Закінчення терміну оренди не виключає можливості того, що вже після цього між колишніми орендарем та орендодавцем виникне суперечка. Справа в тому, що закінчення строку дії договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення. І якщо, наприклад, у орендаря була заборгованість по орендних платежах, то орендодавець зможе її знайти і після закінчення договору. Крім того, деякі вимоги в принципі можуть бути заявлені в суді лише після закінчення орендних відносин (наприклад, вимоги орендодавця про повернення приміщення і про виселення орендаря; вимоги орендаря про відшкодування вартості невіддільних поліпшень). При цьому потрібно мати на увазі, що позови можуть бути пред'явлені як орендарем до орендодавця, так і орендодавцем до орендаря.
Які вимоги орендар може пред'явити до орендодавця після закінчення терміну оренди
1. Орендар може посилатися на порушення його права на переважне укладення договору оренди на новий термін.
Орендар після закінчення терміну договору має переважне право укласти договір оренди на новий термін (п. 1 ст. 621 ЦК України). Це створює певні незручності для орендодавця. По-перше, йому не вигідний сам факт того, що закон обмежує свободу вибору: орендодавець з яких-небудь причин може просто не захотіти продовжувати договір з колишнім орендарем, однак буде зобов'язаний це зробити. По-друге, навіть якщо орендодавець не збирався навмисно порушувати права орендаря, може виявитися, що через недбалість або неуважність новий договір оренди укладено з новим орендарем з порушенням переважного права колишнього орендаря.
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення податкових та юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Якщо суд вирішить, що право орендаря укласти договір оренди на новий термін дійсно було порушено, суд може перевести права та обов'язки орендаря з нового на колишнього. Орендодавцю це загрожує тим, що новий орендар, що втратив таким чином право оренди, має право вимагати відшкодування своїх збитків.
У такій ситуації орендодавцю допоможе той факт, що переважне право у орендаря виникає не завжди, а лише тоді, коли одночасно виконуються наступні умови:
- орендар належним чином виконував свої обов'язки за договором;
- договір оренди припинив свою дію після закінчення свого терміну і не був розірваний;
- орендар повідомив орендодавця про намір надалі продовжувати орендні відносини;
- орендодавець має намір і далі здавати майно в оренду;
- орендар має намір укласти договір на умовах, запропонованих орендодавцем;
- переважне право орендаря на укладення договору оренди не виключено договором оренди.
Таким чином, перевага колишнього орендаря існує тільки в тому випадку, якщо іншим претендентам на оренду майна пропонуються однакові умови для укладення договору оренди. Якщо ж договір оренди укладено з новим орендарем, то право колишнього орендаря на переважне укладення договору буде порушено лише за таких умов:
- попередній договір оренди припинив свою дію після закінчення свого терміну і не був достроково розірваний;
- орендар належним чином виконував свої обов'язки за договором;
- старий орендар повідомив орендодавця про намір надалі продовжувати орендні відносини;
- переважне право орендаря на укладення договору оренди не виключено договором оренди;
- орендодавець уклав договір з новим орендарем на умовах, які спочатку не запропонував раніше орендарю. Нові це будуть умови або ті ж, що були в припинений договорі, в цьому випадку значення не має.
Справа в тому, що якщо з новим орендарем буде укладено договір на умовах припиненого договору оренди, а старий орендар побажав скористатися переважним правом укласти договір, то це буде порушенням переважного права орендаря на укладення договору, оскільки старий орендар виявив своє бажання укласти договір на новий термін. Якщо орендодавець укладе з новим орендарем договір на нових умовах, які він не запропонував раніше орендарю, то це також буде порушенням переважного права орендаря на укладення договору на новий термін, оскільки нові умови йому не було запропоновано і він від них не відмовлявся.
Щоб запобігти ситуації, коли орендар може заявити про те, що порушено його переважне право, орендодавцю потрібно:
- прописати в договорі термін, не пізніше якого орендар зобов'язаний повідомити орендодавця про намір укласти договір оренди на новий термін (наприклад, не пізніше, ніж за 60 календарних днів до закінчення терміну оренди);
- отримавши від орендаря таке повідомлення, направити йому письмову пропозицію укласти договір оренди на інших умовах, ніж передбачені в чинному договорі (наприклад, якщо орендодавець бажає підвищити орендну плату). Це повідомлення необхідно або вручити співробітнику орендаря під підпис, або направити орендарю поштою рекомендованим листом з повідомленням про вручення. У реченні потрібно встановити термін, протягом якого орендар повинен буде погодитися з новими умовами оренди або відмовитися від укладення договору на запропонованих умовах. А також вказати, що в разі неотримання від орендаря відповіді протягом цього терміну орендодавець має право запропонувати іншим особам укласти договір оренди на тих же умовах;
- якщо на запропонованих раніше орендарю умовах укласти договір оренди з іншою особою не вдасться, то при зміні вимог для укладення договору оренди колишнього орендаря потрібно повідомити про це в тому ж порядку. Це необхідно тому, що на інших умовах, як і раніше орендарю укласти договір оренди не було запропоновано, а тому у нього знову виникає переважне право на укладення договору на нових умовах;
- якщо орендодавець не бажає більше здавати нерухоме майно в оренду, то необхідно направити орендарю відповідне повідомлення до закінчення терміну оренди. У цьому випадку орендар не зможе реалізувати своє право на переважне укладення договору на новий термін.
Приклад з практики. суд відмовив орендарю в позові про спонукання укласти новий договір оренди, оскільки право на укладення договору оренди на новий термін належить тільки сумлінному орендареві і тільки за договором оренди, який припинив дію після закінчення свого терміну
Позивач (орендар) звернувся до суду з позовом про спонукання орендодавця укласти з ним новий договір оренди. Позовні вимоги були мотивовані порушенням переважного права на укладення договору оренди на новий термін.
Як випливало з матеріалів справи, між сторонами було укладено договір оренди, який після закінчення своєї дії був відновлений на невизначений термін.
Орендодавець направив орендарю лист про односторонню відмову від виконання договору, відновленого на невизначений термін.
Орендар порахував, що він має переважне перед іншими особами правом на укладення договору оренди на новий термін, і звернувся до суду.
Суд касаційної інстанції зазначив, що за змістом статті 621 Цивільного кодексу РФ право на укладення договору оренди на новий термін є тільки у добросовісного орендаря за договором оренди, який припинив дію після закінчення свого терміну. Висновок (відновлення) договору оренди на невизначений термін позбавляє орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий термін.
Крім того, позивач не повідомив відповідача про бажання укласти договір на новий термін до закінчення дії договору, що не дозволяє визнати орендаря сумлінним.
При оренді державного та муніципального майна застосовуються дещо інші правила про переважне право орендаря на укладення договору оренди.
2. Орендар може посилатися на те, що орендодавець неправомірно утримує його майно.
Орендодавець в певних випадках може утримувати майно орендаря після закінчення терміну оренди, щоб забезпечити виконання орендарем своїх грошових зобов'язань.
3. Орендар може зажадати відшкодування вартості невіддільних поліпшень.
Між сторонами договору після закінчення терміну оренди може виникнути суперечка про відшкодування вартості невіддільних поліпшень об'єкта оренди. Якщо інше не передбачено в договорі, орендар після закінчення терміну оренди має право на відшкодування вартості невіддільних поліпшень, здійснених ним за свій рахунок за згодою орендодавця. Потрібно мати на увазі, що орендар не зможе зажадати від орендодавця відшкодування вартості невіддільних поліпшень, якщо вони були здійснені без згоди орендодавця або були зараховані орендодавцем в рахунок орендної плати в період дії договору.
Крім того, орендодавець може прямо прописати в договорі, що вартість проведених орендарем невід'ємних поліпшень не підлягає відшкодуванню. Це дозволить орендодавцю убезпечити себе від необхідності відшкодовувати орендарю вартість вироблених тим поліпшень майна, а також від виникаючих щодо цього судових суперечок.
4. Орендар може зажадати відшкодування вартості виконаного їм капітального ремонту нерухомого майна.
За загальним правилом орендодавець зобов'язаний проводити капітальний ремонт переданого в оренду майна (п. 1 ст. 616 ЦК України). Однак якщо орендодавець не виконує цей свій обов'язок, то орендар має право самостійно виконати капітальний ремонт об'єкта оренди та стягнути з орендодавця його вартість (абз. 4 п. 1 ст. 616 ЦК України). У цьому випадку між сторонами може виникнути суперечка як щодо необхідності в проведенні капітального ремонту, так і з приводу його вартості.
Які вимоги орендодавець може пред'явити до орендаря після закінчення терміну оренди
1. Орендодавець може вимагати відшкодування збитків, завданих нерухомого майна.
За загальним правилом орендар зобов'язаний використовувати нерухоме майно тільки за цільовим призначенням, а після закінчення терміну оренди - повернути нерухоме майно в тому ж стані, в якому воно було отримано, з урахуванням природного зносу. Якщо стан нерухомості за час оренди значно погіршився, що не могло бути викликано природним зносом, то цим заподіюються орендодавцю збитки. Орендодавець також зазнає збитків, якщо орендар без його згоди і без дозволу відповідних контролюючих органів справить перепланування або переобладнання нерухомого майна. Ці збитки орендодавець може стягнути з орендаря після припинення договору.
2. Орендодавець може вимагати повернення нерухомого майна та стягнення плати за фактичне користування майном.
Після закінчення терміну оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві передане за договором майно. Якщо орендар своєчасно не повертає орендодавцю передане йому нерухоме майно, орендодавець може вимагати звільнити нерухомість і виселити орендаря в судовому порядку. Подібні позови найчастіше супроводжуються вимогами про стягнення плати за фактичне користування майном, оскільки в цьому випадку орендар перешкоджає користуванню нерухомістю іншим особам. В цьому випадку з орендаря буде стягнення грошових сум в розмірі орендної плати за що минув договором за весь час прострочення.
Якщо ж орендодавець вважає, що орендна плата за договором була нижча за середньоринкову і в результаті прострочення йому було завдано збитків, він може просити суд про проведення судової експертизи для визначення середньоринкового розміру орендної плати в період прострочення. І якщо в результаті проведення експертизи підтвердиться, що розмір плати за договором нижче середньоринкової ставки, то суд стягне з орендаря плату за період прострочення в розмірі середньоринкової орендної ставки.
Приклад з практики. суд стягнув з орендаря збитки у вигляді різниці між орендною ставкою за договором і середньоринкової орендною ставкою в період прострочення
Позивач (орендодавець) звернувся до суду з позовом до відповідача (орендарю) про стягнення збитків. Раніше в іншій справі з відповідача було стягнуто плата за користування майном за весь час прострочення в розмірі ставки, передбаченої в договорі.
Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив. Суд апеляційної інстанції залишив рішення без зміни.
Судові акти мотивовані тим, що відповідач не звільнив спірне приміщення після припинення договору оренди. Тим самим він заподіяв суспільству збитки, що представляють собою неодержані доходи, які суспільство отримало б при звичайних умовах цивільного обороту при укладанні договору з іншою організацією за середньою ринковою вартістю орендної плати, яка існує в м Новоросійську. При розрахунку суми збитків суди застосували ставки розміру оренди 1 кв. м об'єкта нерухомості, фактично діючі в спірний період.
Суд касаційної інстанції залишив прийняті щодо спору судові акти без зміни, вказавши таке.
У разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві орендоване майно в тому стані, в якому він його отримав (ч. 1 ст. 622 ЦК України). Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. Якщо ця плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування (ч. 2 ст. 622 ЦК України).
Особа, право якої порушено, може вимагати повного відшкодування заподіяних йому збитків (п. 1 ст. 15 ГК РФ). До складу збитків включається також і упущена вигода, тобто неодержані доходи, які ця особа одержала б при звичайних умовах цивільного обороту, якби його право не було порушене (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Крім сплати за користування нерухомим майном, за час прострочення його повернення орендар зобов'язаний відшкодувати інші збитки орендодавця, викликані простроченням повернення приміщення. У договорі також можна передбачити неустойку за несвоєчасне повернення орендованого майна.
Приклад з практики. якщо орендодавець уклав договір з новим орендарем, а колишній не повернув нерухоме майно в установлений строк, то орендодавець може стягнути з колишнього орендаря упущену вигоду в розмірі орендної плати, не отриманої за договором з новим орендарем
Позивач (орендодавець) звернувся до суду з позовом до відповідача (орендарю) про виселення з займаного приміщення та стягнення збитків.
Позовні вимоги були мотивовані відмовою відповідача звільнити займане нежитлове приміщення після попередження про розірвання договору, що призвело до заподіяння збитків у вигляді неотриманого від нового орендаря орендної плати.
Суд першої інстанції задовольнив позовні вимоги в повному обсязі. Суд апеляційної інстанції залишив рішення без зміни.
Відповідач подав касаційну скаргу, в якій просив скасувати ухвалені у справі судові акти та прийняти новий судовий акт про відмову в задоволенні позовних вимог.
Суд касаційної інстанції залишив оскаржувані судові акти без зміни, а касаційну скаргу без задоволення, вказавши таке.
Між сторонами було укладено короткостроковий договір оренди, після закінчення дії якого орендар продовжив користуватися об'єктом оренди, в зв'язку з чим договір вважався поновленим на невизначений термін. Після цього орендодавець повідомив орендаря про розірвання договору оренди за три місяці (абз. 2 п. 2 ст. 610 ЦК України). Відповідач спірне нежитлове приміщення в установлений термін не звільнив.
Тим часом до закінчення тримісячного терміну позивач провів конкурс на право оренди спірного приміщення, за підсумками якого було укладено договір з новим орендарем. Оскільки відповідач не звільнив спірне приміщення після припинення договору оренди, то цим він заподіяв позивачу збитки у формі упущеної вигоди в розмірі недоотриманої орендної плати за новим договором.
Факт отримання від орендодавця повідомлення про відмову від договору оренди, продовженого на невизначений термін, відповідач не заперечив. Тим часом в порушення вимог статті 622 Цивільного кодексу РФ відповідач після припинення договору не звільнив спірне нежитлове приміщення.
Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У разі коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. Такі правила встановлені в абзаці 2 статті 622 Цивільного кодексу РФ.
3. Орендодавець може вимагати стягнення несплаченої орендної плати за користування нерухомим майном в період дії договору.
Орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном. Якщо орендар не виконує цей обов'язок, орендодавець може стягнути борг з контрагента в судовому порядку. Крім того, орендодавець може вимагати стягнення неустойки та інших забезпечувальних заходів, передбачених договором.