Питання дня по темі:
Кредити, іпотека, борги, займ, страхування
Як оформити відступне?
У практиці організацій, що займаються наданням у тимчасове користування грошових коштів юридичним і фізичним особам під заставу нерухомості, нерідко виникають ситуації, коли заставодавець і заставодержатель приходять до обопільного рішення про передачу закладеного майна заставодержателю в рахунок погашення боргу. Закон передбачає кілька видів юридичного оформлення даних правовідносин. Одним з них є укладення договору про відступне відповідно до ст. 409 ГК РФ.
При реєстрації у Федеральній реєстраційній службі угоди про відступне, предметом якої є нерухоме майно, сторони часто стикаються з відмовою в державній реєстрації переходу права власності на нерухоме майно.
Позиція Федеральної реєстраційної служби
Відповідно до ст. 55 Федерального закону від 16.07.98 N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставі нерухомості)" задоволення вимог заставодержателя за рахунок майна, закладеного за договором про іпотеку, без звернення до суду допускається на підставі нотаріально посвідченого угоди між заставодержателем і заставодавцем, укладеної після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки. В угоді сторони можуть передбачити реалізацію, придбання закладеного майна заставоутримувачем для себе або третіх осіб з заліком в рахунок покупної ціни вимог заставодержателя до боржника, забезпечених іпотекою.
До угоди про придбання закладеного майна заставоутримувачем застосовуються правила цивільного законодавства РФ про договір купівлі-продажу, а в разі придбання майна заставодержателем для третіх осіб - і про договір комісії. Згідно п. 4 зазначеної норми при укладенні угоди сторони повинні вказати в ньому:
- назва закладеного за договором про іпотеку майна, за рахунок якого задовольняються вимоги заставодержателя, і вартість цього майна;
- суми, що підлягають сплаті заставодержателю на підставі забезпеченого іпотекою зобов'язання і договори про іпотеку боржником, а якщо заставодавцем є третя особа, то і заставодавцем;
- спосіб реалізації заставленого майна або умова про його придбання заставоутримувачем;
- відомі сторонам на момент укладення угоди попередні та наступні іпотеки даного майна і наявні щодо цього майна у третіх осіб речові права та права користування.
Згідно ст. 163 ГК РФ угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо це прямо передбачено законом. Договір про відступне є вид цивільно-правових угод, і ст. 55 Закону про іпотеку слід розглядати як спеціальну норму, яка встановлює додаткові вимоги до форми угоди, а саме її нотаріальне посвідчення, без якого досконала угода є недійсною.
На підтвердження правової позиції Федеральної реєстраційної служби Тринадцятий арбітражний апеляційний суд, розглянувши в апеляційному порядку справу за позовом товариства до Установі юстиції про визнання недійсним відмови в державній реєстрації права власності, зазначив таке.
Представлене для здійснення державної реєстрації угода про відступне скоєно в простій письмовій формі. Запорукою забезпечено зобов'язання за кредитним договором, кредитором якого в результаті поступки права вимоги стало суспільство. Дана обставина вимагає нотаріального посвідчення угоди про відступне, оскільки права заставодержателя в силу зміни осіб в основному зобов'язанні перейшли до суспільства і угода підписана після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відступне з точки зору сторін договору
Дійсно, ст. 55 Закону надає заставодавцю і заставодержателю право укласти нотаріально засвідчене угоду про звернення стягнення на предмет застави в позасудовому порядку. Однак зазначена угода за своєю правовою природою не є відступним. Договір про відступне може бути укладений в будь-який час, а не тільки після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки. Відступне є самостійним способом припинення зобов'язання і відповідно до ст. 409 ГК РФ не вимагає нотаріального посвідчення.
Зазначена позиція знаходить своє підтвердження в судовій практиці.
Крім того, розглянувши в порядку нагляду справа за позовом про визнання недійсним договору про відступне, Президія ВАС РФ вказав наступне.
Пункт 1 ст. 165 ГК РФ визначає: недотримання нотаріальної форми угоди тягне її недійсність. Згідно п. 2 ст. 163 Кодексу нотаріальне посвідчення угод обов'язково у випадках, зазначених в законі або передбачених угодою сторін, хоча б за законом для угод цього виду ця форма не була потрібна.
В силу ст. 409 Кодексу зобов'язання сторін може бути припинено наданням замість виконання відступного (сплатою грошей, передачею майна). Розмір, строки і порядок надання відступного встановлюються сторонами.
Угода про відступне не змінює і не розриває договори, а є способом припинення зобов'язання. Тому застосування судами до порядку укладення угоди про відступне ст. 452 Кодексу, якою передбачено порядок зміни і розірвання договору, неправомірно.
В іншому випадку ФАС СІЗО розглянув в касаційному порядку скаргу Управління Федеральної реєстраційної служби на рішення та постанову суду про визнання незаконною відмову УФРС в державній реєстрації переходу права власності на нежитлові приміщення на підставі укладеного між банком і клієнтом договору про відступне.
Як випливає з матеріалів справи, Управління відмовило в проведенні державної реєстрації на підставі абз. 4 п. 1 ст. 20 Закону про реєстрацію, вказавши на невідповідність договору про відступне вимогам п. 1 ст. 55 Закону про іпотеку і ст. 349 ГК РФ. Відповідно до останніх задоволення вимог заставодержателя за рахунок майна, закладеного за договором про іпотеку, без звернення до суду допускається на підставі нотаріально посвідченого угоди між заставодержателем і заставодавцем, укладеної після виникнення підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки. Управління вказало на те, що договір про відступне укладений раніше, ніж виникли підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки, і не посвідчений нотаріально.
Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, визначив: договір про відступне укладений до закінчення терміну дії кредитного договору та відповідає вимогам ст. 409 ГК РФ, необхідність нотаріального посвідчення договору про відступне законом не передбачена, з матеріалів справи не випливає, що даний договір укладений в порядку задоволення вимог заставодержателя за рахунок заставленого майна, до складу переданого за договором про відступне майна включені і ті об'єкти нерухомості, що не були предметом іпотеки, в тому числі спірні нежитлові приміщення.
Суд апеляційної інстанції з доводами погодився.
Як видно з наведених прикладів, в судовій практиці не вироблено єдиної позиції щодо того, в якій формі слід укладати договір про відступне, якщо його предметом є перехід права власності на закладену нерухомість.