Починаючи підбір приміщення, ви зіткнетеся з безліччю пропозицій і можливостей: орендний ринок зараз переживає не найкращі часи, і власники нерухомості максимально зацікавлені як в платоспроможних орендарів, так і в яскравих і незвичайних концепціях, які будуть залучати нових відвідувачів. У зв'язку з цим витратьте час на створення інформативної презентації, яка описує вас і ваших гостей, щоб зробити відповідне враження на представників торгового центру і виторгувати додаткову знижку.
У той же час об'єктивна оцінка вашої цільової аудиторії дозволить знайти вірні відповіді на питання: чи матимуть успіх ваші суперекологічние веганські фітнес-батончики на фуд-корті околичного торгово-розважального центру, або чи оцінять ті унікальні бургери, соуси для яких ви так ретельно розробляли , відвідувачі перенасичених гігантами ринку фастфуду торгових центрів.
Одночасно з цим необхідно враховувати реалії ринку оренди приміщень в торгових центрах.
У найбільш затребувані торговельні центри існує черга з орендарів. Як правило, це великі мережевики, бажаючі зайняти місце на прибутковому фуд-корті. До того ж самі торгові центри бажають бачити в числі своїх орендарів великі мережеві компанії. Це пояснюється тим, що поведінка великих компаній більш передбачуване, а їх бренди самі по собі привертають клієнтів, які тим самим наповнюють відвідувачами торговий центр.
Незважаючи на «не дуже позитивну картину», у гастро-ентузіастів є всі шанси потрапити в самий затребуваний торговий центр. Головне - правильно оцінювати свої сили і в потрібному ключі підносити інформацію про себе.
Ціна на оренду варіюються від 100 000 р. до декількох мільйонів в місяць. Все залежить розміру площі і прохідності ТЦ. Наприклад, в меге можна орендувати площу від 100000 р. в місяць, а ось за 200 м2 прийдеться віддавати 1,5-3 млн. р. Головне, зараз все відкриті до спілкування.
В першу чергу, вам потрібно визначити купівельну спроможність конкретного фуд-корти. Для цього необхідно підрахувати приблизну кількість покупок (транзакцій) у основних гравців. Крім вирішення про відкриття така статистика допоможе вам надалі визначити сильні і слабкі сторони ваших майбутніх конкурентів, створити актуальне меню і познайомитися з вашим гостями.
Для початку визначте лідера фуд-корти (концепцію, в яку йде найбільша кількість гостей), порахуйте його транзакції в «ранковий час». Паралельно або, якщо кількість людей дуже велике, в наступний «ранковий час» порахуйте транзакції інших гравців. Те ж саме необхідно зробити в «обідній час» і «вечірній час». Також звертайте увагу на показник середнього чека і на гостей фуд-корти. Пам'ятайте, що чим більше даних вам вдасться зібрати, тим точніше будуть ваші прогнози.
Вивчаючи фуд-корти, ви не тільки збираєте дані про можливі продажі, але і починаєте дізнаватися вашого потенційного гостя. розумієте, з якою аудиторією вам доведеться працювати: чи будуть у вас основні продажі за рахунок співробітників найближчих офісів, або є сенс направити зусилля на опрацювання дитячого меню, так як найбільш численна аудиторія - це сім'ї з дітьми.
Одночасно вивчіть сусідні з торговим центром райони. подивіться, що його оточує: школи і інститути, офіси або просто житлова забудова. Все це допоможе вам згодом вибрати правильний напрям просування вашої точки.
Лайфхак: бажано вибирати торгові центри, в яких є «бізнес-ланчнікі» - співробітники офісів забезпечать вам стабільний попит в будь-який час року, навіть коли основна аудиторія подасться по дачах і курортів.
Лайфхак: острівні розміщення, як правило, набагато дешевше, ніж стандартні розміщення на фуд-кортах. Якщо ваша концепція дозволяє готувати їжу без серйозного технологічного обладнання і вам не потрібні великі складські приміщення, то острівні пропозиції будуть хорошим рішенням! Цей же варіант може стати оптимальним для відкриття маловідомого стартапу в найбільш популярних торгових центрах з високими орендними ставками.
Договір, забудова, відкриття
Як правило, у торгових центрів є два найпоширеніших варіанти договору: перший передбачає фіксовану ставку, в рамках другого передбачена невелика фіксована плата і відсоток від обороту торгової точки. Намагайтеся домовитися про другий варіант - це буде для вас менш болісно при песимістичному сценарії.
При укладанні договору не забувайте про таке поняття, як орендні канікули, тобто періоді для виконання ремонтних робіт, протягом якого орендна плата не стягується (як правило, це 1-2 місяці).
Треба розуміти, що крім орендної ставки у багатьох торгових центрів є «приховані платежі». Крім стандартної і зрозумілою «комуналки» мова йде, наприклад, про такі послуги, як прибирання залу, вивезення сміття, охорона, дезінсекція або озеленення і т. П. Важливо з'ясувати про них до підписання договору, так як такого роду платежі можуть становити до 30 % щомісячної орендної ставки. Подібні домовленості зазвичай фіксуються в актах про розмежування експлуатаційної відповідальності, в рамках яких визначається, за які аспекти відповідає орендодавець, а за які ви.
Після того як приміщення вибрано і договір укладений, переходите до процесу забудови. Для початку дізнайтеся всі вимоги вашого торгового центру до даного процесу.
У кожного торгового центру є список документів, які необхідно буде надавати на різних етапах забудови (наприклад, тільки для створення вивіски необхідно підготувати як мінімум два проекти - технічний і електро).
Важливо заздалегідь розуміти, що можна заощадити на багатьох роботах, і промовляти всі пункти на етапі укладення договорів з підрядниками. Наприклад, обговорити необхідність не тільки виробництва і монтажу з виробниками вивісок, а й створення необхідної документації на безкоштовній основі.
Устаткування вигідніше купувати в одного постачальника - це дозволить домовитися з ним про знижки та / або безкоштовному монтажі, а також про підготовку необхідної документації для торгового центру. Хоча, звичайно, обладнання можна купувати і в різних компаніях, налаштовуючи його за допомогою знайомого техніка і набуваючи проект окремо (при цьому ціна створення проекту в середньому становить 30 000 рублів). Така ж схема буде актуальною при виборі компаній, які будуть робити вам ремонт і розводку по електриці.
На етапі укладення договору уважно опрацювати питання підключення до витяжки, системі кондиціонування та пожежогасіння. Крім того, що у кожного торгового центру свої вимоги, практика показує, що дані роботи є одними з найдорожчих. Майте на увазі, що часто торгові центри надають своїх профільних фахівців, безумовно, не безкоштовно.
Фудкорт vs ритейл
Серед плюсів відкриття точки на фуд-корті можна виділити наступні фактори:
1. Це серйозна економія на будівництві залу. Ви вкладаєте гроші тільки в забудову свого «прилавка» і технологічної зони.
2. Формат фуд-корти передбачає, що більшість клієнтів заходять сюди з конкретною метою - поїсти, а значить, ваші шанси отримати клієнта значно вище, ніж на вулиці.
4. Ви будете захищені від зовнішніх погодних явищ, які дуже часто впливають на прохідність стріт-рітейлу.
5. Відсутність «проблем з містом», наприклад, питань про заміну вуличних вивісок, придбання обов'язкових святкових плакатів, проблем з паркуванням і т. Д.
6. У вас буде обладнана зона розвантаження товару, що в стріт-ритейлі практично ніде не передбачено.
До мінусів можна віднести наступне:
1. Ви станете «заручником» торгового центру (мається на увазі пряма залежність від його відвідуваності).
2. У деяких торгових центрах вам доведеться узгоджувати будь-які зміни зовнішнього вигляду торгової точки аж до новинок в меню.
3. Дуже часто постійні відвідувачі торгового центру ходять в одні і ті ж заклади, і їх важко перенаправити в нові (якщо ми не говоримо про «бізнес-ланчніках» - це аудиторія, яка прямо в день відкриття вишикується у ваших дверей, правда, також вона потім вишикується і у наступних «новачків»).
Важливою частиною підготовчих робіт з відкриття точки на фуд-корті є детальне опрацювання меню. Пам'ятайте, що ви будете жити за законами фуд-корти, і подобається вам це чи ні, але для того, щоб заробляти гроші, вам доведеться відповідати очікуванням покупців. Це означає досить широке меню, наявність і регулярна ротація акцій. Враховуйте, що постійні відвідувачі торгових центрів - одні й ті ж люди, увагу яких доведеться залучати чимось новим.
Лайфхак: При проектуванні фасадів точки виділіть велике місце в меню-борді для просування різних акцій і сезонних пропозицій. Подібний крок дозволить ефективно акцентувати увагу клієнтів і тим самим підніме вашу конкурентоспроможність.
Від грамотно створеного меню буде дуже сильно залежати ваша щоденна виручка. Безумовно, буде впливати на неї і формат закладу: не секрет, що на фуд-кортах максимальної популярністю користуються класичні представники фастфуду, в основному це бургерной концепції - їх виручка в залежності від торгового центру, популярності бренду і інших чинників коливається від 50 000 до 150 000 рублів в день, інші концепції (не лідери фуд-корти) будуть заробляти в середньому на 50% менше.
Після відкриття необхідно відразу намагатися привернути до себе максимум аудиторії. Заздалегідь опрацювати знижки для співробітників торгового центру і магазинів - вони створять вам постійний обідню приплив гостей. Паралельно розробіть програму лояльності, спрямовану на повернення гостей (з серії чим частіше прийдеш, тим більше отримаєш). Якщо ваша аудиторія - співробітники сусідніх офісів, обов'язково включите в меню бізнес-ланч (або комбо-пропозиція), а ще краще організуйте його доставку до робочого місця (якщо ви розташовані в багатофункціональному комплексі). Якщо серед вашої аудиторії багато дітей, то дитячі обіди і різні дитячі розваги створять вам додаткову перевагу. Дуже часто торгові центри заохочують ініціативу в цьому напрямку і дозволяють багато чого робити безкоштовно.
Лайфхак: Як би банально це не звучало, але чистота, охайний вигляд і ввічливість співробітників, а також пророблена меню - це вже 90% успіху!
Лайфхак: Щоранку виходите в зал і дивіться на свою точку як гість. Ви побачите всі свої плюси і мінуси набагато швидше, ніж якщо будете спостерігати як співробітник, зсередини!
Підводячи підсумок, хотілося б відзначити, що на даний момент фуд-корти в Росії в класичному їх розумінні переживають кризу (форматів, орендних ставок і т. П.). Багато торгові центри, прагнучи підвищити відвідуваність, вже роблять такі нестандартні кроки, як організація днів стріт-фуду в форматі ярмарків вихідного дня, відкриття постійних фермерських ринків і т. Д. Все це дозволяє говорити про відмінні можливості для нових гравців, які мають якісними концепціями, вміють себе презентувати, які не бояться відстоювати свої інтереси і люблячих свою справу.