Така вимога обумовлена тим, що: 1) незалежний оцінювач не має майнового інтересу в оціненого їм об'єкті оцінки, 2) не має дійсних і зобов'язальних прав щодо цього майна. Зрозуміло, сам банк, який одержує майно в заставу, не має права проводити його оцінку, оскільки має майновий інтерес.
Слід розуміти, що оцінка застави не тотожна оцінці ринкової вартості в розумінні Закону «Про оціночної діяльності». По суті, оцінюється ліквідаційна вартість об'єкта, яка відрізняється від ринкової вартості.
Чому заставу оцінюється за ліквідаційною вартістю
Що ж таке ліквідаційна вартість? Це вартість об'єкта на той випадок, якщо він буде відчужений. У житті це виглядає так: якщо одержувач кредиту перестав виконувати свої зобов'язання за договором кредитування, об'єкт застави після закінчення певного часу виставляється на продаж.
Оскільки банк - це не ріелторська компанія, він зацікавлений у якнайшвидшому поверненні боргу ссудополучателя. У зв'язку з цим він не може чекати, поки знайдеться покупець за ринковою ціною, тому оцінка проводиться за нижчою (ліквідаційної) вартості, яка дозволяє банку продати об'єкт застави в мінімальні терміни і відновити свої кредитні ресурси.
Особливості оцінки ліквідаційної вартості для застави
- заставна вартість майна, наданого в якості забезпечення по кредиту, визначається при укладенні кредитного договору. При цьому вона є прогнозної, оскільки розраховується на момент закінчення терміну кредитування плюс час на швидку реалізацію майна з торгів;
- оцінка вартості застави здійснюється на основі попередньої оцінки його ринкової вартості;
- з огляду на можливу реалізацію заставного майна передбачається зміна його власника, яка може спричинити зміну умов використання;
- при розрахунку заставної вартості нерухомого майна вибір коефіцієнта ліквідаційної знижки відбувається з урахуванням ліквідності об'єкта, яка залежить від місця розташування, стану, розміру, ринкової вартості, розвиненості ринку нерухомості в регіоні, конкретному населеному пункті, передбачуваного часу продажу. Для будівель і споруд при продажу з відкритих торгів термін експозиції повинен становити не більше двох місяців.
Найбільш ліквідними нерухомими об'єктами є офісні будівлі і приміщення, за ними слідують торговельні будівлі, потім - виробничі і складські.
До того моменту, коли боржник ссудозаемщик припиняє виконувати свої зобов'язання за кредитним договором, кредитор повинен мати реальну можливість звернути стягнення на предмет застави. Це в першу чергу означає, що на цей момент заставлене майно повинно зберегтися в натурі як мінімум. Для цього в Цивільному кодексі прописана можливість передачі закладеного майна заставодержателю. Передбачено й інші способи забезпечення схоронності закладеного майна.