Чи можна зняти або здати квартиру без негативних наслідків? Чи має право неповнолітній укласти договір оренди від свого імені? На ці та інші запитання відповідає Сергій Поправка, керівник юридичного департаменту компанії Penny Lane Realty.
Чи можна зняти або здати квартиру без негативних наслідків? Чи має право неповнолітній укласти договір оренди від свого імені? На ці та інші запитання відповідає Сергій Поправка, керівник юридичного департаменту компанії Penny Lane Realty.
Я оформив довіреність дружині на право користування квартирою, яку здали в оренду. При цьому ми зареєстровані в податковій службі як два різних ВП. Підкажіть, будь ласка, хто з нас повинен платити податки з доходу за оренду?
- Відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу РФ угода, укладена однією особою (представником) від імені іншої особи (яку представляють) в силу повноваження, заснованого на довіреності, безпосередньо створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки подається. Тобто навіть якщо договір підписаний не власником, а людиною, якого він на це уповноважив, видавши відповідну довіреність, всі права і обов'язки, пов'язані з договором, все одно виникають безпосередньо у власника.
Здаю квартиру молодій сім'ї, сама живу на дачі. Договір оренди не укладали. Квартиронаймачі змінили замки на дверях і перестали платити оренду. Двері не відчиняють, на дзвінки не відповідають. Куди звертатися?
- В такому разі я рекомендую викликати одночасно дільничного, який відповідає за дану територію, і співробітників служби, що спеціалізується на розтині дверей і зміні замків. Пред'явіть дільничному і робочим або паспорт зі штампом про реєстрацію за місцем проживання, або свідоцтво про держреєстрацію права власності на квартиру (підійде також виписка з Єдиного держреєстру прав на нерухомість). Зважаючи на відсутність договору найму у згаданих людей немає законних підстав для перебування у вашій квартирі. Їх дії можуть бути кваліфіковані відповідно до ст. 139 Кримінального кодексу РФ «Порушення недоторканності житла» як незаконне проникнення в житло, вчинене проти волі що проживає в ньому особи. Такий злочин карається штрафом в розмірі до 40 тис. Руб. або обов'язковими або виправними роботами на строк до одного року, або арештом на строк до трьох місяців.
У квартирі, яку збираємося здавати, дорогі меблі, виконаний якісний ремонт. Чи можна якось зобов'язати орендарів берегти наше майно? Наприклад, скласти договір, де перелічити всі, чого робити не можна? Чи буде такий документ мати силу в суді?
Для того щоб вам було легше захистити свої права в суді в разі заподіяння наймачем шкоди, рекомендую докладно зафіксувати стан квартири і предметів, що знаходяться в ній, у додатках до договору, які підписуються обома сторонами. Незайвим буде також зробити фотографії житлоплощі і майна.
Крім того, раджу передбачити в договорі пункт, який зобов'язує наймача квартири внести забезпечувальний платіж, з якого може бути покритий збиток в разі заподіяння такої.
Не упускайте з виду такий аспект: цілком ймовірно, що наймачем квартири стане людина, зареєстрований в іншому місті або регіоні. За загальним правилом судові позови подають за місцем проживання відповідача. Тому рекомендую вам в договорі вказати суд, в якому в разі потреби будуть розглядати спір, пов'язаний з наймом (наприклад, це може бути суд, який обслуговує територію, на якій розташована квартира). Таке право надано ст. 32 Цивільного процесуального кодексу РФ.
Хочу здати кімнату в двокімнатній квартирі. Крім мене в ній прописана колишня дружина. Власник за документами я, розділ майна ще не відбувся. Чи можна здати кімнату без згоди дружини?
- Власник має право розпоряджатися своїм майном без оглядки на думку третіх осіб, в даному випадку колишньої дружини. Але якщо квартиру ви придбали в період шлюбу, вона є спільно нажитим майном, підлягає розподілу. У цій ситуації ваша колишня дружина може звернутися до суду з відповідним позовом, одночасно попросивши про вжиття заходів щодо його забезпечення, зокрема у вигляді накладення заборони на вчинення будь-яких угод, пов'язаних з квартирою, в тому числі на здачу її в оренду. Велика ймовірність, що суд піде назустріч таким вимогам. Тому рекомендую в будь-якому випадку заручитися згодою подружжя на укладення договору найму.
Мені 15 років. Чи маю я право зняти квартиру? Мої батьки не проти, вони будуть оплачувати оренду.
- Відповідно до ст. 26 Цивільного кодексу РФ неповнолітні у віці від 14 до 18 років вправі укладати угоди (в тому числі договір найму квартири) з письмової згоди своїх законних представників, тобто батьків, усиновителів або піклувальника. Більш того, якщо угода (в даному випадку наймання квартири) укладена до отримання згоди від законних представників, але згодом була ними схвалена, вона вважається дійсною.
Так що 15-річний громадянин має право самостійно зняти житло. уклавши договір оренди від свого імені, але за умови, що його батьки підтвердять свою згоду письмово. При цьому треба розуміти і те, що неповнолітні у віці від 14 до 18 років самостійно несуть майнову відповідальність за укладеними ними операцій.
Де можна оформити договір найму? Скільки на це потрібно часу і коштів? Хто повинен бути присутнім при укладанні такого договору?
- Відповідно до ст. 674 Цивільного кодексу РФ договір найму житлового приміщення укладають в письмовій формі.
Якщо наймодавець і наймач укладають договір самостійно, то це не вимагає фінансових вкладень. Закон не зобов'язує звертатися до нотаріуса або адвоката, їх допомога рекомендують лише в тому випадку, якщо сторони не можуть самі оформити документ або прийти до єдиної думки щодо його умов. Вартість роботи фахівця і час, необхідний для надання послуги, завжди індивідуальні.
Орендар хоче з'їхати і попередив про це за півмісяця. Однак наймодавець відмовляється повертати заставу, так як договір розривається достроково. Чи загрожує, що стягне плату за простій приміщення і ремонт квартири. Хто правий? Чи реально в цій ситуації повернути заставу через суд?
- Все залежить від положень договору найму квартири. У разі якщо наймачем були дотримані всі умови, в тому числі строк повідомлення орендаря про намір достроково розірвати договір, власник зобов'язаний повернути заставу.
Якщо орендарем були порушені умови договору, слід перевірити, чи передбачені за це будь-які санкції.
Випадок дострокового розірвання договору найму квартири регламентований ст. 687 Цивільного кодексу РФ. Відповідно до неї наймач житлового приміщення вправі в будь-який час розірвати договір з письмовим попередженням господаря квартири за три місяці. Але, можливо, у вашому договорі зафіксовано інший термін, наприклад ті самі два тижні, тоді у вас є всі шанси витребувати заставу. Якщо власник відмовляється його повертати, посилаючись на те, що квартирі необхідний ремонт в результаті шкоди, заподіяної орендарем, то саме на господаря житла і лягає обов'язок довести цей факт в суді. Я оформив довіреність дружині на право користування квартирою, яку здали в оренду. При цьому ми зареєстровані в податковій службі як два різних ВП. Підкажіть, будь ласка, хто з нас повинен платити податки з доходу за оренду?
- Відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу РФ угода, укладена однією особою (представником) від імені іншої особи (яку представляють) в силу повноваження, заснованого на довіреності, безпосередньо створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки подається. Тобто навіть якщо договір підписаний не власником, а людиною, якого він на це уповноважив, видавши відповідну довіреність, всі права і обов'язки, пов'язані з договором, все одно виникають безпосередньо у власника.
Здаю квартиру молодій сім'ї, сама живу на дачі. Договір оренди не укладали. Квартиронаймачі змінили замки на дверях і перестали платити оренду. Двері не відчиняють, на дзвінки не відповідають. Куди звертатися?
- В такому разі я рекомендую викликати одночасно дільничного, який відповідає за дану територію, і співробітників служби, що спеціалізується на розтині дверей і зміні замків. Пред'явіть дільничному і робочим або паспорт зі штампом про реєстрацію за місцем проживання, або свідоцтво про держреєстрацію права власності на квартиру (підійде також виписка з Єдиного держреєстру прав на нерухомість). Зважаючи на відсутність договору найму у згаданих людей немає законних підстав для перебування у вашій квартирі. Їх дії можуть бути кваліфіковані відповідно до ст. 139 Кримінального кодексу РФ «Порушення недоторканності житла» як незаконне проникнення в житло, вчинене проти волі що проживає в ньому особи. Такий злочин карається штрафом в розмірі до 40 тис. Руб. або обов'язковими або виправними роботами на строк до одного року, або арештом на строк до трьох місяців.
У квартирі, яку збираємося здавати, дорогі меблі, виконаний якісний ремонт. Чи можна якось зобов'язати орендарів берегти наше майно? Наприклад, скласти договір, де перелічити всі, чого робити не можна? Чи буде такий документ мати силу в суді?
Для того щоб вам було легше захистити свої права в суді в разі заподіяння наймачем шкоди, рекомендую докладно зафіксувати стан квартири і предметів, що знаходяться в ній, у додатках до договору, які підписуються обома сторонами. Незайвим буде також зробити фотографії житлоплощі і майна.
Крім того, раджу передбачити в договорі пункт, який зобов'язує наймача квартири внести забезпечувальний платіж, з якого може бути покритий збиток в разі заподіяння такої.
Не упускайте з виду такий аспект: цілком ймовірно, що наймачем квартири стане людина, зареєстрований в іншому місті або регіоні. За загальним правилом судові позови подають за місцем проживання відповідача. Тому рекомендую вам в договорі вказати суд, в якому в разі потреби будуть розглядати спір, пов'язаний з наймом (наприклад, це може бути суд, який обслуговує територію, на якій розташована квартира). Таке право надано ст. 32 Цивільного процесуального кодексу РФ.
Хочу здати кімнату в двокімнатній квартирі. Крім мене в ній прописана колишня дружина. Власник за документами я, розділ майна ще не відбувся. Чи можна здати кімнату без згоди дружини?
- Власник має право розпоряджатися своїм майном без оглядки на думку третіх осіб, в даному випадку колишньої дружини. Але якщо квартиру ви придбали в період шлюбу, вона є спільно нажитим майном, підлягає розподілу. У цій ситуації ваша колишня дружина може звернутися до суду з відповідним позовом, одночасно попросивши про вжиття заходів щодо його забезпечення, зокрема у вигляді накладення заборони на вчинення будь-яких угод, пов'язаних з квартирою, в тому числі на здачу її в оренду. Велика ймовірність, що суд піде назустріч таким вимогам. Тому рекомендую в будь-якому випадку заручитися згодою подружжя на укладення договору найму.
Мені 15 років. Чи маю я право зняти квартиру? Мої батьки не проти, вони будуть оплачувати оренду.
- Відповідно до ст. 26 Цивільного кодексу РФ неповнолітні у віці від 14 до 18 років вправі укладати угоди (в тому числі договір найму квартири) з письмової згоди своїх законних представників, тобто батьків, усиновителів або піклувальника. Більш того, якщо угода (в даному випадку наймання квартири) укладена до отримання згоди від законних представників, але згодом була ними схвалена, вона вважається дійсною.
Так що 15-річний громадянин має право самостійно зняти житло, уклавши договір оренди від свого імені, але за умови, що його батьки підтвердять свою згоду письмово. При цьому треба розуміти і те, що неповнолітні у віці від 14 до 18 років самостійно несуть майнову відповідальність за укладеними ними операцій.
Де можна оформити договір найму? Скільки на це потрібно часу і коштів? Хто повинен бути присутнім при укладанні такого договору?
- Відповідно до ст. 674 Цивільного кодексу РФ договір найму житлового приміщення укладають в письмовій формі.
Якщо наймодавець і наймач укладають договір самостійно, то це не вимагає фінансових вкладень. Закон не зобов'язує звертатися до нотаріуса або адвоката, їх допомога рекомендують лише в тому випадку, якщо сторони не можуть самі оформити документ або прийти до єдиної думки щодо його умов. Вартість роботи фахівця і час, необхідний для надання послуги, завжди індивідуальні.
Орендар хоче з'їхати і попередив про це за півмісяця. Однак наймодавець відмовляється повертати заставу, так як договір розривається достроково. Чи загрожує, що стягне плату за простій приміщення і ремонт квартири. Хто правий? Чи реально в цій ситуації повернути заставу через суд?
- Все залежить від положень договору найму квартири. У разі якщо наймачем були дотримані всі умови, в тому числі строк повідомлення орендаря про намір достроково розірвати договір, власник зобов'язаний повернути заставу.
Якщо орендарем були порушені умови договору, слід перевірити, чи передбачені за це будь-які санкції.
Випадок дострокового розірвання договору найму квартири регламентований ст. 687 Цивільного кодексу РФ. Відповідно до неї наймач житлового приміщення вправі в будь-який час розірвати договір з письмовим попередженням господаря квартири за три місяці. Але, можливо, у вашому договорі зафіксовано інший термін, наприклад ті самі два тижні, тоді у вас є всі шанси витребувати заставу. Якщо власник відмовляється його повертати, посилаючись на те, що квартирі необхідний ремонт в результаті шкоди, заподіяної орендарем, то саме на господаря житла і лягає обов'язок довести цей факт в суді.