Створення кондомініуму власниками житлових приміщень багатоквартирних житлових будинків
Як уже зазначалося, підставою для створення кондомініумів можуть бути:
- приватизація житлового фонду в багатоквартирних будинках;
- реорганізація житлово-будівельних і житлових кооперативів;
- створення кондомініуму в споруджуваному житловому будинку своїми майбутніми домовласниками;
- об'єднання домовласників в житлових масивах малоповерхової будівлі (землі з дозволеним використанням під індивідуальну забудову).
У цих випадках приватні власники окремих квартир повинні спільно експлуатувати яке надійшло в їх спільну власність майно: ліфти, горища, підвали, підсобні приміщення, сходові клітки і сходи, дахи будинків, електричне, водяне, сантехнічне, інженерне та інше майно. І ще, що дуже важливо, прибудинкову територію - земельну ділянку (або його частини).
- одна будівля, або його частину або кілька будівель, у яких приміщення належать різним (не менше ніж двом) домовласникам, з прилеглою земельною ділянкою в установлених межах, пішохідними і транспортними шляхами, басейнами, водоймами та іншими подібними об'єктами;
- кілька компактно розташованих будівель або споруд - односімейних, садових або дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражів та інших об'єктів, об'єднаних спільною земельною ділянкою та елементами інфраструктури.
Однак не цілком зрозуміло, що мав на увазі законодавець, вказуючи, що об'єктом кондомініуму можуть бути компактно розташовані будівлі або споруди. Чи може служити критерієм включення до складу одного кондомініуму характеристика того, що розрізнено стоять будови (в тому числі і житлові будинки та допоміжні будівлі) об'єднані спільною земельною ділянкою (або загальними земельними ділянками, що мають спільний кордон) і елементами інфраструктури.
Звичайно, якщо до складу кондомініуму включати багатоповерховий будинок із земельною ділянкою, то проблем не виникає, а якщо до складу кондомініуму включати кілька будівель, що стоять хоч і не далеко один від одного, але на земельних ділянках безпосередньо не межують один з одним?
На практиці цілком можуть виникати ситуації, коли житлові будинки були зведені навколо якогось промислового комбінату (міста-підприємства). До того ж, в таких ситуаціях, коли будувалися житлові будинки при великих підприємствах, на цих же підприємствах формувалися структури їх обслуговування: бригади сантехніків, групи з обслуговування ліфтів, єдина система теплотрас, одна на всіх котельня і так далі.
І якщо з багатьох житлових будинків тільки в декількох, досить віддалених один від одного, домовласники заходять створити кондомініум? Чи можна в цьому випадку створити єдиний кондомініум на основі цих будинків, особливо з урахуванням того, що реальне управління цими будинками, технічна допомога і обслуговування все одно ляжуть на плечі підприємства, по суті єдиного суб'єкта?
Відповіддю на це та інші подібні питання може служити здоровий глузд творців кондомініуму, які повинні тверезо оцінювати свої можливості по ефективному управлінню свого майнового комплексу. Звісно ж, що немає юридичних перешкод в подібній ситуації для створення кондомініуму зі складу житлових будинків, що не мають спільних кордонів земельних ділянок, але потрапляють в поняття єдиного землекористування. Особливо значущим це положення стає для домовласників в межах кварталу забудови для індивідуального житла - котеджні селища і т. Д. Де не всі домовласники захочуть вступити в товариство власників житла (в цьому випадку кадастрова карта селища може нагадувати шахову дошку з земельних ділянок членів і не членів товариства).
І знову таки найкращий варіант при формуванні кондомініуму в окремому багатоквартирним будинку, в якому все домовласники вирішили створити кондомініум. Але в більшості випадків така одностайність буває рідкісним. На практиці можуть виникати випадки, коли може бути створений кондомініум тільки в певної частини будинку. Наприклад, чи можна створити кондомініум в межах одного під'їзду чи з його половини? Відповідь міститься в законі про товаристві власників житла, де в тій же ст. 5 передбачено, що кондомініум може складатися з окремої частини будівлі розміром не менше однієї блок-секції, що має ізольований від інших частин будівлі вхід і міжквартирний лестнично-ліфтовий вузол. Тут чітко визначена мінімальна одиниця кондомініуму. Це означає, що до складу кондомініуму може входити тільки та частина будівлі, яка буде повністю обслуговуватися домовласниками. Справа в тому, що домовласники в кондомініумі можуть не тільки обслуговувати своє майно житлового будинку, а й відповідно до містобудівних та архітектурними нормами виробляти необхідну переобладнання будинку. Саме в зв'язку з цим в Законі про товаристві власників житла (ст. 5) сказано, що надбудова, реконструкція, перебудова або знос мінімальної одиниці кондомініуму (в даному випадку блок-секції) не доповів порушувати цілісності інших частин будівлі, що не входять до складу кондомініуму.
Дія Закону про товариства власників житла (ст. 4) поширюється на відносини власності в кондомініуми, приміщення в яких належать не менш ніж двом домовласникам, на новостворювані кондомініуми в процесі будівництва і реконструкції, а також на всі товариства домовласників, житлові кооперативи (ЖК) , житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) з повністю виплачених пайовим внеском хоча б одним членом, інші об'єднання власників нерухомості в житловій сфері, створювані для забезпечення експлуатації мно гоквартірного будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку. Положення цього Закону застосовуються при регулюванні відповідних відносин на території Російської Федерації за участю російських і іноземних фізичних і юридичних осіб, осіб без громадянства, якщо інше не встановлено міжнародними договорами. У законі про товариства власників житла (ст.1) так само визначено, що земельна ділянка і будова, зведена на ньому, являють собою єдиний майновий комплекс. Однак не все так однозначно, як здається на перший погляд.
При створенні кондомініуму як майнового комплексу виникає питання про практичну реалізацію даної конструкції, де земельну ділянку і зведена на ньому будова є дійсно єдиним майном. На мій погляд, на практиці це положення реалізовано в повному обсязі. Здається, що в даний час земельна ділянка і житловий будинок, що знаходиться на ньому, на практиці поки не є єдиним майновим комплексом в повному розумінні цього поняття.
Такий висновок можна зробити на підставі наступного. Житловий будинок як об'єкт цивільного обороту стає таким лише після прийняття його в експлуатацію і спеціального обліку в територіальних органах архітектури, перш за все в бюро технічної інвентаризації (БТІ). Земельний ж ділянка повинна пройти процедуру кадастрового обліку в територіальних органах служби Росземкадастра, де земельну ділянку після процедури межування формується як предмет правовідносин і отримує свій кадастровий номер. І після цього обидва цих об'єкту нерухомості продовжують існувати окремо, їх «злиття» в єдиний об'єкт обліку не відбувається, окрім як «майновий комплекс» у визначенні цивільного законодавства.
Так, наприклад, поки не існує єдиного податку на нерухомість. Статтею 14 НК РФ податок на майно (в тому числі на будови) і податок на землю перераховані окремо. Тобто, поки немає єдиного оціночного, фінансового механізму для об'єднання земельної ділянки та будівлі, зведеної на ньому. При чому це положення стосується всіх об'єктів нерухомості, а не тільки житлових будинків.
Різниця оцінки зазначених об'єктів нерухомості зводяться до наступного:
- житловий будинок має ринкову оцінку і інвентаризаційну (для цілей оподаткування);
- земельну ділянку має так само ринкову оцінку, кадастрову (для цілей оподаткування та купівлі-продажу) та нормативну (кратну ставку податку, плати за землю та використовується також для цілей купівлі-продажу).
Виходячи з цього, можна зробити висновок, що для того, щоб земельна ділянка і будова на ньому стали єдиним об'єктом в повному розумінні цього поняття, необхідні
відповідні фінансові та інші механізми, розрахункові методики і т.п. в яких і земля і нерухомість на ній були б дійсно єдиним об'єктом. Інакше кажучи, поки кондомініум не обкладатиметься єдиним податком на нерухомість, до цього моменту, як видається, він не є єдиним об'єктом.
Надалі законодавець передбачає змінити подібну ситуацію. Так, в тій же 14 статті НК РФ сказано, що при введенні в дію податку на нерухомість (загального податку і на земельну ділянку та на будову) припиняється дія на території відповідного суб'єкта Російської Федерації податку на майно організацій, податку на майно фізичних осіб і земельного податку.