Вибір підрядника для будівництва будинку - завдання не з легких. Всі підходять до цього питання по-різному. Одні докладно вивчають «родоводи» будівельних компаній, щоб звести турботи про будівництво до підписання договору. Інші довіряють рекомендаціям знайомих, у яких є на прикметі перевірений прораб (бригадир, господар невеликої будівельної фірми). Треті готові самі керувати будівництвом, озброївшись популярними книжками, практичними порадами, почерпнутими в Інтернеті, і залучаючи до виконання різних видів робіт фахівців усіх рівнів і профілів - від гастарбайтерів до консультантів, які здійснюють нагляд за монтажем інженерного обладнання. Причому армія цих самих третє постійно зростає. І зовсім не внаслідок кризи, і не з міркувань економії (в кінцевому рахунку будівництво з постійними переробками може встати дорожче, ніж в інших двох варіантах). Просто не переводяться в наших краях пасіонарії, яким хочеться сказати: «Це будинок, який побудував я!»
Скрізь є свої плюси і мінуси. Вищесказане не означає, що при першому варіанті будинок відбудеться, а при другому і третьому - немає. Але в будь-якій ситуації майбутньому домовласникові доведеться вступати або в ділові відносини «замовник-підрядник», або в трудові «господар-працівник».
Великому кораблю - велике плавання
Багато хто вважає, що великі будівельні організації не розмінюються на дрібниці. Почасти це вірно. Великий організації попросту вигідніше займатися об'єктами, де є масштаб і розмах. Адже тоді набагато легше контролювати хід і якість робіт, вирішувати питання з поставками і кадрами, інвестувати в домобудівні виробництва і недешеве обладнання для самостійного виготовлення матеріалів. Ще рік тому такі компанії у що б то не стало прагнули укласти договори на великі підряди, наприклад забудову за типовими проектами котеджних селищ.
Сьогодні це все вже скоріше теорія: в нових, м'яко кажучи непростих, економічних умовах навіть організації, що досягли успіхів у комплексній забудові котеджних селищ, змушені істотно розширювати і географію пропозиції, і спектр будівельних послуг. Домобудівні підприємства, які раніше декларували, що працюють тільки з інституційним замовником, сьогодні заявляють, що готові виконати будь-які «капризи» приватника, що мріє про єдиному і неповторному будинку. Хоча виробники «каркасніков», будинків з профільованого бруса і пінобетону прагнуть, щоб і індивідуальний проект все ж був в рамках відпрацьованих практикою рішень.
Це непогано - як правило, якість робіт у таких фірм на гідному рівні. З іншого боку, вартість будівництва в такому випадку вище, адже до всього іншого доводиться утримувати штат офісних співробітників (бухгалтерів, кошторисників, проектувальників, інженерно-технічних працівників і т. Д.), Що обумовлює деяку інертність структури. Це мінус. Будь-які коригування проекту і будівництва, зміна кошторисів - все узгоджується набагато довше. Зате грамотна інженерно-технічна надбудова до певної міри гарантує відсутність неприємних сюрпризів або конструктивних переробок. А це вже великий плюс. До того ж такі фірми завжди працюють за договорами, а значить, замовнику є з кого питати.
Якщо для вас проблема будівництва власного будинку зводиться лише до вибору підрядної організації, то незайвим буде попросити її представників показати готові «фірмові» об'єкти. Не завадить і поспілкуватися зі щасливими домовласниками. Вибір будівельної технології пов'язаний з вибором будівельної компанії. Якщо фірма, наприклад, спеціалізується на будівництві котеджів з бруса, а ви шанувальник «каркасніков», будьте готові до того, що будівельна організація може піти вам назустріч (в умовах кризи всі стають на диво згідливими). Але краще все ж звернутися в компанію, яка досягла успіхів саме в каркасному будівництві. Адже в будь-який технології є безліч нюансів, які пізнаються лише з досвідом. Можливо, перш ніж запропонувати вам «сендвіч» -панель з оптимальними теплофізичними властивостями або стійкий і якісний антисептик, фахівці перепробували і відкинули безліч варіантів.
Прораб Іванович - знайомий знайомих
Часто підрядників вибирають, керуючись рекомендаціями знайомих. Тут варто оцінити самих знайомих. Часом вам гаряче рекомендують не тих, хто добре працює, а своїх родичів або знайомих будівельників (причому знайомих «по життю», а не з досвіду роботи). Кращим підрядником буде той, чиї плоди творчості ваш знайомий продемонструє на власній ділянці, супроводивши рекомендацією на кшталт: «Ось, Іванич мені будинок три роки тому побудував, за чотири місяці. І всім сусідам будував. До сих пір ніяких проблем ... »Хоча якість роботи будівельників може змінюватися від сезону до сезону, і не завжди в кращу сторону.
Зазвичай під рукою у такого вмілого виконроба «з місцевих», оперативно «розрулювати» питання будівництва, справжня збірна СРСР з представників колись братніх республік. І в «команді» йде безперервна ротація кадрів: одні заробили і повернулися на батьківщину, інші приїхали, і їх треба вчити.
Приготуйтеся, що незалежно від того, чи оформлено ваш підрядник як індивідуальний підприємець, чи має свій офіс, чи готовий сам купувати матеріали або прагне покласти цю частину роботи на вас, запитати з нього за якість буде непросто. Найчастіше у «фірми», що веде три-чотири об'єкти в рік, немає ні офісу, ні бухгалтерії, переговори з директором ведуться прямо на вашій ділянці, кошторис складається на коліні, а потім надсилають вам у вигляді невеликої екселевскій таблички. Нехай вас не вводить в оману і ту обставину, що керівник компанії приїхав в ваше садівництво на «мерсі» або «лексусі». Для активного строітеля- «Загородников» стара іномарка представницького класу - свого роду уніформа.
На випадок розбіжностей з виконробом Івановичем передбачені варіанти договору під загальною назвою «Договір побутового підряду на ремонтно-будівельні роботи». У ньому з потрібним ступенем деталізації прописуються всі можливі варіанти розвитку будівельних подій, умови (причини) збільшення вартості робіт, обумовлюються «умови заміни будматеріалів неналежної якості в строго встановлений термін», навіть визначаються поняття «будматеріали», «якість будматеріалів». Встановлюється також порядок розрахунків з підрядником від авансових платежів до акту приймання і з урахуванням усунення всіх виявлених недоробок. І багато чого ще - адже це ваші гроші і ваш будинок: маєте право!
Чи не спокушайте. Якщо в задачі Івановича входить закупівля будматеріалів, методично вимагайте товарний чек на кожен придбаний ним цвях. Буде ображатися - поясніть, що це потрібно для банку, де ви взяли кредит, для оцінювача, як гарантія на матеріал і т. П. Якщо ви всім своїм видом показуєте байдужість до «матчастини», будьте готові, що навіть самий сумлінну підрядник не встоїть перед спокусою закинути пару мішків вашого цементу або кубометр дошки на інший об'єкт.
«Насяльника, чого лаєшся?»
А серед гастарбайтерів попадаються і працівники з вищою (можливо, ще «радянським») освітою і відповідальним підходом до справи. У багатьох сьогоднішніх домовласників залишилися найтепліші спогади про сумлінних і не мають шкідливих звичок тесляра з Західної України. Є узбеки - кваліфіковані каменярі і досконало освоїли обробку венеціанською штукатуркою. Підрядна фірма за якість роботи бригади запитує не з «ватажка», а призначає свого начальника будівництва або начальника об'єкта, який, в свою чергу, несе відповідальність перед кваліфікованим інженером-будівельником або начальником проекту забудови фірми. І вже той - перед замовником.
Але якщо попит на таких підрядників є навіть у будівельних фірм, що вже говорити про приватників, щиро сподіваються на всесоюзну любов малих народів до «великого брата», а разом з тим на істотну економію. Проте хороші працівники - у великому дефіциті, і їх днем з вогнем не знайти. У «вільному польоті», як правило, ті, що приїхали в Росію без необхідних знань і досвіду з наміром за сезон «зрубати» грошей - і назад на сонячну батьківщину. Найчастіше їм абсолютно все одно, чим займатися: гризти граніт домобудівною науки, осягати глибину кембрійських глин, класти плитку у ванній міської квартири або бомбити на «копійці» в нічний час, - аби платили. Безвідмовність, звичайно, плюс, але зворотного її стороною виявляються численні мінуси: відсутність кваліфікації, труднощі перекладу, помножені на вічну азіатську хитрунові (кивне «так» і зробить по-своєму). Заощаджені гроші обертаються переробками, часом, витраченим на контроль і нагляд, нервами. Так ось, щоб економія себе виправдовувала, бувалі замовники з досвідом етнопсихолога-практика радять: перш за все, не довіряти. Все контролювати самому, і краще приїжджати на майданчик раптово, несподівано, без попередження, щоб у гастарбайтера було відчуття, що всевидюче око «великого брата» стежить за ним невтомно.
Як правило, для спілкування з замовником в бригаді гастарбайтерів є людина, непогано розуміє по-російськи ( «непогано» - для того щоб в потрібний момент прикинутися нерозуміючим). Буває, представником «трудового колективу» є росіянин. Цей «промоутер» займається первинним наймом працівників по приїзді в Росію, легалізує їх і працевлаштовує. Такий варіант бригади представляє для замовника певний ризик. По-перше, російський посередник між замовником і гастарбайтерами - це завжди міна уповільненої дії. Для них він чужак. По-друге, бригадир «з місцевих» може перетворитися в паразитуючу одиницю, яка лише отримує свою частку і рідко з'являється в зоні робіт. І по-третє, національна бригада в певний момент відчує себе досить досвідченою, щоб не підкорятися чужинцю, - і ось вам дозрів міжетнічний конфлікт. Однак якщо ви все-таки найняли таку бригаду, не вважайте за працю підстрахуватися і укласти з співвітчизником письмовий договір. Часто трапляються бригади з декількома етнічними пасіонарії, що формують щось на кшталт ради старійшин. Вони становлять небезпеку за законом фізики: велика маса етнічних пасіонаріїв незмінно переросте в масу критичну.
Так чи інакше, універсального рецепта поведінки, що дозволяє уникнути проблем з підрядниками, немає. Можна лише звести до мінімуму ризик не отримати результат, втративши гроші. Для цього слід лише дотримуватися святе правило: замовник платить тільки за виконану роботу. Кращий стимул якісної роботи для підрядника - обіцяні гроші.
Про це ж говорить і Андрій Молотков, генеральний директор «ПулЕкспресс Інвест» (група компаній PullExpress), який довіряє питання взаємин з підрядниками нижчої ланки своєму начальнику ділянки або працівникові, який курирує конкретний напрямок забудови: «Як правило, старший або бригадир у гастарбайтерів свій, місцевий. Над ним поставлено наш начальник ділянки, а й у того є помічник, дублюючий контроль. З них ми і запитуємо. Часто в наші краї приїжджають влаштовуватися на роботу бригади з Пскова - з ними є сенс підписувати будь-які договори. Що ж стосується національних бригад, зрозуміло, ніяких договорів, скажімо, з групою таджиків або узбеків ніхто не підписує. Ми забезпечуємо легальне перебування приїжджих у Росії, у них є відповідні документи. І поки випадків, що вимагають вживання екстраординарних заходів стягнення за неналежне якість виконання робіт, не було. Треба переробити - переробляють. Не вміють чогось - вчимо. Деякі національні бригади підрядників чудово зарекомендували себе, і ми переводимо їх з об'єкта на об'єкт - наприклад, є у нас узбецька бригада мулярів-професіоналів. Разом з тим інші російські підрядники, буває, такого нароблять, що справ з ними намагаємося не мати. Платежі здійснюються тільки за фактом виконаних робіт. Грошей звичайно не даємо, якщо тільки на продукти та інші поточні витрати. Найчастіше просто забезпечуємо підрядників всім необхідним для життя ».
Проблеми взаємин з Джамшуда:
Слід мати на увазі, що КоАП РФ передбачає суворі санкції для порушників міграційного законодавства. Зокрема, за надання нелегалам торговельних, складських та інших приміщень власнику приміщення доведеться віддати в казну від 45 до 800 тис. Руб. Великі будівельні організації легко вирішують це питання. Але якщо ви по доброті душевній пригріли в битовки робітників з ближнього зарубіжжя, які «не встигли» отримати реєстрацію і дозвіл на роботу в РФ, у вас за участю сусідів можуть виникнути серйозні проблеми з міліцією і міграційними службами.
Тотальний контроль
Як поділився фахівець, який курирує будівництво котеджного селища під Петербургом, при правильному підході можна і в будівництві приватного будинку обійтися без накладок і звести ризик найму «не тих» підрядників до мінімуму. Головне, щоб робочі, незалежно від кваліфікації (вона, як відомо, на обличчі не відбивається), отримували чіткі вказівки, проект реалізовувався за вивіреним кресленнями, а контроль здійснювали компетентні фахівці.
Хороша організація будівництва передбачає перш за все замовлення проекту, за якість якого відповідає проектувальник. При необхідності замовляються додаткові інженерні вишукування, спеціальна експертиза, і висококласні фахівці все ще раз перевіряють і перераховують. До реалізації об'єктів підвищеної складності бажано залучити і зі спеціалізованим підприємством для технагляду. Вона відстежить відповідність будівництва проекту, дотримання необхідних норм, не допустить проведення «прихованих робіт». Подібний контроль, як правило, супроводжується відповідним документообігом: організація технагляду підписує всі акти і надалі несе повну відповідальність за якість будівництва.
Специфіку складання договору з підрядними організаціями в загальних рисах описує начальник юридичного відділу ТОВ «УК Ремис» Тетяна Александрова: «При укладанні договору будівельного підряду має бути досягнуто згоди з усіх істотних умов, згідно зі ст. 432 ГК РФ. Звичайно ж, перша необхідна умова будь-якого договору - його предмет, терміни виконання робіт і ціна. При відсутності угоди із зазначених умов договір вважається неукладеним. Якщо підрядник не приступає своєчасно до виконання договору підряду або виконує роботу настільки повільно, що закінчення її в призначений термін явно неможливо, то на підставі п. 2 ст. 715 ГК РФ замовник має право відмовитися від виконання договору і зажадати відшкодування збитків. Якщо замовник виявив недоліки в роботі, допущені з вини підрядника, то підрядник зобов'язаний усунути їх за рахунок власних коштів у строки, передбачені договором підряду і ГК РФ ».
Оксана МАЦКЕВИЧ, Філіп УРБАН
Будівництво на zagorod.spb.ru