Коли ми здійснюємо найглобальнішу покупку в нашому житті, то нам здається, що це вже назавжди. Але, на жаль, обставини іноді бувають сильніші за нас, і ми змушені буваємо розлучитися з купленої квартирою з фінансових або сімейних причин. У тому випадку, якщо вона була куплена на власні кошти, ніяких проблем, крім пошуку потенційного покупця і оформлення необхідного пакету документів зазвичай не виникає, особливо якщо вам допомагає досвідчений ріелтор. А ось в ситуації, коли ви купували квартиру з використанням іпотечного кредиту і все ще не виплатили його, процедура продажу дещо ускладнюється. Хоча і такий випадок не є безнадійним.
Продати квартиру. що знаходиться в заставі у банку, цілком реально. Правда, такі варіанти найчастіше відлякують деяких покупців, тому часом доводиться пом'якшувати дану обставину наданням знижки. Для здійснення подібного виду угоди вам знадобитися консультація юриста і професійного ріелтора, які мають досвід здійснення подібних угод.
Починати процес підготовки до операції купівлі-продажу необхідно з отримання згоди банку, в якому у вас оформлений іпотечний кредит, на здійснення даної угоди. До тих пір поки ваша квартира виступає в якості заставного забезпечення отриманого кредиту, всі права на розпоряджання квартирою і проведення будь-яких угод знаходяться у банку. У тому випадку, якщо банк схвалює проведення подібної операції, вам необхідно вибрати один з двох основних способів продажу.
Перший варіант це перекредитування об'єкта нерухомості. Якщо ви з покупцем приходите до угоди про такий вид угоди, то банк виділяє окремі кредитні кошти на погашення поточного іпотечного кредиту, при цьому виділені кошти оформляються на ім'я нового покупця квартири. І з цього моменту вже він стає позичальником і несе повну відповідальність за виплату боргу, що залишився. Цей варіант підходить у тому випадку, якщо у покупця немає достатньої кількості готівки для покупки квартири, і він планував вдатися до використання споживчого або іпотечного кредиту.
Основна складність полягає в тому, що банк повинен схвалити кандидатуру даного потенційного покупця і перевірити його відповідність основним вимогам до позичальників, включаючи платоспроможність. Покупець повинен мати стовідсоткові гарантії отримання даного кредиту, інакше дана угода не матиме сенсу. Другий варіант передбачає готовність покупця оплатити повну вартість квартири, що купується. У такому випадку між покупцем і продавцем укладається попередній авансовий договір, на підставі якого виплачується перша частина суми, спрямована на повне погашення іпотечного кредиту, а потім в момент підписання основного договору купівлі-продажу продавцеві виплачуються готівкою або переводяться на банківський рахунок кошти, що залишилися.
У разі використання для проведення фінальних розрахунків депозитарної банківської комірки, доступ до неї з'являється у продавця тільки в разі підписання договору купівлі-продажу та перереєстрації права власності. Такий варіант далеко не завжди вигідний покупцям, тому що, по-перше, їм доводиться чекати переоформлення документів на власність після виведення квартири з-під застави та анулювання обтяження, а цей процес може зайняти близько місяця, і по-друге, сума авансового платежу, як правило, буде в рази більшою, ніж при покупці звичайної, а не іпотечної квартири. У зв'язку з цим є два основних способи залучення покупців: пропозиція більш низької ціни і підтримку квартири в відмінному стані. Крім того, варто враховувати, що через складність і нестандартність такого виду угоди, стандартне агентську винагороду може бути вище, ніж зазвичай, тому що процес зажадає більше часових ресурсів і більш високою експертизи.
Під час обговорення питання продажу квартири. обтяженої заставними зобов'язаннями, банк може порекомендувати вам звернутися в одну з організацій-партнерів, які можуть викупити у вас квартиру, в тому випадку, якщо ви поки не знайшли покупця. Можливо дві основні схеми зняття обтяження з квартири до перереєстрації прав власності або після. В основному покупці наполягають на першому варіанті. Тоді продавець повинен погасити залишок боргу або за рахунок власних коштів, отриманих від покупця, або за рахунок кредиту, оформленого на покупця. Обов'язково потрібно уточнити можливість дострокового погашення кредиту в даному конкретному банку, так як ряд банків бере окремо комісію за цю процедуру або накладає певний часовий мораторій.
У ситуації, коли позичальник не в змозі знайти покупця на квартиру і не може далі своєчасно вносити щомісячні платежі по кредиту, квартира буде продана банком з аукціону на підставі попереднього судового рішення. З отриманої суми банк забере частину коштів, які необхідні для повного погашення кредиту, а решта суми за вирахуванням витрат на проведення судового процесу, дістанеться колишньому власнику даної квартири. Такі ситуації зараз мізерно малі. В основному в іпотеку купують квартири, все-таки розраховуючи на власні сили і можливості. Найчастіше продаж іпотечної квартири відбувається не через неможливість виплачувати кредит, а при необхідності обміняти цю квартиру на квартиру більшої площі. Крім того, для того щоб банк в судовому порядку вилучив квартиру боржника необхідна наявність двох основних умов:
- Сума заборгованості повинна становити не менше 5% від вартості квартири, зазначеної при оформленні кредитного договору.
- Період несплати щомісячного платежу становить мінімум 3 місяці.
При цьому позичальник може запросити відстрочку виплати основного боргу на рік в зв'язку з сімейними або важкими фінансовими обставинами. Якщо ж квартира буде все-таки виставлена на торги, для її продажу має бути не менше двох покупців. Весь цей процес досить складний і абсолютно не вигідний для банків, тому до такого варіанту вдаються досить рідко.
Підводячи підсумки, можна сказати, що продати квартиру, обтяжену заставними зобов'язаннями цілком реально, але для цього потрібно запастися терпінням і вибрати оптимальну схему роботи з банком. Таких схем, як було вже сказано вище, існує три: перепродаж ваших кредитних зобов'язань зі збереженням застави квартири. але зміною позичальника; висновок квартири із застави шляхом погашення заборгованості за кредитом за рахунок виплачених покупцем грошових коштів на підставі попереднього договору купівлі-продажу; продаж квартири через банк. Найголовніше це отримання дозволу банку на продаж заставної квартири.
На жаль, далеко не всі банки легко погоджуються на такий варіант. Вони в обов'язковому порядку дізнаються причину такого рішення і намагаються всіма силами умовити позичальника не здійснювати подібних дій, так як не хочуть втрачати постійного перевіреного клієнта. Так що, зважившись на подібний крок, вам доведеться поборотися і за право продажу квартири. і за пошук покупців. Удачі вам в цій непростій угоді!