Як багато написано про «сірих» і «чорних» ріелторів, шахрайстві і погану роботу деяких агентів з нерухомості і як рідко згадують про недобросовісних клієнтів, які обманюють ріелторів, намагаючись знизити комісійні або зовсім їх не виплачувати! І це не рідкісна подія, а звичне явище на ринку нерухомості.
Є чимало проявів людської жадібності і безвідповідальності, але найгірші з них спрямовані на обман людини, який витратив на вашу проблему свої сили, час, а іноді і особисті кошти. Виправити ситуацію можна тільки довгої і системною роботою над рівнем культури в країні з трансформацією особистості в щось більш цивілізоване і гідне. А як в нинішніх умовах хоча б захистити ріелтора від подібних напастей?
Навіщо платити, коли можна не платити?
Головний і найпоширеніший вид обману - це бажання продавців і покупців обійтися на фінальному етапі угоди без ріелтора або знизити розмір його комісійних.
Варіант від покупця: "Ви мені покажіть варіанти. Я подивлюся, подумаю ". Про що ти подумаєш, мислитель? Краще б "подумав" про те, що не ріелтор підбирати тобі об'єкти без мотивації. Тут розмова коротка. Договір, передоплата. Чи влаштовує? Працюємо. Ні? Вдалої покупки! Чи не доплатити частину комісії на угоді - вельми поширений варіант. "Я вважаю, ви на таку суму не напрацювали". Щоб таких "лічилок" не відбувалося, гроші в окрему клітинку, в договорі оренди комірки умови доступу прописані. Чим більше досвіду роботи, тим менше стає подібних "клієнтів". Йдуть за рекомендаціями, зовсім інший рівень відносин. Та й сам уже бачиш, хто є хто.
Якщо відносини з клієнтом спочатку доброзичливі, "прозорі", то і подібних проблем не виникне ».
Досвідчені ріелтори досягають тієї бажаної професійної стадії, коли ім'я працює на них, а не навпаки, і вони мають можливість вибирати клієнтів, більшість з яких приходить за рекомендацією. Роки роботи і накопичений досвід дозволяють майже безпомилково визначити по поведінці, погляду, мови і непрямими ознаками, хто з продавців або покупців бажає обдурити і не збирається виконувати домовленості з ріелтором. З такими людьми або краще не витрачати час і не працювати взагалі, або ризикнути, озброївшись всіма доступними видами письмових договорів, актів і розписок.
Анна Леонідівна, фахівець з нерухомості: «Мабуть, через непристойно малих комісійних, з двотисячних не стикалася з обманом при оплаті своєї роботи. З спробами моїх клієнтів працювати відразу з декількома агентами - так, але це швидко виявляється, і доводиться ввічливо пояснювати клієнтам, що я не беру участь в масових забігах ».
Складніше йде справа, якщо проблеми виникають не з приватною особою, а з контрагентом або замовником, наприклад, забудовником багатоквартирних житлових будинків.
Непорозуміння на первинному ринку
Якщо проаналізувати практику продажів квартир в новобудовах в останні роки, то можна побачити, що результативними виявляються три схеми:
- забудовник продає сам, можливо, відкриваючи власну агентство нерухомості або відділ продажів;
- укладає ексклюзивний договір з одним агентством нерухомості;
- укладає договори тільки з двома-трьома компаніями (так званий «ко-ексклюзив»).
Іноді ексклюзивний агент привертає субагентов, з яким ділиться комісійними. Буває, що велике агентство нерухомості саме стає інвестором і забудовником, тоді питання самі собою знімаються.
До суду з вимогою про виплату зароблених комісійних агентства намагаються зайвий раз не звертатися, бо виграти його непросто навіть за наявності підтвердних документів. Зупиняють від судових позовів та репутаційні ризики: краще уникати публічних конфліктів і суперечок, які можуть зашкодити репутації або залишити двоїсте враження з серії «чи то він вкрав, чи то в нього вкрали, але була там якась неприємна історія».
Анна Леонідівна, фахівець з нерухомості: «Спірну ситуацію по законодавству належить вирішувати в суді, але суд вважаю інстанцією неповороткою і повільною, що віднімає до того ж в учасників процесу неймовірну кількість часу. Переконалася на практиці, доказ тому - приватизована на чоловіка квартира, на момент приватизації він був прописаний в ній один, потім він продав цю квартиру своєї позашлюбної дочки - довелося доводити, що продана за життя квартира не є спадщиною для сина цього ж батька від першого шлюбу - ходили в суд 2,5 року (батько розбився на машині в 56 років). Здавалося, все повинно було стати очевидним на перших двох засіданнях - ан, немає! Не можу уявити, що буває, коли оскаржується сума коливається в межах 200-500 тис. Руб. - швидше і дешевше ці гроші заробити заново ».
справи судові
Деякі ріелтори, проте, намагаються захистити свої права, хоча судова практика щодо повернення подібних комісійних невелика.
І все-таки, якщо ріелтора обдурили, не заплатили або недоплатили, будь то приватна особа (продавець чи покупець), замовник - юридична особа або контрагент, чи варто звертатися в суд і наскільки великий шанс його виграти?
Олена Смелаовна Казанкова, керуючий партнер компанії «Юридичне бюро»: «Конфлікт між ріелтором і колишнім клієнтом, якому надані всі обумовлені послуги, але який« передумав »їх оплачувати, - ситуація, на жаль, не вигадана. Потенційна небезпека закладена вже в самій схемі відносин: часовий розрив між наданням послуг та їх подальшою оплатою. Рідкісний клієнт погодиться на авансову оплату послуг, навіть часткову.
Розглядаючи перспективи судового розгляду з недобросовісним клієнтом, відразу варто звернути увагу на формальну сторону відносин. При зверненні до суду постане питання - які документи пред'явити, на що посилатися?
Нечасто на початку роботи створюється необхідне документарний забезпечення відносин між ріелтором і клієнтом. Причина цього бачиться не тільки в динаміці роботи, а й у відсутності кваліфікованої юридичної підтримки у ріелторів.
Як неодноразово висловлювалися співробітники ТОВ «Юридичне бюро, яке має великий досвід роботи по зазначеній спочатку проблеми, щоб уникнути потенційних подібних конфліктів з недобросовісним клієнтом, будь ріелторської компанії, в залежності від її розміру, потрібен юрист або цілий юридичний департамент. Такий метод захисту обходиться недешево, але дозволяє забезпечити певний захист від недобросовісних клієнтів. Іншим, більш дешевим і надійним способом забезпечення юридичного захисту є залучення незалежної юридичної компанії.
Захист від втрати часу
Отже, основний вид обману ріелторів заснований на простому бажанні деяких клієнтів, контрагентів і замовників недоплатити або взагалі не платити за надані послуги. Інтуїція та досвід іноді допомагають обчислити подібних партнерів і клієнтів і уникнути втрат часу на порожню роботу. Однак не зайвою буде і продумана стратегія захисту. Що може зробити ріелтор?
Якщо є підтверджуючі документи і перспективи виграшу в суді в разі обману з боку клієнта або контрагента, що можна попередньо обговорити з юристом, то краще в суд звертатися і не боятися можливих чуток і репутаційних втрат. Про репутацію важливіше турбуватися замовникам, зокрема, девелоперам і забудовникам, які не виплатили з тих чи інших причин комісійні агентству нерухомості. Практика показує, що великі компанії-забудовники воліють мирно вирішувати питання зі спірними виплатами і не доводити справу до суду.