Нерухомість, оренда приміщень, приватизація, рента
Нові правила продажу часток в праві власності на житлові приміщення
Розглянемо можливі плюси і мінуси нововведень з точки зору реалізації власниками часток житлового приміщення свого права продажу частки стороннім особам.
Для здійснення операції з продажу частки житлового приміщення досить було просто надіслати поштою іншим співвласникам цього житлового приміщення повідомлення про майбутній продаж частки, в якому вказати розмір частки, що продається, ціну та умови її оплати.
Єдиного порядку вручення такого повідомлення не існувало. В результаті відбувалися вельми неприємні події, як для продавця частки, так і для інших співвласників житлового приміщення.
Вимога щодо обов'язкового нотаріального завірення подібного роду угод законодавчо передбачено не було. Тому нотаріуси при відчуженні часток житлового приміщення або взагалі ніяк не брали участь, або залучалися до участі в подібних угодах нотаріуси, які могли працювати взагалі в іншому регіоні Російської Федерації, і за певну грошову винагороду засвідчити що завгодно.
Результат такого законодавчої прогалини міг мати негативні наслідки, як для співвласників квартири, частка в праві власності на яку виставлялася на продаж, так і для самого продавця частки.
Справа в тому, що співробітники Управління Росреестра, в обов'язки яких входить реєстрація переходу права власності на об'єкт нерухомості (в даному випадку - частку в праві власності на житло), мають право призупинити реєстраційні дії у зв'язку з сумнівом в автентичності поданих документів. А, як видно з наведеного прикладу, підстав для подібного роду сумнівів у співробітників Управління Росреестра було більш, ніж достатньо.
Тепер вищевказані законодавчі прогалини усунуті, і з'явилася можливість убезпечити себе від несумлінної поведінки осіб, які бажають продати належну їм частку в праві власності на житлове приміщення.
Відтепер продаж частки у праві власності на житло здійснюється в наступному порядку:
1) Особа, яка бажає продати свою частку в праві власності на житлове приміщення сторонній особі, має звернутися до нотаріуса саме того нотаріального округу, в якому знаходиться об'єкт нерухомості (частка в праві власності на житло);
2) Обов'язковому нотаріальному посвідченню підлягають операції з продажу незначних часток, розмір яких не дозволяє їх виділити у вигляді окремої кімнати, а також операції з продажу часток, що здійснюються від імені неповнолітніх та недієздатних громадян;
3) Реалізована частка повинна бути вільна від прав третіх осіб. Іншими словами, на частку не повинно бути зареєстровано ніяких обтяжень, наприклад, не повинно бути зареєстрованих прав оренди або застави нерухомого майна;
4) Нотаріус направляє іншим співвласникам житлового приміщення письмове повідомлення про намір продавця продати свою частку житлового приміщення, із зазначенням розміру частки, її ціни та інших умов угоди;
5) Угода з продажу частки підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації не раніше, ніж через місяць після повідомлення інших співвласників житлового приміщення про майбутній продаж частки. Якщо продавець частки представить нотаріусу документи, що підтверджують відмову решти власників від покупки частки на пропонованих умовах, то нотаріальне завірення і державна реєстрація угоди з продажу цієї частки можуть бути здійснені до закінчення вищевказаного місячного терміну;
6) При оформленні документів з продажу частки в праві власності на житлове приміщення нотаріус вимагає у продавця частки нотаріально завірена згода чоловіка.
У нового порядку оформлення угод з продажу часток у праві власності на житлові приміщення є, як свої плюси, так і свої мінуси.
До плюсів нового порядку продажу часток можна віднести:
1. Обов'язкова участь нотаріуса в оформленні угоди по відчуженню незначних часток і часток, що належать неповнолітнім і недієздатним громадянам, що має на увазі, як мінімум, персоніфікацію відповідальності в зазначених випадках при вчиненні завідомо незаконних угод з відчуження часток у праві власності на житлові приміщення стороннім особам;
2. Тепер сповіщення будуть здійснюватися двома способами - або продавець частки буде отримувати від співвласника житлового приміщення особистий письмову відмову від покупки частки, або повідомлення про майбутній продаж частки буде розсилати співвласникам поштою нотаріус;
3. Угоди буде засвідчуватися не всіма нотаріусами, а лише тими, в чиєму нотаріальному окрузі знаходиться житлове приміщення продавця частки;
4. Продавана частка буде вільна від прав третіх осіб і домагань чоловіка продавця частки, що убезпечить потенційних покупців від судових позовів щодо порушень прав осіб, які не є стороною угоди.
До мінусів нової системи оформлення купівлі-продажу часток в житлових приміщеннях можна віднести:
1. Відносну нечисленність нотаріальних контор в деяких регіонах Російської Федерації, що дещо ускладнить продавцеві частки сам процес оформлення угоди;
2. Неминуче підвищення цін за нотаріальні послуги при оформленні угод, які будуть ховатися під термінами «за технічну роботу» і іншими подібними словосполученнями;
3. Неминуче збільшення числа фіктивних угод дарування та інших угод спрямованих на відчуження часток квартири, щоб уникнути необхідності нотаріального посвідчення угоди і реалізації переважного права купівлі частки іншими співвласниками житлового приміщення.
Читайте ще по даній темі:
Повноваження нотаріусів при угодах з житлом розширені
Частка в праві власності на квартиру
Умови угоди в повідомленні про намір продажу частки у приватному будинку
Вітаю! Допоможіть, будь ласка, розібратися в наступній ситуації.
Двоє з чотирьох власників часткою в приватному будинку мають намір продати свої частки і готують відповідні повідомлення для вручення іншим власникам. При цьому, повідомлення оформлені без нотаріуса; повідомлення оформлені не кожен з продавців окремо, а загальним повідомленням від обох продавців; в повідомленні вказана ціна, але не вказано розмір частки, що продається, зате вказана площа в квадратних метрах і число кімнат (причому число кімнат не відповідає дійсності, тому що продавцями враховані, наприклад, кухня і нежитлова веранда).
У зв'язку з цим виникають наступні питання:
1) Чи можуть кілька (двоє) власників-продавців направляти об'єднані повідомлення іншим власникам, або кожен з продавців повинен підготувати індивідуальне повідомлення?
2) Чи може повідомлення оформлятися продавцем без участі нотаріуса, а якщо може, то яким чином воно повинно бути передано іншим власникам, щоб вважатися юридично значимим повідомленням?
3) Чи може в повідомленні бути зазначений не розмір продаваної частки (але ж тільки це і підтверджено документально, тому що в наявних документах зазначено тільки розмір частини, але немає ніяких відомостей про належних метрах), а, наприклад, площа в квадратних метрах або оцінка в інших одиницях виміру (число кімнат і т.п.)?
4) Що робити власнику, якому передано таке повідомлення? Чи може він вимагати від продавців надання повідомлення, що містить коректну інформацію про умови угоди? Як це правильно відобразити в документі: написати відповідне зауваження в отриманому повідомленні, підготувати якийсь інший документ?
Заздалегідь дякую за відповіді.
Якщо це вже вторинне повідомлення про продаж частки квартири, при тому, що на перше повідомлення ви встигли дати свою письмову згоду, то в разі продажу частки сторонній особі, ви зможете подати в суд позов про переведення на вас прав і обов'язків покупця частки, за ціною , на яку раніше ви вже дали свою згоду.
Якщо ж це перше і єдине повідомлення про продаж частки, то судитися з продавцем марно, оскільки в цьому випадку діє принцип "свободи договору", і продавець має право продати свою частку за тією ціною, яку вважатиме для себе прийнятною.
Добридень!
У своєму повідомленні про продаж, оформленому через нотаріуса, продавець частки навмисно підвищує ринкову вартість житлоплощі. Власник інший частки бажає викупити, але за реальною ціною. Як в даному випадку поступити?
1/2 частку будинку можна продати або подарувати, але тільки шляхом оформлення відповідного договору купівлі-продажу або дарування у нотаріуса. Для продажу частки будинку буде потрібно дотримати процедуру, передбачену ст.250 ГК РФ про переважне право купівлі цієї частки іншими співвласниками будинку. При даруванні дотримуватися вимог ст.250 ГК РФ не потрібно.
Продаж 1 \ 2 частки в приватному будинку
Продаж частки в квартирі сестри
Вітаю! Припускаю продати частку в квартирі своєї сестри. Поточні власники часткою тільки я і вона. Виникли наступні питання: 1) нотаріальне посвідчення правочину може бути проведено лише за місцем знаходження квартири? 2) чи можливо мені наділити нотаріальним дорученням третя особа правом представлення / підписи від мого імені всіх необхідних документів? 3) чи потрібні для нотаріуса в обов'язковому порядку: виписка з ЕГРН; довідка про всіх зареєстрованих в квартирі; довідка про відсутність заборгованості з оплати; попередній ДКП; згода чоловіка покупця? Який взагалі мінімальний пакет документів для нотаріуса?
Попередньо вашій мамі потрібно буде відправити через нотаріуса пропозицію всім співвласникам квартири на викуп її частки, відповідно до вимог ст.250 ЦК України. Тільки після дотримання такої попередньої процедури ви зможете викупити частку вашої мами. Однак, оскільки ви будете використовувати кошти материнського капіталу, то вам потрібно буде оформити цю долю не на своє ім'я, а на ім'я своєї дитини.
Продаж частки квартири
Доброго дня. Скажіть, будь ласка, що робити, якщо пайовик квартири не підписує письмову відмову про те, що не хоче купувати, і сповіщений про продаж моєї частини, які інші можна надати докази в нотаріус?
Для відчуження частки житлового приміщення, необхідно спочатку зареєструвати це право в Управлінні Росреестра. Тому вам з чоловіком потрібно буде спочатку зареєструвати своє право власності на дві 1/2 частки житлового будинку. Після цього можна буде оформити договір купівлі-продажу, в якому потрібно буде вказати дату і номер реєстрації права власності продавця на продавану їм 1/2 частку.