Схема угоди купівлі-продажу нерухомості проста: продавець і покупець підписують договір купівлі-продажу, що складається в простій письмовій формі, покупець передає продавцеві гроші, продавець покупцеві, відповідно, - об'єкт нерухомості. Все це також оформляється документально - гроші передаються під розписку в вигляді окремого документа, або факт отримання грошей фіксується в договорі. Передача нерухомості оформляється актом. Завершальний етап - здача документів до реєструючого органу і отримання свідоцтва про державну реєстрацію права власності на придбану нерухомість. І ось із завершальним етапом іноді виникають проблеми.
Проблеми полягають в тому, що одна зі сторін «врубує задній хід», тобто, просто кажучи, не є в реєструючий орган для подачі заяви та документів на реєстрацію переходу права власності. Або відкликає вже подану заяву. Мотивування можуть бути різні - побоювання, недовіру або просто необов'язковість, та хіба мало. З точки зору закону такий стан називається ухиленням від державної реєстрації переходу права власності. І вихід з положення, що створилося один. Правильно, - суд.
Питання тільки в тому, з якими вимогами туди йти. Тут важливо не помилитися. Про спонукання укласти договір - не піде. Договір - це акт вільного волевиявлення і не можна примушувати примушувати до його висновку, якщо тільки цей висновок за законом не є обов'язковою. В даному випадку, будьте впевнені, - не є. Про визнання права власності - теж не те. Є спеціальний спосіб захисту і звучить він так: в разі, коли одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності (пункт 3 статті 551 Цивільного кодексу РФ). Іншими словами - готуємо позов до уклоняющейся стороні про державну реєстрацію переходу права власності. Не забудемо озброїтися і роз'яснень Пленуму Верховного Суду РФ і Вищого Арбітражного Суду РФ, викладеними в пункті 61 спеціальної постанови «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав». У цьому пункті йдеться про умови, при яких підлягає задоволенню такий позов. Зокрема, якщо за укладеним договором вже виконані зобов'язання продавця про передачу майна. Передав він покупцеві будинок або квартиру, про що є відповідний акт, - все, неважливо, чи йде він в реєструючий орган чи ні, відкликав він заяву чи ні. Позов підлягає задоволенню.
Ну, а якщо не передав майно? Як з'ясовується, теж не біда. Покупець має право об'єднати в одному позові два вимоги - про виконання продавцем обов'язки про передачу нерухомого майна та про реєстрацію переходу права власності на це майно. Так навіть у тому випадку, якщо виникнення права власності не залежить від того, передано майно чи ні, а саме майно перебуває все ще у володінні продавця або взагалі у третьої особи, наприклад, у орендаря, позов підлягає задоволенню. Найголовніше - виражене в договорі волевиявлення продавця і покупця на здійснення угоди.
Правда, трапляються і випадки відмови в задоволенні таких позовів. Наприклад, коли позивач не довів, що саме в результаті відмови продавця від реєстрації угоди реєструючий орган припинив реєстрацію або відмовив в ній. Іноді по недбайливості позивача закінчується термін термін позовної давності для вимог про спонукання зареєструвати угоду. Не може суд задовольнити позов, коли сама угода укладена з порушенням вимог закону, скажімо, ніхто не почув нотаріально засвідчена згода другого з подружжя на здійснення угоди з загальним, спільно нажитим майном. Нарешті, зустрічаються випадки пред'явлення позовів неналежними позивачами до неналежним відповідачам. Всяке буває.
У будь-якому випадку, позов є позов і ставиться до нього потрібно серйозно. Так, договір підписаний, в ряді випадків навіть виконаний, а інша сторона не йде в регпалати. Шансів на задоволення позову багато, значно більше, ніж на відмову. Все ж враховуйте і обставини вчинення правочину, і суб'єктний склад, та й про строки позовної давності не забувайте.
Повернутися в розділ Поради
Для фізичних осіб:- розподіл майна;
- заповіт і отримання спадщини;
- житлові спори;
- земельні питання;
- розірвання шлюбу ;
- сімейні справи ;
- дорожньо-транспортні пригоди;
- захист прав споживачів;
- розгляду по трудових спорах;
- взаємодія зі страховими компаніями;
- адміністративні справи.
- арбітраж;
- абонентське юридичне обслуговування;
- вирішення корпоративних суперечок;
- податкові спори;
- банкрутство.
- дружні сайти
