдумливий підхід до визначення кадастрової вартості знизив би кількість перекладної даремно паперу. Але з іншого боку, це вимагало б додаткового часу. Так чи інакше, зміна кадастрової вартості методом масової оцінки в результаті призвело до зростання збирання земельного податку, що, безумовно, позитивно для бюджету.
[2] Дані Федерального казначейства РФ