ОСНО: податок на прибуток
Порядок розрахунку податків при наданні послуг забудовника за договором інвестування в будівництво залежить від способу виконання будівельно-монтажних робіт:
- із залученням підрядної організації;
- власними силами.
Дорогі Новомосковсктелі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення податкових та юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Якщо забудовник веде будівництво власними силами (т. Е. Виконує функції підрядника), то він розраховує податки в тому ж порядку, що і підрядник.
Ситуація: як оцінити в податковому обліку виручку від реалізації послуг забудовника, якщо в рахунок їх оплати інвестор передав частину приміщень побудованого об'єкта? Угода не контрольована.
Виручку визначте в розмірі договірної вартості переданих приміщень або ринкової вартості, якщо договірна відсутня.
У податковому обліку виручка від реалізації дорівнює сумі всіх надходжень (в грошовій і натуральній формі) за реалізовані послуги (п. 2 ст. 249 НК РФ).
У ситуації, що розглядається послуги оплачені в натуральній формі. Тому розмір виручки буде дорівнює договірній вартості переданих приміщень або ринкової вартості, якщо договірна відсутня (п. 3 ст. 105.3 та п. 4 ст. 274 НК РФ).
Приклад відображення в бухобліку і при оподаткуванні операцій забудовника, пов'язаних з будівництвом нежитлової будівлі, де частина будівельних робіт виконує сам забудовник (поєднує функції забудовника, підрядника та технічного замовника). В оплату робіт і послуг забудовника інвестор передає частину приміщень в побудованому об'єкті. Організація (мале підприємство) застосовує загальну систему оподаткування
Кошторисна вартість торгового центру складає 14 160 000 руб. (В т. Ч. ПДВ - 2 160 000 руб.), В тому числі:
- 10 620 000 руб. (В т. Ч. ПДВ - 1 620 000 руб.) - вартість робіт, які виконуються стороннім підрядником;
- 2 360 000 руб. (В т. Ч. ПДВ - 360 000 руб.) - вартість робіт, які виконує сам забудовник;
- 1 180 000 руб. (В т. Ч. ПДВ - 180 000 руб.) - вартість послуг забудовника по організації будівництва.
В оплату послуг забудовника по організації будівництва та виконання робіт, виконуваних ним самим, інвестор передає три приміщення загальною площею 300 кв. м. Договірна ціна цих приміщень встановлена в розмірі 11 800 руб. за 1 кв. м (в т. ч. ПДВ - 180 руб.):
- приміщення № 1 - 100 кв. м - 1 180 000 руб. (100 кв. М × 11 800 руб.);
- приміщення № 2 - 160 кв. м - 1 888 000 руб. (160 кв. М × 11 800 руб.);
- приміщення № 3 - 40 кв. м - 472 000 руб. (40 кв. М × 11 800 руб.).
- приміщення № 1 - 100 кв. м - під власний офіс;
- приміщення № 2 - 160 кв. м - під здачу в оренду;
- приміщення № 3 - 40 кв. м - на продаж.
Загальногосподарські витрати забудовника склали:
Облікової політики для цілей бухобліку передбачений наступний порядок обліку операцій, пов'язаних з виконанням інвестиційного договору:
- всі розрахунки з інвестором (по підрядних робіт, робіт, що виконуються власними силами, і послуг організації будівництва) враховуються з використанням окремого субрахунку «Розрахунки з інвесторами» до рахунку 76;
- вартість підрядних робіт, робіт, виконаних власними силами, і вартість послуг по організації будівництва формують рахунок 08 (без урахування ПДВ);
- вхідний ПДВ по роботах, виконаних підрядником, враховується відокремлено на рахунку 19;
- витрати на будівництво об'єкта власними силами відносяться в дебет рахунку 20;
- загальногосподарські витрати відносяться в дебет рахунку 26.
У бухобліку забудовника операції, пов'язані з виконанням інвестиційного договору, відображені так.
Дебет 51 Кредит 76 субрахунок «Розрахунки з інвесторами»
- 10 620 000 руб. - отримані кошти на будівництво об'єкта в частині підрядних робіт.
У момент перерахування цих грошей підряднику зроблено запис:
Дебет 60 субрахунок «Розрахунки за авансами виданими» Кредит 51
- 10 620 000 руб. - перераховані кошти, отримані від інвестора, підрядної організації.
Дебет 26 Кредит 10 (02, 60, 70 та ін.)
- 50 000 руб. - відображені загальногосподарські витрати (оренда офісу, зарплата управлінського персоналу і т. Д.).
Дебет 26 Кредит 10 (02, 60, 70 та ін.)
- 340 000 руб. - відображені загальногосподарські витрати (оренда офісу, зарплата управлінського персоналу і т. Д.).
Дебет 20 Кредит 10 (70, 69)
- 300 000 руб. - відображені витрати по роботах, виконаних забудовником власними силами (матеріали, зарплата).
Дебет 26 Кредит 10 (02, 60, 70 та ін.)
- 40 000 руб. - відображені загальногосподарські витрати (оренда офісу, зарплата управлінського персоналу і т. Д.).
Дебет 20 Кредит 10 (70, 69)
- 800 000 руб. - відображені витрати по роботах, виконаних забудовником власними силами (матеріали, зарплата).
У момент прийняття забудовником будівельних робіт, виконаних підрядником, бухгалтер зробив такі проводки:
Дебет 08-3 Кредит 60 субрахунок «Розрахунки з підрядником»
- 9 000 000 руб. - прийняті від підрядника виконані роботи по будівництву об'єкта (без урахування ПДВ);
Дебет 19 Кредит 60 субрахунок «Розрахунки з підрядником»
Посилання - 1 620 000 руб. - Відображено суму ПДВ по будівельних роботах, пред'явлена підрядною організацією;
Дебет 60 субрахунок «Розрахунки з підрядником» Кредит 60 субрахунок «Розрахунки за авансами виданими»
- 10 620 000 руб. - зарахований аванс, перерахований підряднику.
На момент закінчення будівництва та підписання акта про приймання-передачі збудованого об'єкта бухгалтер відбив виручку по роботах, виконаних власними силами, і виручку від реалізації послуг з організації будівництва:
Дебет 08-3 Кредит 90-1
- 2 360 000 руб. - відбитий виторг від реалізації робіт, виконаних забудовником власними силами (на підставі акту про приймання-передачі збудованого об'єкта);
Дебет 90-3 Кредит 68 субрахунок «Розрахунки по ПДВ»
- 360 000 руб. - нарахований ПДВ з вартості робіт, виконаних забудовником власними силами;
Дебет 90-2 Кредит 20
- 1 100 000 руб. - списана собівартість робіт, виконаних забудовником власними силами;
Дебет 08-3 Кредит 90-1
- 1 180 000 руб. - відбитий виторг від реалізації послуг з організації будівництва (на підставі акту про приймання-передачі збудованого об'єкта);
Дебет 90-3 Кредит 68 субрахунок «Розрахунки по ПДВ»
- 180 000 руб. - нарахований ПДВ з вартості послуг по організації будівництва.
Передачу побудованого об'єкта інвестору бухгалтер відбив наступними проводками:
Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором» Кредит 08-3
- 12 540 000 руб. - відображена передача інвестору побудованого об'єкта (на підставі акту про приймання-передачі збудованого об'єкта);
Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором» Кредит 19
Посилання - 1 620 000 руб. - відображена передача інвестору ПДВ по стороннім підрядних робіт.
На момент отримання від інвестора приміщення (за актом приймання-передачі), яке забудовник буде використовувати під офіс, бухгалтер зробив такі записи:
Дебет 08 Кредит 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором»
- 1 000 000 руб. - відображено вартість приміщення № 1 - 100 кв. м, отриманого в рахунок оплати послуг і робіт;
Дебет 19 Кредит 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором»
- 180 000 руб. - відбито ПДВ по отриманому приміщенню № 1 - 100 кв. м, яке буде враховано в складі основних засобів;
Дебет 01 субрахунок «Основний засіб в експлуатації» Кредит 08
- 1 000 000 руб. - прийнято до обліку та введено в експлуатацію приміщення № 1 - 100 кв. м за первісною вартістю.
На момент отримання від інвестора приміщення (за актом приймання-передачі), яке забудовник буде здавати в оренду, бухгалтер зробив такі записи:
Дебет 08 Кредит 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором»
Посилання - 1 600 000 руб. - відображено вартість приміщення № 2 - 160 кв. м, отриманого в рахунок оплати послуг і робіт;
Дебет 19 Кредит 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором»
- 288 000 руб. - відбито ПДВ по отриманому приміщенню № 2 - 160 кв. м, яке буде враховано в складі дохідних вкладень в матеріальні цінності;
Дебет 03 Кредит 08
Посилання - 1 600 000 руб. - прийнято до обліку приміщення № 2 - 160 кв. м за первісною вартістю як дохідних вкладень в матеріальні цінності.
Отримання від інвестора приміщення (за актом приймання-передачі), яке забудовник планує продати, бухгалтер відбив так:
Дебет 41 Кредит 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором»
- 400 000 руб. - відображено вартість приміщення № 3 - 40 кв. м, отриманого в рахунок оплати послуг і робіт в складі товарів;
Дебет 19 Кредит 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором»
- 72 000 руб. - відбито ПДВ по отриманому приміщенню № 3 - 40 кв. м, яке призначене для перепродажу.
Дебет 26 Кредит 10 (02, 60, 70 та ін.)
- 60 000 руб. - відображені загальногосподарські витрати (оренда офісу, зарплата управлінського персоналу і т. Д.).
Дебет 90-2 Кредит 26
- 490 000 руб. - загальногосподарські витрати віднесені на фінансовий результат.
У податковому обліку кошти, що надійшли від інвестора на будівництво об'єкта, бухгалтер доходом не визнав і при розрахунку податку на прибуток не врахував (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). У доходах бухгалтер врахував виручку від реалізації послуг з організації будівництва і виручку по роботах, виконаних власними силами в рамках інвестиційного договору (п. 1 ст. 249 НК РФ).
На день передачі об'єкта будівництва інвестору, а саме на дату складання і підписання сторонами документів, що засвідчують передачу інвесторові побудованого торгового центру (наприклад, акта про приймання-передачі збудованого об'єкта), бухгалтер відбив:
- виручку від реалізації послуг забудовника в розмірі 1 000 000 руб. (1 180 000 руб. - ПДВ 180 000 руб.);
- виручку від реалізації власних робіт в розмірі 2 000 000 руб. (2 360 000 руб. - ПДВ 360 000 руб.).
ПДВ по приміщеннях, отриманим в рахунок оплати своїх послуг і робіт, бухгалтер прийняв до відрахування у загальновстановленому порядку на момент оприбуткування приміщень на балансі.
Моментом визначення податкової бази по ПДВ є найбільш рання з наступних дат:
- день передачі наданих послуг, тобто день передачі інвестору побудованого об'єкта;
- день оплати, часткової оплати в рахунок майбутнього надання послуг.
Такий висновок випливає з пункту 1 статті 167 НК РФ.
Якщо забудовник веде будівництво власними силами (т. Е. Виконує функції підрядника), то він розраховує податки в тому ж порядку, що і підрядник.
Незалежно від обраного об'єкта оподаткування (доходи або доходи за вирахуванням витрат) виручка від реалізації послуг забудовника збільшує податкову базу по єдиному податку (п. 1 ст. 346.15 та п. 1 ст. 249 НК РФ).
Об'єктом оподаткування ЕНВД є поставлений дохід (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Діяльність, яку здійснює забудовник в рамках інвестиційного договору, на ЕНВД не переводиться (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Якщо організація сплачує ЕНВД, то надання послуг забудовника за договором інвестування в будівництво не вплине на розрахунок цього податку. Платники ЕНВД розраховують цей податок виходячи з поставлений дохід (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).
З діяльності забудовника в рамках інвестиційного договору податки розраховуйте відповідно до загальної або спрощеної системами оподаткування.
ОСНО і ЕНВД
Діяльність забудовника по організації будівництва не відноситься до видів діяльності, які переводяться на сплату ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Тому, отримавши дохід від надання послуг, забудовник, який поєднує загальну систему оподаткування і ЕНВД, повинен платити податки з такого доходу в рамках загальної системи оподаткування.