Купівля кімнати в комунальній квартирі є специфічною угоду.
Вона полягає найчастіше студентами, які приїздять в нове місто для постійного проживання або молодими сім'ями.
Переважне право
Відповідно до чинного законодавства встановлюється поняття «переважне право покупки кімнати в комунальній квартирі».
Воно надає можливість власникам інших кімнат першими викупити приміщення, яке продається власником квартири.
Іншими словами, якщо продавець вирішив продати кімнату, то для початку він повинен запропонувати угоду людям, вже проживають в квартирі.
Важливо враховувати наступні моменти:
- якщо мешканці відмовляються від переважного права, то це необхідно закріпити у нотаріуса в письмовій формі;
- умови угоди повинні бути однакові для мешканців і сторонніх осіб.
Наприклад, власник запропонував придбати кімнату мешканцям за 100.000 рублів, а на зовнішньому ринку реалізує її за вартістю 70.000 рублів.
У такій ситуації мешканці можуть оскаржити угоду і визнати її недійсною.
Законодавство
Питання, пов'язані з придбанням кімнати, регулюються чинним ЖК РФ.
Цей кодекс встановлює права продавця та покупців, а також перелік підстав визнання угоди недійсною. Поняття переважного права міститься в статті 250 ЦК України.
Власники кімнат в квартирі мають право відмови від переважного права, наданого їм законодавцем.
Відмова оформляється в письмовій формі одним з наступних варіантів:
- Складання заяви, що включає в себе відмову.
- Направлення повідомлення власнику рекомендованого листа, в якому вказується відмова від придбання кімнати.
Є ще один спосіб, який вкрай рідко використовується рідко - подача заяви в Росреестр. Для цього буде потрібно зібрати всіх власником в органі реєстрації і попросити скласти заяву про відмову.
Якщо власниками інших кімнат є юридичні особи, то вони становлять відмову у вигляді відповіді на повідомлення, надіслане продавцем.
Компанії можуть оформити папір на фірмовому бланку, але додатково буде потрібно підпис керівника.
здійснення угоди
Вартість об'єкта формується під впливом наступних факторів:
- площа, розташування кімнати, поверх;
- число приміщень в квартирі, а також людей, які в них прописані;
- стан комунікаційних систем.
Перед кожним покупцем незмінно виникає питання - чи варто скористатися послугами ріелторів?
Якщо пропозиції з продажу кімнат можна з легкістю знайти самостійно, провести огляд і бесіду з продавцем вдасться без посередника, то на стадії укладання договору найкраще скористатися юридичною допомогою. Це дозволить уникнути неприємних казусів в подальшому.
Якщо для придбання кімнати планується оформлення іпотеки. то при виборі агентства нерухомості рекомендується віддавати перевагу тим, які співпрацюють з банками.
Наступний етап покупки кімнати - огляд.
- стан будинку, в якому розташовується квартира, а також район, розташування зупинок і метро, продуктових магазинів, лікарень, шкіл і дитячих майданчиків - все це вимагає уваги;
- планування нерухомості: огляньте комунікаційні системи (сантехнічні пристрої, опалювальні батареї і т.д.), важливо, щоб не було проведено незаконних перепланувань, реальний метраж кімнат обов'язково повинен збігатися з параметрами, зазначеними в документах;
- сусіди: з людьми, які проживають в інших кімнатах, рекомендується поговорити, обговоріть з ними питання, що стосуються куріння в квартирі або утримання домашніх тварин.
Для покупки кімнати в квартирі потрібно подати такі документи:
- Свідоцтво власності на нерухомість.
- Письмові відмови інших власників від переважного права.
- Кадастрові та технічні документи на квартиру.
- Кредитний договір (якщо кімната купується в іпотеку).
- Дозвіл органів піклування (якщо власником однієї з кімнат є неповнолітня особа).
Як вибрати квартиру для покупки, на що звернути увагу? Дивіться тут.
Підводні камені при покупці кімнати в квартирі
Підводні камені при покупці кімнати в квартирі грунтуються на тому, що нерухомість є спільною.
Щоб уникнути в подальшому небажаних наслідків, рекомендується переконатися і особисто перевірити, що було отримано відмову від переважного права, а умови угоди не змінилися.
Якщо власником однієї з кімнат є особа, яка не досягла повнолітнього віку, то необхідно зажадати згоди органів опіки.
Письмової відмови його батьків від переважного права буде недостатньо. Без згоди органів піклування угода буде визнана незаконною.
комунальній
Важливо перед придбанням кімнати переконатися в наступних моментах:
- документація, що встановлює права продавця на квартиру, справжня;
- якщо угода здійснюється з довіреністю, то вона повинна бути справжня;
- власник нерухомості повинен бути повністю дієздатним, для цього необхідно отримати довідку з неврологічного диспансеру;
- з кімнати повинні бути виписані всі сторонні особи, в тому числі діти;
- відсутність державних обтяжень на кімнаті (наприклад, арешту).
Одним з підводних каменів, які зустрічаються при покупці кімнати, є сусіди. Деякі можуть зажадати певної суми грошей за оформлення відмови від власності.
Ні в якому разі не можна цього допускати, оскільки практика показує, що на цьому вони не зупиняються і продовжують вимагати гроші вже з інших причин.
особливості оформлення
До особливостей оформлення відноситься придбання тільки однієї або декількох кімнат в квартирі.
Це не складає для покупця повного права розпоряджатися нерухомістю.
Передбачаються загальні місця - ванна кiмната, туалет і кухня. Право власності на ці приміщення не поширюється і не фіксується в договорі.
Чи можна в кредит?
Якщо кімната в квартирі купується за іпотечним договором, то його необхідно прикласти до пакету документів.
Придбати об'єкт за кредитом можна, якщо сам продавець не встановлює заборони.
через дарування
Отримання відмови від переважного права з кожного сусіда - тривала процедура. Щоб її уникнути, юристи вдаються до укладення договору дарування.
Єдиний нюанс криється в тому, що він є безоплатним, отже, не вдасться зафіксувати факт передачі грошових коштів.
У майбутньому, якщо угода буде розірвана, гроші повернуті покупцеві не будуть. Більш того, якщо правда стане відома, то угода буде визнана недійсною.
Як купити квартиру в заставі у банку? Покрокова інструкція тут.
Через скільки часу можна продати квартиру після покупки? Детальна інформація в цій статті.
Плюси і мінуси
Плюс придбання кімнати в комунальній квартири - її низька вартість.
Якщо бюджет обмежений, то можна придбати тільки частина нерухомості.
До мінусів відноситься складна процедура покупки, обтяжена необхідністю отримання відмов у письмовій формі.