Якщо орендовані площі перестали приносити прибуток, а дострокове розірвання договору загрожує штрафними санкціями, орендарю дозволено скористатися правом суборенди або перенайма. У яких випадках це можливо і як це правильно зробити?
Іноді в процесі ведення бізнесу ситуація складається так, що приміщення або земельні ділянки, орендовані на тривалий термін, простоюють без діла, вимагаючи при цьому постійного внесення за них орендної плати. А буває і так, що стільки метрів бізнес більше не потрібно, але платити за них все одно доводиться. У таких випадках, крім розірвання став невигідному контракту, орендар повинен згадати, що він може не тільки володіти і користуватися знятим приміщенням або земельною ділянкою. Компанії також має право надати її в суборенду або передати свої орендні права і обов'язки іншій фірмі (ч. 2 ст. 615 ЦК України). Розглянемо кожну з «рятівних» можливостей детальніше.
Остаточно і безповоротно
Почнемо з того, на який термін може бути укладений піднайм і перенайма.
Суборенду дозволено оформити на будь-який термін, що не перевищував час дії основного орендної угоди. А ось з перенайма - ситуація зовсім інша.
На підставі довгострокового договору, колишній орендар з новим наймачем підписали кілька короткострокових угод перенайма нежитлових приміщень (кожен - терміном менше року). А через деякий час до останнього перестали надходити платежі. Коли орендодавець звернувся в арбітраж, то з'ясувалося, що новий і початковий орендарі не розібралися, хто саме і коли вносить гроші. Адже короткострокові договори перенайма не "перекривали» весь період оренди. Тому після закінчення терміну дії чергового угоди створювалася невизначеність щодо того, хто ж є зобов'язаним вносити платежі. Крім того, оскільки орендодавець не має можливості впливати на відносини між колишнім і новим орендарями, до отримання повідомлення від колишнього орендаря, у нього не буде інформації про «актуальному» контрагента, що суперечить принципам рівності і визначеності в регульованих цивільним законодавством відносинах.
Відповідно, слід пам'ятати, що перенаем передбачає постійну і остаточну угоду, і первісна сторона не може вибути з зобов'язання на деякий період з подальшим відновленням. Такий висновок випливає з статей 382, 384 і 391 ГК РФ, що регулюють відносини про уступку вимоги і переведення боргу. На думку ряду арбітрів, дані норми повинні дотримуватися при перенайме, оскільки в результаті цього відбувається заміна орендаря в зобов'язанні.
Зберігайте форму!
І піднайом, і перенаем можливі тільки за згодою власника, його простіше і швидше спочатку включити в договір оренди. Якщо ж партнери не подбали про це заздалегідь, то їм доведеться створювати окремий документ у вигляді листа, протоколу або додаткові угоди.
І піднайом, і перенаем можливі тільки за згодою власника (виняток, земельні ділянки державної або муніципальної власності за умови, що термін оренди становить більше п'яти років). Згода простіше і швидше спочатку включити в договір оренди. Формулювання може виглядати, наприклад, так: «Орендар має право здавати орендоване майно в суборенду (піднайом), передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенаем), а також здійснювати інші права, передбачені п. 2 ст. 615 ГК РФ. Отримання додаткової згоди від Орендодавця на вищевказані дії не потрібно ».
Якщо ж партнери не подбали про згоду заздалегідь, то їм доведеться створювати для цього окремий документ у вигляді листа, протоколу або додаткової угоди до основного контракту. Порушуючи це правило і суборенда, і перенаем можуть бути визнані недійсними через недотримання форми контрактів (ст. 168 ЦК України). Якщо ж договір оренди, права та обов'язки за яким передаються, був зареєстрований, т. Е. Укладений рік і більше, то і угода по ньому також підлягає державній реєстрації.
За винагороду
Хотілося б нагадати про правило, згідно з яким всі договори між організаціями повинні бути оплатним (це слід, наприклад, з п. 2 ст. 423 і ст. 575 ЦК України). Здача майна в суборенду, і передача орендних прав і обов'язків повинні відбуватися за певну плату.
Що стосується суборенди, то тут варіанти наступні. По-перше, в первісному договорі можна передбачити, що при «перездачі» майна арендодатор виплачує орендодавцю певну суму (одноразово або щомісяця, можливо - в процентному співвідношенні з суборендної платою). А по-друге, оплатне договору суборенди проявляється в тому, що суборендодавця (він же - початковий орендар) отримує від суборендаря плату, яка в даному випадку якраз є зустрічним наданням.